北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)教一下?lián)Q房的事。目前家里有二套，有一套一居小孩今年上學(xué)用了名額。計(jì)劃賣掉換到牡丹園。針對(duì)我現(xiàn)在的情況，一居北向，買房上學(xué)的比較多，如果名額占用了，只能降價(jià)賣了，是否合適？

該房目前出租，換租到牡丹園，加不了多少錢，很合適。如果換房，每個(gè)月月供大的多。就目前市場(chǎng)行情，你建議要不要換？

現(xiàn)在一居的房子相對(duì)降價(jià)比較多，目前單價(jià)7w，再降的空間不會(huì)很大吧？而打算置換的房子，目前報(bào)價(jià)8-9w，相對(duì)而言總價(jià)降價(jià)空間更大，現(xiàn)在一居也不好賣，是不是再等等？

A：

1、房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的。尤其是占坑兒房，常規(guī)建議是如果用完了學(xué)位+不自住，那就在高峰期過(guò)去之前置換。

2、換租還是換房這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，只能看自己的感受。能接受租房就換租，用較低的成本解決居住問(wèn)題。不接受住別人的房子再換房，加多少錢看自家的經(jīng)濟(jì)情況。行情怎么說(shuō)呢，既然感覺(jué)學(xué)區(qū)房都不會(huì)再降了，那牡丹園這種沒(méi)什么溢價(jià)的板塊就更沒(méi)的可將了唄。

3、是否再降看溢價(jià)高低吧，溢價(jià)低就無(wú)所謂，高的話等過(guò)了高峰期就沒(méi)譜兒了，只能看政策是否支持。這跟單價(jià)無(wú)關(guān)，只看溢價(jià)比例+學(xué)區(qū)級(jí)別+是否宜居。一般來(lái)說(shuō)占坑兒房不占優(yōu)，尤其是帶硬傷的。

單價(jià)和是否降價(jià)無(wú)關(guān)，黃金比廢鐵貴，羊肉比豬肉也貴的多，我比隔壁老王的工資也高，能說(shuō)貴的東西降價(jià)空間大嗎？垃圾股比茅臺(tái)便宜的多，是不是更有投資價(jià)值？北京隨便老破小都比鶴崗的豪宅貴，北京是不是該崩盤了？所以別拿單價(jià)高低說(shuō)事兒了，還是看價(jià)值吧。

4、未必是一居不好賣，更大的可能是您這北向的不太好賣。帶硬傷的本來(lái)就流動(dòng)性弱，除非等到很火爆的行情，否則都不會(huì)太好賣。

5、總之我建議算算溢價(jià)率，如果還是不低就趁著高峰期置換，沒(méi)什么溢價(jià)就留著。但別以這套北向的為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閹в矀臄?shù)值一般都不準(zhǔn)，還是看平均值吧。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下關(guān)于房子的問(wèn)題：我現(xiàn)在的情況是，有一套40平米的東城區(qū)民旺園的老破小學(xué)區(qū)房在住，這套房目前沒(méi)貸款，孩子現(xiàn)在5年級(jí)。還有一套附近朝陽(yáng)區(qū)磚角樓南里，可2改3的兩居室正在出租中，房子總價(jià)470萬(wàn)，月租金7300元，有房貸220萬(wàn)，月供9800元。

關(guān)于核心區(qū)的老破小學(xué)區(qū)房，我看網(wǎng)上的大V目前主要有兩種觀點(diǎn)：

其一是隨著出生率的下降，入學(xué)人數(shù)的逐年降低，老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)格將逐年降低，溢價(jià)逐漸消失，不建議持有或買入，學(xué)位用完了之后應(yīng)該及時(shí)出手；

其二是由于好房子政策的實(shí)施，未來(lái)北京核心區(qū)有大量的老破小需要改造、拆遷或者原址重建，建議手里有老破小的堅(jiān)持住不要賣。

我現(xiàn)在也在糾結(jié)，我手里的這套老破小學(xué)區(qū)房究竟是賣了還是留著。賣了的話，就能一下子把朝陽(yáng)房子的貸款全部還清，壓力就會(huì)小很多，還能剩下一些錢，然后我就不租了，可以裝修一下搬進(jìn)去住了，能夠改善居住條件。

