買房置業本是人生大事，誰都希望能買個稱心如意，然而，嘉定區庵橋路818弄鉑悅翔灣小區的不少業主，卻在收房時遭遇了巨大的心理落差。

他們當初在售樓處選房時，疊墅沙盤模型呈現的是每棟樓頂層都是精致的閣樓，可交房時卻變成了連屋頂都沒有的露天圍墻。

更為糟糕的是，因為是無頂的設計，每逢大雨天氣便出現積水倒灌，直接導致頂樓住戶屋頂滲漏，頂層化身為"天然蓄水池"。

因為閣樓沒頂，下雨后直接變成"天然蓄水池"

鉑悅翔灣小區是由上海繡申房地產開發有限公司開發建造的，小區由小高層與疊墅組成，疊墅頂層的"閣樓"設計成為矛盾的焦點。

記者現場看到，該空間四面墻體完整，外立面甚至安裝了可開啟的窗戶，與樓下房間別無二致。然而抬頭望去，頂部竟然完全露天。一旦刮風下雨，這里就很容易積水。

頂部完全露天

從小區業主金先生稱，“從我拍攝的照片和視頻顯示，頂樓南面裝了飄窗，墻壁粉刷了白色涂料，除了沒有屋頂，四周確實像房子的樣子。”業主金先生還被告知，現在解決方案是，漏了報修，修不好就再修。

業主金先生稱，當初售房時，沙盤模型明確顯示，疊墅頂層設計為閣樓。開發商也曾承諾，小區一旦驗收通過，就會為大家把屋頂加蓋上，或者允許業主自行建造。

然而現實卻是，從去年交房至今，所謂"閣樓"的屋頂一直不見蹤影。“現在他說為了容積率，如果屋頂搭完就沒有容積。”金先生表示不理解，“這我就不太懂。”

對此業主認為，開發商的這種做法等于埋下了隱患。更關鍵的是，這個所謂的"閣樓"實際上與業主家內部并無通道相連，完全是一個公共區域，業主根本無法合理使用。

而且，開發商該還告知金先生，“圖紙就是這樣的，我就是安裝圖紙造的，造完以后區里嘉定區就這樣驗收通過的。”

圖為涉事小區

開發商為何這樣操作？

有沒有頂和"容積率"

到底有什么關系呢？

為此，記者曾多次聯系開發商上海繡申房地產開發有限公司，但對方始終不肯露面。

建筑專家道出了其中“貓膩”，這是開發商的一種套路。在購買頂層住宅或疊墅時，開發商常會以贈送閣樓、買頂層送露臺等宣傳來吸引購房者。如果實際可銷售面積超標，項目竣工驗收就會出問題。只要驗收的時候不設頂，讓這個空間不計入面積，容積率就能達標了。

而實際上，開發商想法就是在鉆規則的空子，給到購房者可以“贈送面積”的假象，似乎可以買到賺到的幻覺。

圖為管懷圣受訪

上海房地產專修學院教師 一級建造師管懷圣：

根據建筑面積計算規則規定，不設頂不計入建筑面積。常規拍賣一塊地的時候，有規定容積率，根據容積率反推可銷售面積。假如超過可銷售面積，項目竣工驗收就有問題。先是規劃設計審核，審核高、長、寬，容積率多少，然后施工圖設計由審圖公司審核圖紙合格證明，施工階段再由屬地建管部門對現場有無違反國家強制性條文規定的施工進行審核。

如果后期業主自行封頂

那是否會算作違建呢？

嘉定區規劃和自然資源局相關負責人明確表示，當初批準的規劃圖紙上，該位置并無屋頂設計。因此，若業主要求加頂，將被視為違建。

圖為嘉定區規劃和自然資源局相關負責人受訪

嘉定區規劃和自然資源局住房 和公共服務項目科科長：

從規劃審批圖紙上，它上面就是一個不上人的平屋頂，這些坡面其實算是立面造型。涉及建筑面積增加，就是一個違建行為。

建筑專家表示，這個所謂的“閣樓”除了沒有屋頂，外立面外開窗一應俱全。

根據相關建設規范，這種設計是不合理的，審圖公司等單位對此也負有責任。

建筑專家指出，該房型是一個不上人屋面，作為常規構造應該按照幕墻玻璃進行處理，而不是做外開窗。審圖公司在施工圖審核過程中，要考慮功能、實際使用效果，而且有的構件構筑物要便于維修，把構造沒有屋頂的室外部分上做可開啟窗，審圖公司在審圖上是有一定失誤的。規劃階段只審核高度、寬度、容積率，具體窗型，可開啟窗還審核不到這一塊。

圖為涉事小區

2024年6月30日，鉑悅翔灣小區竣工，交付至今還不到一年，尚在開發商保修期內。

目前給出的解決方案是"頭痛醫頭，腳痛醫腳"。但業主們并不買賬，擔心這樣的方式無法根治漏水問題。

對此，嘉定區建委副主任表示，他們的常規監管是檢查開發商是否按圖施工。針對小區漏水情況，后續將督促開發商加快解決。

王震波 嘉定區建管委副主任：

目前來看是按照設計圖紙施工的，整個屋面設計就是不上人的，屋面也做了相應排水系統，符合設計要求的，窗戶設計應該按圖施工的。我們會和規劃、房管部門，包括和屬地南翔鎮一起，督促開發商，和業主做好溝通協商處置后續工作。

小坊提醒

當"按圖施工"成為設計缺陷的擋箭牌，審圖監管的失位更值得警醒。

小坊也提醒購房者，沙盤再美，不如圖紙一張、白紙黑字。

來源：新聞坊