案例回顧

李某是個很有想法的年輕人，瞅準了電商行業的商機，打算在家開啟創業之旅。他家在一個成熟小區的高層，空間寬敞，采光也好，用來做電商工作室再合適不過。李某心想，自己只是在網上賣賣貨，又不會有太多人進出，應該不會影響到鄰居。于是，他沒跟任何人打招呼，就把自家住宅簡單裝修了一番，購置了辦公設備，風風火火地干了起來。

可沒過多久，問題就接踵而至。

李某的業務逐漸繁忙，每天收發的快遞堆積如山，快遞員頻繁進出小區，還常常在樓道里大聲呼喊收件人，嚴重影響了鄰居們的正常生活。而且，由于貨物存放較多，也給小區的消防安全帶來了隱患。

鄰居們對此怨聲載道，多次與李某溝通無果后，一位受影響嚴重的鄰居老張一紙訴狀，將李某告上了法庭，要求他停止在住宅內的經營活動。

案件結果

法院經過審理，認為李某將住宅改變為經營性用房的行為，未取得有利害關系業主的一致同意，違反了相關法律規定（下文將具體列出），判決李某立即停止在該住宅內的電商經營活動，并限期恢復房屋的住宅用途。

澤達分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

1. “住改商”需遵循嚴格條件：根據《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。這就明確了“住改商”并非完全禁止，但必須滿足兩個關鍵條件：一是遵守法律、法規以及管理規約；二是獲得有利害關系業主的一致同意。二者缺一不可。

2. 如何界定“有利害關系的業主”：依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主應當認定為民法典第二百七十九條所稱的有利害關系的業主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。在李某的案例中，本棟樓的所有業主都屬于有利害關系的業主，他們的生活因李某的經營活動受到了不同程度的干擾，李某未征得他們同意就擅自“住改商”，顯然不符合法律規定。

3. “住改商”行為不當的法律后果：未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改為經營性用房，有利害關系的業主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失，人民法院應予以支持。李某不僅要停止經營活動、恢復房屋原狀，若給鄰居們造成了實際損失，還可能需要承擔賠償責任。

法律條文

1.《中華人民共和國民法典》第二百七十九條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

2. 《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為民法典第二百七十九條所稱的有利害關系的業主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

律師寄語

很多人懷揣創業夢想，手頭資金有限，就打起了自家住宅的主意，想著能不能把它改成經營場所，既省了房租，又方便。但這事沒有這么簡單，上面我們就通過一個真實案例，就是要告訴想把住宅改成經營場所的朋友，一定要全面了解相關法律規定，尊重其他業主的權益。

在滿足法律條件、征得有利害關系業主一致同意，并確保符合管理規約和法律法規要求的前提下，再去進行“住改商”的操作，這樣既能實現自己的創業夢想，又能維護好鄰里關系，營造和諧的居住環境。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。