文/粵進深 嚴明會

老黃埔，又來了一個新對手。

最近消息，位于廣州老黃埔核心區的中鼎書院上城三期珺翎府，即將入市。

并且，面對片區嚴重內卷的市場，項目這次帶來的還是新規產品。

三期珺翎府共規劃6棟樓，包含4棟超高層住宅，2棟商墅。

貨量共600多套。

主力產品為約107㎡、約128㎡、約140㎡、約180㎡的四房。

還是全南向戶型，主打純改善型產品。

據傳，項目每個戶型都按豪宅標準打造。

三大堂設計、每戶獨屬大堂、專梯入戶等都能在項目看見。

當然，作為新規產品，最大的亮點還是贈送率。

據目前流出的信息，項目使用率最低超110%，高的甚至可以去到120%。

如果真能達到，這個使用率幾乎快要趕上同區域的黃埔未來城了。

看來，這個老黃埔昔日的網紅盤，終于可以硬氣一回了。

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為什么這么說呢？

皆因這個盤，確實是比較神奇的存在。

中鼎書院上城，最早由橫沙村舊改而來。

一期商品房叫中鼎君和名城，2007年啟動建設，2014年正式開賣，2017年收樓。

二期商品房叫珺合府，在2021年開盤。

三期項目，是在去年9月改的名。

為了體現教育的優勢，案名改為中鼎書院上城。

但其實在教育這塊，項目也是吃了不少的虧。

這一點，接下來會講到。

現在先來看看中鼎這家企業。

看著像國企，但中鼎其實是一家民企。

它的全稱叫“中鼎控股集團有限公司”，創建于1997年5月，成立于2000年8月。

中鼎的創辦人叫譚霖高，是有名的陽江富豪。

該人士早年發家于建筑施工行業。

而早期的中鼎只是一家單一業務的承建商公司，是后來才涉足房地產的。

目前，中鼎的業務包括房地產開發、海洋漁業、能源礦產業、金融投資、貿易、酒店經營管理、物業管理等。

2023年8月，中鼎控股集團暨廣州兆霖房地產開發有限公司喬遷至中鼎名匯，譚霖高以中鼎控股集團董事長的身份現身。

這里說一下，廣州兆霖房地產，就是中鼎橫沙舊改的項目公司。

中鼎橫沙舊改項目位于5號線大沙地、大沙東雙地鐵站中心位置。

可以說是黃埔區行政、文化、商業中心地段。

整個項目的體量很大，總占地64萬㎡，總建面約280萬㎡。

中鼎早在2010年與橫沙村簽訂舊村改造合作協議。

首期安置房豫章苑在2011年10月動工，2015年分房回遷。

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憑借不錯的區位，中鼎橫沙舊改項目，是老黃埔最早的熱盤之一。

二期珺合府與萬科城市之光、南馳富頤華庭一起，曾被稱為是老黃埔的“三劍客”。

2014年項目首開，據稱開賣8個月就清盤了，拿下當年廣州銷冠。

2021年二期開盤早期，熱度不減，頻繁登上各大榜單。

只不過，越往后，項目越走向了下坡路。

重要的一個原因，項目在教育方面，一直宣傳的六中。

但一直沒有兌現。

后來被業主們多次“團建”，直到去年5月，才終于官宣學校。

——黃埔區實驗小學和黃埔軍校紀念中學（由廣州六中教育集團辦學）。

雖然學校最終塵埃落定，但二期珺合府也已然錯過了最好的去化時機。

這里面主要有兩點：

1）市場，從2021年到2024年，這整個市場的下滑有目共睹。

這一點是毋庸置疑的，先跑的跟后跑的，完全是兩回事。

2）老黃埔的整體競爭，此前遠不如現在這般激烈。

要知道，在2024年之前，談到老黃埔，基本離不開萬科城市之光、南馳富頤華庭、中鼎書院上城這個三個盤。

但進入去年以來，保利中央公館、中建八局海絲城、中建二局未來方洲、中交四航珠江春等，紛紛加入戰局。

且清一色都是新規產品，作為非新規的中鼎珺合府，只能遠遠躲著。

直到現在賣了快四年了，中鼎珺合府的網簽去化僅八層左右。

現在已經熬成現房在賣。

而戶數其實并不算多，二期珺合府主要是8棟樓，共1190戶。

最近，項目還傳出了工抵房，價格比市場低出不少。

回頭看一下同期的萬科城市之光，已經清盤了。

差一點的南馳富頤華庭，舊規產品去化也達到九成多，接近清盤。

如今三期珺翎府，攜新規產品而來。

中鼎書院上城，似乎要打一場“翻身仗”。

只不過，現在的行情跟三四年前，已不可同日而語。

它要面對的，是嚴重內卷的片區市場。

珺翎府想要重新占得一席之地，得下一番狠功夫。