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“錢二交付潮，關我錢新什么事？”

錢江新城豪宅區的業主們或許曾以為，自己能穩坐釣魚臺。

畢竟，自家房子位于杭州傳統富人區，坐擁錢塘江一線景觀、萬象城頂級商業、優質的書包資源。再加上綠城、濱江等本土豪強的品質背書，房價理應堅不可摧。

在很多錢新業主的潛意識里，錢二不過是靠自己名頭發家的“小弟”，地段壓根不在一個身位，在二手市場里也不具備可比性。

攤開杭州地圖，沿著錢塘江，我們可以簡單把北岸的復興大橋到彭埠大橋這一段，視為錢江新城一期，簡稱錢新。

從西到東，包含南星橋、錢新CBD、江河匯三大塊區域。

彭埠大橋再往東走，就是錢江新城二期的范圍。

然而，當錢二的次新房，如潮水般涌入市場，已經無可避免影響到了錢新的二手房行情。

面對更年輕的產品、更時髦的戶型，很多買家對于錢新的信仰和執念，正在被悄悄瓦解。

更何況，當前錢二很多次新房，報價極具誘惑力，一手房東已經不賺錢了。

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曾經，錢新的二手房是杭州豪宅的“硬通貨”，業主掛牌動輒10萬+，買家也趨之若鶩。

但今年，情況悄然生變。

最近2個月，翡翠海岸成交了5套房源，價格都比往年便宜一些。

一套139㎡的高樓層，無雙稅，裸房價居然只賣了1075萬，單價7.7萬元/㎡。去年同期，139㎡還有9.6萬元/㎡的成交記錄。

6月，134㎡中間樓層，以1100萬成交，單價8.2萬元/㎡。去年9月時，同戶型更高樓層，以9.1萬元/㎡成交。

更大戶型的成交價格相對堅挺，但對比此前也出現了更誘人的掛牌。160㎡的中間樓層，只掛了1466萬，單價9.1萬元/㎡，戳破10萬大關。

6月27日，一套南星橋錢江御府的165㎡法拍流拍。

這套10樓的邊套房源，起拍價僅1031萬，評估價7折上架，單價6萬2，被視為撿漏好機會。

但最終僅有1人報名，并未落錘成交。

目前小區165㎡最低掛牌價也要1300萬，樓層比法拍那套低。

仁恒濱江園和壹品，作為南星橋的次新房價格代表。此前成交價穩居12-13萬+，但近期好樓層房源也開始出現小幅回調。

江河匯的留香園、都會森林等，今年價格也稍有回落。

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這些現象并非偶然，不光有大行情原因，也是因為錢二的崛起，高端購買力被分流的直接結果。

一位錢新豪宅中介H哥告訴我：“以前客戶看南星橋是別無選擇，現在錢二給了他們機會，房子更新，更有話題度，甚至還更便宜。”

過去一個月，錢二迎來交付高峰。

560套的江月望云、494套的麗瀾軒、418套的芝瀾月華軒，338套的潮觀攬月軒，加起來超1800套。

潮觀平瀾府、潮映萬象軒、潮映華岸府、翡云潤府也都在趕來的路上。

新房還有杭序府、蕙瀾月華，以及濱江錢二東兩宗地塊蓄勢待發。

畢竟錢二一直以來，房地差都有空間，限價盤品質雖有高低不同，但房子夠新，戶型、外立面、園區也跟上了時下流行。

光是房齡優勢，對杭州二手房接盤俠來說就是“致命誘惑”。

反觀錢江新城的二手房格局，免不了讓人生出美人遲暮的感慨。盡管用料扎實，但部分戶型、園區配置已顯落后。

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相比老牌豪宅們動輒6位數的掛牌單價，錢二的房東們在出貨壓力之下，價格明顯更誘人。

江華璽云一套11樓的199㎡帶3個車位，據說以1430萬成交。房東原進原出，還白搭了3個車位，鐵虧本。

棲江攬月軒一套5樓的192㎡，房東1298萬買進，傳聞如今1235萬賣出，單價6.4萬元/㎡。

觀翠攬月軒的底層143㎡，掛牌價已經調到900萬。好在這套當初買進價格夠低，還有一定空間。

“就我接觸到的客戶，原計劃購買錢新的客戶，有大概3成最終轉投錢二。”H哥告訴我。

2025年上半年，在中介的統計口徑里，錢二5大次新房成交將近60套。扣掉數據存疑的，也仍然超過40套。

網簽數據，上半年棲江攬月19套，觀翠攬月15套，江華璽云2套，天瀾海岸8套，天瀾美境3套，總量也已經達到47套。

這里面就有不少從南星橋、CBD、江河匯搶來的客戶。

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豪宅市場的競爭，從來都是長江后浪推前浪。

短期內，錢江新城對比錢二，仍然具備地段和圈層優勢。但如果不做改變，價格壓力也會隨著錢二新房和二手房的不斷入市而增大。

老牌豪宅區的困境，折射出樓市新規則——僅靠“用料好”，價值很容易被稀釋，不足以支撐高價，必須擁有不可復制的稀缺資源。

第一種，“老天賞飯吃”，擁有一線且極致的江景、湖景。比如觀云錢塘城，雖然是大平層，但憑借得天獨厚的景觀條件，疊加產品力，創造了更多的溢價。

第二種，是和城市頂級資源“零距離”。比如頂級綜合體、歷史文化地標、頂級學校資源。

第三種，是“用錢也難復制”的極致產品。就像江南里這樣的城市核心超低容積率，或者是一些真正的國際建筑大師手筆。

第四種，建構了城市中的頂級圈層。這也是現在杭州一些老牌豪宅還能輝煌的主因，業主可以輕易換更新更好的房子，卻很難復制同樣優質的圈層。

不能坐以待斃，一些老牌豪宅區的業主們，已經開始行動。

有的試圖眾籌升級外立面，用“顏值升級”留住買家；有的選擇更換更好的物業，用服務營造小區更好的圈層生活；有的則選擇擇機置換，選擇更抗跌的資產配置組合。

當“老錢”遇上“新貴”，這場價值battle，才剛剛開始。