不賣的話，可能要5~7年的時(shí)間才能把貸款還清，生活壓力有些大，但如果將來(lái)，比如說(shuō)10年、20年之后拆遷或者原址重建的話，搏一搏，單車變摩托。所以，上述兩個(gè)觀點(diǎn)究竟哪個(gè)是對(duì)的，麻煩章哥給分析一下。

A：

1、我認(rèn)為兩個(gè)觀點(diǎn)都是對(duì)的，只不過(guò)第一個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)的是近期三五年的事兒，第二個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)的長(zhǎng)期十年以上的事兒。第一個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)的是現(xiàn)實(shí)，第二個(gè)觀點(diǎn)聊的是預(yù)期。或者說(shuō)第一個(gè)觀點(diǎn)是大概率事件，第二個(gè)觀點(diǎn)則有很大的不確定性，也就是有賭的成分。

既然您也知道原址重建是賭，那就看自己的投資偏好唄。相信自己的財(cái)運(yùn)就賭，圖個(gè)穩(wěn)妥就不賭。都是正確的選擇。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，“改造”對(duì)房?jī)r(jià)有所幫助，但幫助不大，因?yàn)閷?duì)質(zhì)量和居住體驗(yàn)沒(méi)有本質(zhì)的改變，只是相當(dāng)于二手車做了個(gè)保養(yǎng)而已。也就是即便改造了未必能抬高多少房?jī)r(jià)，也未必能對(duì)沖學(xué)區(qū)溢價(jià)。

拆遷則是根本不可能的事兒。除非是政治任務(wù)征地，否則沒(méi)人拆的起。這參考宣武的“虎坊路小區(qū)”吧，也叫“樓房院兒”，號(hào)稱是人民大會(huì)堂剩余建材蓋的，知道多少年房齡了吧？這小區(qū)從N多年前就有拆遷規(guī)劃，我都看過(guò)好幾個(gè)版本。但最終結(jié)果是拆不起就不拆了，定性為文保小區(qū)了。

3、至于原址重建則一看質(zhì)量，得是檢測(cè)達(dá)到D級(jí)的才行，也就是沒(méi)有維護(hù)的價(jià)值了，這才有資格參加排隊(duì)。

但是何時(shí)重建還得看資金來(lái)源，有原產(chǎn)權(quán)單位且愿意配資的才好說(shuō)，再讓業(yè)主們集資一部分就行了。沒(méi)有原產(chǎn)權(quán)單位，或原產(chǎn)權(quán)單位不掏錢的就不好說(shuō)了，指望著讓政府出錢太多的可能性不大，地主家也沒(méi)有余糧。

民旺園看您是哪個(gè)院兒的吧，這里產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。我印象中有回遷房，也有水利部+商務(wù)部+中紀(jì)委的央產(chǎn)房，航天福利房的應(yīng)該也是央產(chǎn)房。這么多的單位，即便是符合了原址重建的條件，到時(shí)候也得看怎么出錢吧，挺麻煩的。

4、總之我認(rèn)為倆觀點(diǎn)都對(duì)，賭不賭的看您自己的選擇。但我也認(rèn)同“房子是用來(lái)住的”，還是多考慮眼下居住的問(wèn)題吧，以后的事兒沒(méi)譜兒。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題。目前階段，如果手里有閑錢，有沒(méi)有合適的投資機(jī)會(huì)，是提前還房貸呢？還是留著現(xiàn)金等機(jī)會(huì)呢？

有很多房產(chǎn)大V說(shuō)，絕對(duì)不應(yīng)該提前還房貸，因?yàn)榉抠J是普通人這輩子能從銀行拿到的最大的福利，而且現(xiàn)在貨幣以每年大約14％的速度在貶值（計(jì)算依據(jù)是2013到2020年貨幣發(fā)行量增加了一倍，換算下來(lái)就是約等于貨幣每年增加14％也即意味著貨幣購(gòu)買力每年貶值14％）刨去給銀行的貸款利率4％，實(shí)際個(gè)人從銀行貸款上面凈賺10％。

但我覺(jué)得大筆現(xiàn)金拿在手里，沒(méi)有投資渠道，不也在每年貶值14％嗎？再加上付給銀行的4的利息，就更虧了，是不是？這事情我現(xiàn)在琢磨不明白了。所以想懇請(qǐng)您幫我解解惑。

A：

1、如果有穩(wěn)妥的高收益理財(cái)渠道就投資唄，實(shí)在沒(méi)轍的才提前還房貸呢。是否等機(jī)會(huì)看自己，我家反正沒(méi)提前還，主要是我沒(méi)太看重那點(diǎn)兒利息，感覺(jué)手里拿著錢感覺(jué)更靈活，是否有機(jī)會(huì)則看運(yùn)氣了。

