文：蔡壘磊

最近有些人反饋說，國家是不是要重啟棚改了？現在老破小價格低，是不是可以入手以后搏個拆遷？

這事兒怎么說呢？就是你干任何事，不要跟大勢作對，現在的勢不僅不在房地產，也不在中國，所以你投資就不能在這些地方。去哪里？穩定幣啊，加密資產啊，美股啊，硬科技的股票啊。

撿漏老破小這回事，是那個時代的專屬機會，它需要滿足幾個條件：

1.城市化進程低；

2.老破小本身是平房或小區是超低層

3.在城市的核心區域

4.房地產市場一片大好

你想一想，政府求著你簽字的前提是什么？肯定是能賺錢，而且是能賺大錢——把你的3層，搖身一變弄成30層，直接賺爆。所以為什么以前有那么多的拆遷戶可以拿到那么多錢？因為它迫不及待地要拆你的房子賺錢，所以你才有機會獅子大開口——你掌握了它賺錢的其中一種必要的生產資料，所以理論上它是在跟你“分錢”。

那你再想想，現在是買方市場還是賣方市場？現在拆遷不僅趨勢上會越來越遠離“貨幣化安置”，而且條件是政府說了算——你要住新房嗎？不想住可以，我就不拆，反正沒幾個錢賺；你要住，就得接受我的條件，比如拿房票，定向安置到10公里外的小區，裝修補助給你砍半，學區給你弄沒，得房率給你縮減等等——你要不同意，那就取消規劃，讓你爛在那里，以后危房了再強拆，或者老化了你自己出錢去修。

所以時代變了，考慮問題就不能刻舟求劍。現在是政府不急，因為它沒錢，在拆你房子這事兒上又賺不到錢，所以根本沒有動力跟你扯皮，或者讓你敲竹杠——能拆就拆，拆不了拉倒，找下一家。

總之，你現在想在政府那里撈到好的拆遷條件，是不可能的，補償也都會趨向原拆原建，或者搬去遠郊——前兩年還有一位朋友給我留言，說賠錢只能拿7折，問我要房還是要錢？我就堅決建議他要錢，因為以后大家會越來越拿不到錢，趁還有7折，趕緊把錢落袋。道理很簡單，政府要把能推的房子全推了，能建的房子全建了，新房全賣出去，才有足夠的什么？房地產稅的稅基——最好是過n年，把所有人都低成本地趕回城里，該賣的新房都賣完，什么四代住宅，提高房子標準，不管以前死活，就是瘋狂賣新，賣完，直到再也沒有接盤俠了，保有量一大，就立刻開征。它又怎么會補給你錢，讓你帶著錢“逃出樓市”呢？有些人思考問題的基點就錯了，他們總以為國家做事情的目標就是讓他們這群人過得好，這就不可能得出正確答案。

所以老破小，未來只有兩條路，一是接受“不公平條約”，然后拆遷；二是繼續爛下去，估值逐年下降，后續維護成本逐漸增加——你不會去買十幾年的車，未來也不會去買幾十年的房，道理是一樣的。

這兩條路，都是死路。

那有人可能會說，學區呢？帶學區的能不能投資？還是一樣，時代變了。現在的人對學區的看重程度，和10年前完全不是一個概念，更何況政策隨時變，供給隨時增加，而需求肉眼可見地減少，哪怕是那些“自己要用的”，也得掂量掂量是否要消費——以前這幫人可是無腦入的，因為想的是用完后可以原價甚至加價出售，等于白嫖了學區還賺了錢，現在這批人一不參與競價，那學區的價值當然會下降，因為學區在失去了保值預期后，根本炒不到那個價格。

寧波鎮海中學知道吧？浙江毫無爭議的第一，放在全國也是前幾的高中。它對口的蛟川書院，曾經旁邊的老破小學區是天價，近幾年跌了70%，為什么？因為隔壁的新房建起來了——人家也有學區，價格還便宜，直接稀釋了你的學區價值。而且同樣都有學區，你說買家是住新房還是要你的老破小？那房子除了學區以外，就不是人住的。

其他老破小也同理，它的拆遷預期如果是虧的，居住屬性上又越來越不是人住的，那它本身就不可能和周圍的新房/次新房的房價去對比，高層就不用說了，就算是那種高不成低不就的高層不算高層，低層不算低層的，也沒有投資屬性，它就算打個大折扣，也不值得購買，因為只會越來越爛。

賺錢的事情多了去了，眼界打開一點，別老房子房子的了，房子不好不代表其他不好，中國不好不代表世界不好。這個世界不是沒有金子，也從來不缺肯下功夫挖的人，缺的只是一雙能看到金子的眼睛。

（完）

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