買房置業(yè)本是人生大事，誰(shuí)都希望能買個(gè)稱心如意，然而，嘉定區(qū)庵橋路818弄，鉑悅翔灣小區(qū)的不少業(yè)主卻在收房時(shí)遭遇了巨大的心理落差。

他們當(dāng)初在售樓處選房時(shí)，疊墅沙盤模型呈現(xiàn)的是每棟樓頂層都是精致的閣樓，可交房時(shí)卻變成了連屋頂都沒有的露天圍墻。

更為糟糕的是，因?yàn)槭菬o頂設(shè)計(jì)，每逢大雨天氣便出現(xiàn)積水倒灌，直接導(dǎo)致頂樓住戶屋頂滲漏，頂層化身為"天然蓄水池"。

鉑悅翔灣小區(qū)是由上海繡申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造的，小區(qū)由小高層與疊墅組成，疊墅頂層的"閣樓"設(shè)計(jì)成為矛盾的焦點(diǎn)。

記者現(xiàn)場(chǎng)看到，該空間四面墻體完整，外立面甚至安裝了可開啟的窗戶，與樓下房間別無二致。然而抬頭望去，頂部竟然完全露天。一旦刮風(fēng)下雨，這里就很容易積水。

從小區(qū)業(yè)主金先生稱，“從我拍攝的照片和視頻顯示，頂樓南面裝了飄窗，墻壁粉刷了白色涂料，除了沒有屋頂，四周確實(shí)像房子的樣子。”業(yè)主金先生還被告知，現(xiàn)在解決方案是，漏了報(bào)修，修不好就再修。

業(yè)主金先生稱，當(dāng)初售房時(shí)，沙盤模型明確顯示，疊墅頂層設(shè)計(jì)為閣樓。開發(fā)商也曾承諾，小區(qū)一旦驗(yàn)收通過，就會(huì)為大家把屋頂加蓋上，或者允許業(yè)主自行建造。

然而現(xiàn)實(shí)卻是，從去年交房至今，所謂"閣樓"的屋頂一直不見蹤影。“現(xiàn)在他說為了容積率，如果屋頂搭完就沒有容積。”金先生表示不理解，“這我就不太懂。”

對(duì)此業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商的這種做法等于埋下了隱患。更關(guān)鍵的是，這個(gè)所謂的"閣樓"實(shí)際上與業(yè)主家內(nèi)部并無通道相連，完全是一個(gè)公共區(qū)域，業(yè)主根本無法合理使用。

而且，開發(fā)商該還告知金先生，“圖紙就是這樣的，我就是安裝圖紙?jiān)斓模焱暌院髤^(qū)里嘉定區(qū)就這樣驗(yàn)收通過的。”

開發(fā)商為何這樣操作？

有沒有頂和"容積率"

到底有什么關(guān)系呢？

為此，記者曾多次聯(lián)系開發(fā)商上海繡申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但對(duì)方始終不肯露面。

建筑專家道出了其中“貓膩”，這是開發(fā)商的一種套路。在購(gòu)買頂層住宅或疊墅時(shí)，開發(fā)商常會(huì)以贈(zèng)送閣樓、買頂層送露臺(tái)等宣傳來吸引購(gòu)房者。如果實(shí)際可銷售面積超標(biāo)，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收就會(huì)出問題。只要驗(yàn)收的時(shí)候不設(shè)頂，讓這個(gè)空間不計(jì)入面積，容積率就能達(dá)標(biāo)了。

而實(shí)際上，開發(fā)商想法就是在鉆規(guī)則的空子，給到購(gòu)房者可以“贈(zèng)送面積”的假象，似乎可以買到賺到的幻覺。

上海房地產(chǎn)專修學(xué)院教師
一級(jí)建造師 管懷圣

根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定，不設(shè)頂不計(jì)入建筑面積。常規(guī)拍賣一塊地的時(shí)候，有規(guī)定容積率，根據(jù)容積率反推可銷售面積。假如超過可銷售面積，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收就有問題。先是規(guī)劃設(shè)計(jì)審核，審核高、長(zhǎng)、寬，容積率多少，然后施工圖設(shè)計(jì)由審圖公司審核圖紙合格證明，施工階段再由屬地建管部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有無違反國(guó)家強(qiáng)制性條文規(guī)定的施工進(jìn)行審核。

如果后期業(yè)主自行封頂

那是否會(huì)算作違建呢？

嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，當(dāng)初批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙上，該位置并無屋頂設(shè)計(jì)。因此，若業(yè)主要求加頂，將被視為違建。

嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局住房
和公共服務(wù)項(xiàng)目科科長(zhǎng)：

從規(guī)劃審批圖紙上，它上面就是一個(gè)不上人的平屋頂，這些坡面其實(shí)算是立面造型。涉及建筑面積增加，就是一個(gè)違建行為。

建筑專家表示這個(gè)所謂的“閣樓”，除了沒有屋頂、外立面，外開窗一應(yīng)俱全，根據(jù)相關(guān)建設(shè)規(guī)范這種設(shè)計(jì)是不合理的，審圖公司等單位對(duì)此也負(fù)有責(zé)任。

建筑專家指出，該房型是一個(gè)不上人屋面，作為常規(guī)構(gòu)造應(yīng)該按照幕墻玻璃進(jìn)行處理，而不是做外開窗。審圖公司在施工圖審核過程中，要考慮功能、實(shí)際使用效果，而且有的構(gòu)件構(gòu)筑物要便于維修，把構(gòu)造沒有屋頂?shù)氖彝獠糠稚献隹砷_啟窗，審圖公司在審圖上是有一定失誤的。規(guī)劃階段只審核高度、寬度、容積率，具體窗型，可開啟窗還審核不到這一塊。

2024年6月30日，鉑悅翔灣小區(qū)竣工交付至今還不到一年，尚在開發(fā)商保修期內(nèi)。

目前給出的解決方案是"頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳"。但業(yè)主們并不買賬，擔(dān)心這樣的方式無法根治漏水問題。

對(duì)此，嘉定區(qū)建委副主任表示，他們的常規(guī)監(jiān)管是檢查開發(fā)商是否按圖施工。針對(duì)小區(qū)漏水情況，后續(xù)將督促開發(fā)商加快解決。

王震波 嘉定區(qū)建管委副主任：

目前來看是按照設(shè)計(jì)圖紙施工的，整個(gè)屋面設(shè)計(jì)就是不上人的， 屋面也做了相應(yīng)排水系統(tǒng)，符合設(shè)計(jì)要求的，窗戶設(shè)計(jì)應(yīng)該按圖施工的。我們會(huì)和規(guī)劃、房管部門，包括和屬地南翔鎮(zhèn)一起，督促開發(fā)商，和業(yè)主做好溝通協(xié)商處置后續(xù)工作。

來源：新聞坊