2、房貸談不上最大福利，而是普通人這輩子能借到的最多的相對(duì)低息的貸款。銀行不是干慈善的，不會(huì)給普通人發(fā)福利，福利也輪不到普通人。

3、貨幣貶值沒(méi)那么邪乎，理論上是不能超過(guò)3%，現(xiàn)實(shí)中平均5-8%吧。貨幣增加了，但GDP也在增長(zhǎng)啊，也就是實(shí)體財(cái)富在增加，只有超出真實(shí)財(cái)富的貨幣發(fā)行量，那才是真實(shí)通脹呢。

別幻想從銀行貸款上賺錢了，人家才是玩兒錢的專家。或者說(shuō)套利交易輪不到普通人，更輪不到外行，內(nèi)行都未必玩兒的過(guò)銀行。還是這話，躺著賺錢的生意輪不到大多數(shù)人。

4、沒(méi)有投資渠道就存銀行唄，我家也存呢，暫時(shí)沒(méi)其他的渠道。存銀行當(dāng)然肯定是被動(dòng)的貶值，但沒(méi)有14%那么邪乎，扣除利率之后一般就是5%左右。

手里有錢還貸款，從財(cái)務(wù)角度肯定是不劃算。但這就是個(gè)“機(jī)會(huì)成本”的問(wèn)題。機(jī)會(huì)多+敢于投資的（高風(fēng)險(xiǎn)高收益），那就持幣。沒(méi)什么機(jī)會(huì)+膽兒小的，那就提前還款。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在看了**公寓的200多平大戶型，優(yōu)勢(shì)是單價(jià)低，5萬(wàn)一平。劣勢(shì)是都說(shuō)升值不好，否則不會(huì)這么便宜。我因?yàn)橐部茨@么講過(guò)，想再咨詢一下您的建議。

另外糾結(jié)一個(gè)橫廳的問(wèn)題。目前是兩個(gè)窗戶的橫廳，但咨詢過(guò)物業(yè)，這套房是可以把窗戶打通做成落地窗橫廳的。但是問(wèn)過(guò)不少人都反對(duì)，理由一是改造成本高，玻璃就得十多萬(wàn)。二是北京的天氣不適合，大玻璃的話冬天冷夏天暴曬。第三是確實(shí)不太好分區(qū)了，只能永遠(yuǎn)保持大客廳，而且將來(lái)賣的時(shí)候不好賣。想聽(tīng)聽(tīng)您的看法

A：

1、老公寓的優(yōu)劣勢(shì)就是如此，而且是可以轉(zhuǎn)換的。單價(jià)低從居住角度來(lái)說(shuō)是優(yōu)勢(shì)，從投資保值角度就是劣勢(shì)了。以后價(jià)格走勢(shì)的最好成績(jī)就是不再落后大盤，不太可能有逆轉(zhuǎn)。但畢竟房子是用來(lái)住的，所以還是多考慮自住吧。

2、橫廳的這些問(wèn)題我覺(jué)得不太算問(wèn)題，或者說(shuō)能用錢解決的就都不算問(wèn)題。比如改造成本高就高唄，再高也是有數(shù)兒的，高不到哪兒去。溫度問(wèn)題也是能用錢解決的，安裝大空調(diào)不就得了。

既然是為了改善，那就是消費(fèi)為主，必定是要付出成本的。所以您這倆問(wèn)題都不算什么問(wèn)題，跟1000多萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比小兒科。

3、不太好分區(qū)是個(gè)人感受的問(wèn)題，或者說(shuō)是設(shè)計(jì)問(wèn)題，這看自己的喜好吧。將來(lái)不好賣怎么說(shuō)呢，就跟現(xiàn)在挺好賣似的，可真要好賣的話就不會(huì)5萬(wàn)多的價(jià)格了。也就是說(shuō)這種大戶型公寓本來(lái)就不太好賣，改了橫廳之后也無(wú)非是更不好賣一些而已。

4、我沒(méi)什么太多的看法，只是說(shuō)房子是用來(lái)住的，看自己的喜好吧，但這些問(wèn)題都不是太大的問(wèn)題。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，北京老人的退休金大多數(shù)都花哪里了？據(jù)統(tǒng)計(jì)大多數(shù)北京人的退休金是3到4千元，有些低的甚至每月只有2000元，但是這每個(gè)月幾千元的退休金可是要面臨每個(gè)月500元甚至1000元的物業(yè)費(fèi)支出。

