又到一年暑期孩子入學(xué)的日子，市民王女士焦急地通過(guò)“新民幫儂忙”微信公眾號(hào)向新民晚報(bào)夏令熱線求助，2023年，她通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，花費(fèi)480萬(wàn)元購(gòu)置了一套二手房，本為讓孩子順利就近入讀初中。不料今年意外發(fā)現(xiàn)，該房屋的入學(xué)名額因賣家此前使用過(guò)，未滿足“五年一戶”政策要求，孩子入學(xué)資格因此懸空。

為娃入學(xué)

掏空家底

王女士介紹，為了孩子升學(xué)考慮，全家很早就開(kāi)始物色房子。

最初選房時(shí)就和中介表明用于孩子升學(xué)，務(wù)必確保入學(xué)名額不被占用。

2023年6月，在中介機(jī)構(gòu)推薦下，最終掏空480萬(wàn)元家底購(gòu)買了一套閔行區(qū)平南二村的房子。

圖為涉事小區(qū)平南一、二村

閔行區(qū)這個(gè)學(xué)校的對(duì)口招生政策是“每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)”，因此王女士在買房時(shí)，特意詢問(wèn)房東五年一戶的使用情況。

當(dāng)時(shí)他說(shuō)自己孩子讀初一，而我的孩子剛好是二年級(jí)，入學(xué)名額剛好不受影響。

王女士回憶，不論是看房、簽約，直到在辦房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，中介也是和房東再三確認(rèn)，學(xué)位名額未被占用。

然而，到了今年，王女士的孩子即將面臨升學(xué)，她意外發(fā)現(xiàn)費(fèi)勁心思買的房子，卻用不了入學(xué)名額。

按當(dāng)初算法，房東的孩子暑假后該讀高一，但實(shí)際上才升初三。

也就是說(shuō)，王女士家的孩子入學(xué)直接受到了影響。她隨即找上家理論，對(duì)方輕描淡寫(xiě)丟出一句“你記錯(cuò)了”。

王女士認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)在簽約付款前對(duì)“房屋入學(xué)名額是否被占用”這一關(guān)鍵信息沒(méi)有盡到審核的義務(wù)和責(zé)任，書(shū)面合同中未對(duì)教育升學(xué)名額這一關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行約定，眼下不但升學(xué)受阻，維權(quán)也陷入被動(dòng)。

王女士的孩子即將面臨升學(xué)，卻用不了入學(xué)名額，圖為學(xué)區(qū)房示意圖

我要求中介機(jī)構(gòu)調(diào)取當(dāng)年雙方簽合同錄像視頻，但他們說(shuō)找不到了。

名額被占

陷入僵局

新民晚報(bào)夏令熱線記者聯(lián)系到中介機(jī)構(gòu)當(dāng)初負(fù)責(zé)王女士購(gòu)房事宜的工作人員。對(duì)方表示：

我們聯(lián)系過(guò)上家，但他推翻了此前的說(shuō)法，否認(rèn)存在欺瞞。

當(dāng)新民晚報(bào)夏令熱線記者追問(wèn)相關(guān)細(xì)節(jié)時(shí)，該工作人員回稱，此事已有專人對(duì)接處理，不便透露更多信息。

相關(guān)負(fù)責(zé)人秦女士則反饋，中介機(jī)構(gòu)無(wú)法查詢“學(xué)位占用”情況，通常會(huì)在購(gòu)房的補(bǔ)充合同中加入“學(xué)位未被占用”的條款。

目前難以核實(shí)當(dāng)時(shí)的具體情況，王女士也提出補(bǔ)充合同已遺失。

她強(qiáng)調(diào)，事件發(fā)生后，機(jī)構(gòu)一直與王女士保持溝通，協(xié)商后續(xù)解決方案。

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十一條規(guī)定，中介合同是“中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。然而，房屋中介的工作職責(zé)并不僅限于居間介紹。上海市金茂律師事務(wù)所梅穎達(dá)律師指出，實(shí)踐中，房屋中介通常還需承擔(dān)如實(shí)報(bào)告與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí)、協(xié)助辦理手續(xù)、提供必要咨詢與建議等義務(wù)。在此次交易中，教育升學(xué)名額（學(xué)位）問(wèn)題顯然是影響房屋買賣合同訂立的關(guān)鍵事實(shí)，中介有義務(wù)對(duì)此進(jìn)行充分了解并提示購(gòu)房者。

若購(gòu)房者在交易過(guò)程中已明確告知中介其購(gòu)房目的為子女教育升學(xué)，作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，中介理應(yīng)知曉上海市關(guān)于房產(chǎn)入學(xué)名額的限制政策，并應(yīng)預(yù)見(jiàn)到名額問(wèn)題對(duì)購(gòu)房決策及子女入學(xué)的重大影響。

梅穎達(dá)律師提到，中介未能提示雙方就教育升學(xué)名額事宜進(jìn)行書(shū)面約定，未能充分履行應(yīng)盡義務(wù)，存在明顯過(guò)失。他同時(shí)建議，買家在與中介簽訂居間合同時(shí)，應(yīng)將諸如教育升學(xué)名額等特殊需求明確寫(xiě)入合同條款，以促使中介在居間過(guò)程中向賣家或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)情況，并建議雙方在房屋買賣合同中納入相關(guān)約定。

律師詳解

權(quán)益保障

梅穎達(dá)律師特別提醒，購(gòu)房者應(yīng)在房屋買賣合同中明確約定教育升學(xué)名額（學(xué)位）相關(guān)條款，具體可包括以下內(nèi)容：

律師提醒購(gòu)房者應(yīng)在房屋買賣合同中明確約定教育升學(xué)名額（學(xué)位）相關(guān)條款，圖為購(gòu)房合同（資料圖/圖文無(wú)關(guān)）

1. 出售方的保證與責(zé)任

出售方需保證該房屋在特定期限內(nèi)（如五年內(nèi)）未占用入學(xué)名額；交易完成后，出售方應(yīng)積極配合辦理戶籍遷移手續(xù)；若導(dǎo)致買方子女無(wú)法入學(xué)，出售方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，包括但不限于：解除合同、全額返還購(gòu)房款、賠償損失（如購(gòu)房差價(jià)、子女入學(xué)的額外支出、因購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的其他經(jīng)濟(jì)損失等）。

2. 中介的告知義務(wù)與責(zé)任

購(gòu)房者在簽訂居間合同時(shí)，可明確要求中介對(duì)房屋關(guān)鍵信息（如產(chǎn)權(quán)狀況、房屋質(zhì)量、學(xué)位占用情況等）進(jìn)行核實(shí)并如實(shí)告知。合同中應(yīng)載明中介的告知義務(wù)及違約責(zé)任，如中介故意隱瞞或提供虛假信息，須承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

3. 交易過(guò)程中的注意事項(xiàng)

保持與中介的書(shū)面溝通，避免僅依賴電話交流，關(guān)鍵信息應(yīng)通過(guò)文字記錄留存；及時(shí)跟進(jìn)交易進(jìn)展，審慎評(píng)估中介的建議，必要時(shí)可要求其出具書(shū)面說(shuō)明；如遇爭(zhēng)議，及時(shí)固定證據(jù)（如聊天記錄、郵件、書(shū)面函件等），以便維權(quán)。

王女士的權(quán)益是否能夠得到保障？“新民幫儂忙”將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 季晟禎

攝影 | 網(wǎng)絡(luò)

編輯 | 錢俊毅 姚儲(chǔ)杰

編校 | 楊葉