發(fā)現(xiàn)沒有，買到爛尾的業(yè)主們，終于可以“解套”了

據(jù)說最近，已經(jīng)有法院開始支持爛尾業(yè)主解除合同，不用還房貸，把償還貸款的責(zé)任轉(zhuǎn)給開發(fā)商。

據(jù)《中國新聞周刊》報(bào)道，最近江蘇連云港市中級(jí)人民法院發(fā)布的一起判決：

開發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款本息也由開發(fā)商承擔(dān)。

這種情況還是頭一次，以往很多人買到爛尾，既要承擔(dān)沒有住的風(fēng)險(xiǎn)，還得背上銀行的債務(wù)枷鎖，而且還很難通過法律途徑的救濟(jì)獲得解脫更別說解除合同，

但是這一次，最高法出手定調(diào)，依照《人民法院案例庫建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》，各級(jí)人民法院審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)檢索人民法院案例庫，并參考入庫類似案例作出裁判。

換句話來說，最高法案例庫屬于“標(biāo)準(zhǔn)答案”，以后各級(jí)地方法院遇到類似的爛尾樓糾紛案例，也應(yīng)該這么判。

想必大家都猜到了，這些年有關(guān)于爛尾的消息還不少，據(jù)說大概有200萬套以上的規(guī)模，說明很多人掏空家底卻陷入了“錢房兩空”。

但是，這次最高法明確支持買房人解除合同，意味著，一場巨大的連鎖反應(yīng)，才剛剛開始。

01、風(fēng)向變了，支持爛尾購房人“解套”

真實(shí)案例說話：

21年12月，在江蘇鹽城，有個(gè)業(yè)主陸某付了40多萬首付，貸款70多萬買了房。結(jié)果開發(fā)商一直沒交房，逾期超4個(gè)月，開發(fā)商說“交不了”，陸某一氣之下把開發(fā)商和銀行都告了。

最后法院判決：法院支持了陸某的所有要求：解除買房合同和貸款合同；開發(fā)商不僅要退回40多萬首付和陸某已經(jīng)還的19萬房貸（包括利息），還要負(fù)責(zé)還清剩下的銀行貸款和利息，另外還得賠點(diǎn)違約金。

這個(gè)判決出來之后，就相當(dāng)于哪怕業(yè)主選擇“斷供”，也不影響征信了，因?yàn)檫€款責(zé)任已經(jīng)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。

雖說近年來也有類似勝訴案例，但不得不說，絕大多數(shù)買到爛尾的人，一直在水深火熱中煎熬。

如今，已經(jīng)有了最高法院支持，該成功案例已經(jīng)進(jìn)入人民法院案例庫，意味著，從此深受困擾的購房者們終于等來了“解套”的機(jī)會(huì)。

02、為什么以前很難“解套”？

其實(shí)法律條文《民法典》早就規(guī)定了，如果開發(fā)商嚴(yán)重違約（比如爛尾交不了房），業(yè)主是有權(quán)解除合同的，但為什么以前很少成功？

核心問題還是在——銀行！

因?yàn)闃I(yè)主貸款買房，相當(dāng)于有兩份合同：一份是和開發(fā)商的買房合同，一份是和銀行的貸款合同。爛尾了，開發(fā)商往往沒錢甚至破產(chǎn)了。

如果法院判業(yè)主不用還貸，責(zé)任轉(zhuǎn)給開發(fā)商，銀行這筆貸款很可能就收不回來了，變成壞賬。

所以以前為了保護(hù)銀行考慮，通常比較謹(jǐn)慎，要么不立案，要么不支持解除合同，繼續(xù)等待交樓。

不過這次的鹽城案例，貸款銀行也以“銀行是無過錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任”為由提出上訴，要求業(yè)主繼續(xù)還款。但是鹽城法院駁回了銀行的請求。

而且，法院在二審判決書中，還直接回懟了開發(fā)商和銀行的“霸王條款”：

在購房人對合同解除并無過錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡。

03、這次為啥風(fēng)向變了？

鹽城陸某的案例被選入了最高人民法院的案例庫。最高法要求，以后全國各地法院遇到類似的爛尾樓糾紛，都要參考這個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)答案”來判。這等于給全國法院打了個(gè)樣。

為啥突然風(fēng)向變了？

更為深層次的考量可能是：當(dāng)前爛尾樓帶來的社會(huì)頑疾，到了必須解決的時(shí)候了。

有報(bào)告估算，全國可能有超過200萬套爛尾樓，影響到上百萬個(gè)家庭。很多家庭是掏空“六個(gè)錢包”買的房，結(jié)果錢房兩空，甚至有人被迫住進(jìn)沒水沒電的爛尾樓，非常痛苦。

繼續(xù)拖著不解決，誰還敢買房？

04、深層影響和未來趨勢

這個(gè)新變化意義重大：

①給業(yè)主希望： 深受爛尾困擾的業(yè)主們，現(xiàn)在有了一個(gè)合法維權(quán)的明確途徑，有望擺脫“錢房兩空”和“還貸無底洞”的困境。

②重塑市場信心： 上面現(xiàn)在正努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。法院這次堅(jiān)定地站在了普通購房者這邊，有助于恢復(fù)大家買房的信心。

③房地產(chǎn)模式在變：過去那種開發(fā)商“借債狂奔”、靠預(yù)售快速回籠資金的模式，風(fēng)險(xiǎn)很大，一出問題就爛尾，最終坑了老百姓。

現(xiàn)在國家的意圖很明確：一方面通過保交樓、存量房收儲(chǔ)來完成房地產(chǎn)的去庫存和去風(fēng)險(xiǎn)；

另一方面，通過現(xiàn)房銷售制改革、“好房子”建設(shè)等，推動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入更為健康的周期。

所以，給大家提個(gè)醒：買到爛尾樓的苦主們，現(xiàn)在終于有了法律武器可以“解套”——合法退房、停貸，讓開發(fā)商承擔(dān)后果。

這得益于最高法明確了判例標(biāo)準(zhǔn)，法院也更注重公平。背后是國家在努力解決爛尾樓這個(gè)社會(huì)頑疾，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)從過去的“高杠桿預(yù)售”模式轉(zhuǎn)向更安全的“現(xiàn)房銷售”模式。

但最后我們也需要清醒的認(rèn)識(shí)到：一紙房產(chǎn)證從來不是財(cái)富增值的承諾，不要讓自己成為時(shí)代轉(zhuǎn)型的代價(jià)。