看看這張物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)圖，北京物業(yè)費(fèi)低的5元/㎡，高的38元/㎡，全北京按一千萬(wàn)戶，每家100㎡，一年6千元物業(yè)費(fèi)算帳的話，全北京市一年的物業(yè)費(fèi)高達(dá)驚人的600億至1000億。

通過(guò)數(shù)據(jù)分析，可以這樣說(shuō)，北京人退休金的四分之一都用來(lái)養(yǎng)活物業(yè)公司了！我們不禁要問(wèn)：北京三百多家物業(yè)公司，每年收取幾百億，上千億的物業(yè)費(fèi)，真正用在小區(qū)保安，綠化，維護(hù)上的能有多少錢？北京的物業(yè)公司造就了多少個(gè)億萬(wàn)富豪！北京市的物業(yè)費(fèi)是不是到了應(yīng)該降的地步？

A：

1、您這問(wèn)題說(shuō)不好聽(tīng)的就是胡攪蠻纏不講理，故作危言無(wú)事生非。

2、大多數(shù)北京人的退休金3/4000，少的只有2000。這我不跟您抬杠，看看社保局的統(tǒng)計(jì)表吧。我承認(rèn)北京有部分老人的退休金很低，甚至有的還沒(méi)退休金呢，但您這所謂“大多數(shù)”就屬于胡扯了，太看不起北京老人了。

3、每個(gè)月500-1000的物業(yè)費(fèi)，100平米就是每平每月5-10塊錢，合著您認(rèn)為所有的北京老人都住豪宅？您這是喝了多少啊，能是現(xiàn)實(shí)情況嗎？這么敢吹的話還是再加盤兒花生米吧。不過(guò)提醒您一句，新稅法馬上出臺(tái)，吹牛逼上稅了。

北京物業(yè)費(fèi)最低的才5毛錢，老破小社區(qū)您收個(gè)5塊錢試試，不揍您個(gè)滿臉桃花開(kāi)您就不知道花兒為什么這樣紅？高的確實(shí)能到10塊甚至30多，但這種小區(qū)全北京也沒(méi)多少，跟普通人沒(méi)關(guān)系，甭拿這說(shuō)事兒。

這就相當(dāng)于說(shuō)有個(gè)北京老頭兒說(shuō)自己愛(ài)喝酒，但拿著3000多的退休金，不夠買兩瓶茅臺(tái)的，請(qǐng)問(wèn)他是太痛苦了呢，還是太裝X了？明明有便宜的二鍋頭，干嘛非得跟茅臺(tái)較勁啊？有病啊？

4、另外北京確實(shí)1000萬(wàn)戶，但您這算賬的模式是跟司馬南學(xué)的吧？睜眼說(shuō)瞎話的胡算啊。編造這種謠言有意義嗎？真覺(jué)得北京人都不識(shí)數(shù)兒+沒(méi)常識(shí)啊？還600-1000億，您知道這么多錢什么概念嗎？摞起來(lái)多寬多厚多高啊？張嘴就開(kāi)，喝美了吧？

5、還北京人退休金的四分之一交物業(yè)費(fèi)了，誰(shuí)信啊？而且您這算法也不對(duì)啊，官方數(shù)字北京60歲以上的老人500萬(wàn)，按每人3/4000的退休金一年4/5萬(wàn)，合計(jì)2000億，那就不是四分之一了，而是一半以上交物業(yè)費(fèi)了，然后都坐門口喝西北風(fēng)呢嗎？您也太惡心北京老人了。

還300多家物業(yè)公司，您拿北京當(dāng)小縣城了吧？太瞧不起大北京了。全北京的住宅總量是接近2萬(wàn)個(gè)小區(qū)800萬(wàn)套房，真要是只有300多家就好了，早把他們都累死了。

6、總之我不跟您抬杠，就是拿您逗個(gè)樂(lè)兒吧。歡迎您跟我抬杠，我這兒有的是各種數(shù)據(jù)，咱們可以慢慢兒的掰扯。降不降物業(yè)費(fèi)的我管不著，但我覺(jué)得您真挺好玩兒的，大爺常來(lái)找我玩兒啊，我等您等到桃花開(kāi)。

僅供參考。

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