7月14-15日，中央城市工作會議在北京舉行。

會議強調，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：堅持和加強黨的全面領導，認真踐行人民城市理念，堅持穩中求進工作總基調，堅持因地制宜、分類指導，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

會議部署城市工作七個方面重點任務：一是著力優化現代化城市體系；二是著力建設富有活力的創新城市；三是著力建設舒適便利的宜居城市；四是著力建設綠色低碳的美麗城市；五是著力建設安全可靠的韌性城市；六是著力建設崇德向善的文明城市；七是著力建設便捷高效的智慧城市。

此次會議，從房地產角度釋放哪些重要信號？

“城市更新”寫入總體要求

“這次指出我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市的發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主階段，這是我們做好城市工作包括房地產工作一個很重要背景”，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認為。

今年5月15日，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，隨后多部委召開新聞發布會，詳細介紹了支持城市更新的多項政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產品和金融服務，將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大中央投資支持力度等內容，未來這些舉措加快落地落實，將有助于加快推動城市更新進程，進一步提升更新質效，提升城市發展質量。

“我國城市發展逐漸進入到城市更新的重要發展時期”，中指研究院政策研究總監陳文靜預計，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩步推進，房票安置政策或將繼續完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩中也有望發揮更大作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還指出，“房地產拉動經濟的方式從支持城市擴張轉為參與城市更新及提供高附加值的服務，房地產服務業的特征更加突出，房地產未來會涌現出一批會盤活、懂運營的經營性企業”。目前來看，REITs時代已經來臨了。REITs本身和存量資產盤活、更新、改造、運營聯系緊密，經營性資產的整體資金回收，預計將經常性依賴于REITs市場（包括類REITs和私募REITs市場等）。這有利于帶動社會資本、居民資金進入存量物業市場，共同探索存量時代的價值新藍海。

加快構建房地產發展新模式

經過多年發展，全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮居民基本住房需求已經得到滿足，居民住房需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變。近幾年中央頻繁強調要加快構建房地產發展新模式，各地也在積極探索適合當地發展的新模式，今年以來部分舉措已經落地。本次在中央城市工作會議中強調“加快構建房地產發展新模式”，可見構建房地產發展新模式已經成為城市工作的重點之一。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，從行業角度來看，房地產發展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容，加快構建房地產發展新模式，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。

58安居客研究院院長張波分析認為，“加快構建房地產發展新模式”這一表述延續了房地產調控的政策主線，并在實施路徑上更強調供需雙向改革。用“雙軌制”重構住房供給結構，商品房建設需 “嚴控增量、優化存量、提高質量”，同時以需定建，擴大保障性住房供給。

“好房子”或成住房高質量發展關鍵詞

“著力建設綠色低碳的美麗城市”是本次部署的重點任務之一，住房高質量發展中“好房子”或成關鍵詞。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，6.13國常會強調要扎實有力推進“好房子”建設，并將“好房子”建設納入城市更新機制加強工作統籌，充分表明未來老房子、舊房子也將改造成“好房子”，增量住房建設、存量住房改造均以“好房子”為目標，各地在優化“好房子”標準、規范計容規則、鼓勵“好房子”建設、探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預計未來在規劃、土地、財政、金融等方面將有更多支持性政策落地。

58安居客研究院院長張波認為，“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 就是房地產高品質發展方向，房地產也將從規模擴張轉向質量競爭。新建建筑全面執行綠色建筑標準，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會在更多城市不斷涌現。

“美麗的目標，也是城市高品質特征的重要體現。在城市美麗的目標中，美麗的房子也是一個重要的維度。過去一些城市限價下房子總體上質量不高、建筑外立面非常差。而后續就要持續做好美麗房子，真正助力美麗城市發展”，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為。

人房地錢聯動影響土地供給

“雙循環體系最為關鍵的就是要把握要素和市場”，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，從要素角度看，要把城市的各項資源進行統籌，尤其是此次提及人口、產業、城鎮、交通等要素，各地統一此類要素，才能高質量做好城市發展的工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強調，“未來的房地產新模式，就是要將房地產發展植入產業、人口、公服中，做到房地產與產業、人口、就業、公共、供地協調，這就需要將這些資源統籌考慮，即底數是多少，卻多少，哪里卻，然后建設多少，這就是人房地錢聯動。”

實踐來看，近幾年不少城市或地區明確提出了建設宜居城市或城區的發展目標，本次會議部署城市工作進一步提出“著力建設舒適便利的宜居城市”，強調“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構”。對此，業界專家紛紛預測，未來新增土地供應或進一步向人口集聚、產業集聚的地區傾斜，更好滿足職住平衡，配套好的優質地塊有望繼續放量。

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲 邱永芬