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城市住房產品力變化 | 探索“家”

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編者按:推開一扇門,有人看見三代同堂的煙火,有人撞見獨自拼湊的晨昏,有人在精裝樣板間描摹未來,也有人從老照片打撈褪色的屋檐。“家”從來不是千篇一律的鋼筋水泥,而是無數種生活形態的容器。在本系列中,我們將從不同視角、不同錨點來探索和還原不同人眼中的“家”。

在西安工作一年后,程超決定將家從北京搬到西安。

程超是一家房地產企業的中層員工,因工作需要,他經常在不同城市間調動,妻子和兒子一直居住在北京。

2023年底,他被派駐到西安的項目工作。最初,程超并未計劃在西安長期居住,但在參與公司開發的第一個項目后,他開始動心。一方面,西安的房價低于北京,但住房品質遠超北京,搬到西安能顯著改善居住條件;另一方面,定居西安可以一勞永逸地解決孩子的教育問題。

長期以來,長三角和珠三角城市的住房品質領先全國,但近年來,重慶、成都和西安等西部城市的住房品質快速提升,這也是程超決定搬到西安的重要原因之一。

在程超看來,區域和城市間住房品質產生差異的原因較為復雜,主要可以歸結為三方面:一是氣候因素;二是政策因素;三是成本因素。其中,政策和成本因素起到了決定性作用。

決定搬家

程超在北京的住所是一套次新的兩居室,位于高層建筑,得房率約70%。一家三口居住尚可,第二個孩子出生后,三代同堂便顯得擁擠。

在決定搬到西安前,程超曾將天津作為備選地,這也是許多在北京工作的外地家長的選擇。十年前,他的妻子通過人才引進政策將戶口遷至天津,他也多次利用閑暇時間到天津看房。

程超表示,去天津主要是為了孩子上學,但天津學區房價格普遍較高,與北京不相上下;而價格合適的區域,學區又難以令人滿意。因此,盡管他多次看房,卻始終猶豫未決。

在西安工作一年,程超不僅參與了自己公司的幾個項目,還接觸到其他開發商的項目。他最大的感受是,西安住宅在規劃設計上“大膽創新”,一些在北京幾乎無法落地的設計,在西安卻十分常見。

以程超所在公司開發的項目為例,通過優化設計方案,套內使用面積可提升約10%;此外,還贈送12平方米的陽臺、20平方米的露臺、全部飄窗及約5平方米的地下儲藏空間。而北方其他城市的住宅大多沒有露臺,陽臺和飄窗通常只贈送一半面積。

程超所在項目的亮點還體現在布局上。社區通過樓棟和風雨連廊形成多個相互獨立的空間,整體類似四合院布局,同時通過園林、道路等配套設施將社區融為一體。

程超認為,西安約3萬元/平方米的住宅項目,在房屋品質、舒適度、綠色建筑標準、科技應用、園林綠化及商業配套等方面,甚至超越北京10萬元/平方米以上的豪宅。“北京的房子貴主要是因為地段,西安的房子貴則是貨真價實”。

程超的兒子將于2026年下半年上初中,需在2025年下半年解決轉學問題。對比天津和西安后,他決定定居西安。一方面,西安的居住和教育成本更低;另一方面,他無需與妻子分居,且在西安有更多熟人。

目前,程超在西安的房子已裝修完畢,2025年下半年,孩子六年級即可轉學至西安。程超算了一下,對應同等水平的學校,西安的房價比天津低三分之一至一半。

程超也清楚,西安在很多方面不如北京,一線城市的孩子能接觸更前沿的事物,在認知和專業知識層面幾乎無可替代。但他坦言:“在北京只能做北漂,在西安可以做市民。”

近年來,從北京、上海、深圳等一線城市回流至杭州、成都、西安等二線城市的人群不在少數。經濟觀察報采訪的多位人士都認為,回到二線城市后,居住條件改善最為顯著。

差異背后

像程超這樣感受到不同城市住房品質差異的人不在少數,他將這些差異歸結為氣候、政策和成本三方面,這也是多數房地產從業者的共識。

龍湖產品策略負責人林仕聰認為,區域和城市間住宅產品差異拉大是一個復雜而長期的過程,首要因素是氣候。華南、華東以及成都、重慶等地因氣候較好,可設計大陽臺、大露臺和更通透的大窗戶,視覺上更舒適。

但北方城市的消費者選擇住房時,首要考慮保暖和防沙塵暴。大陽臺、大露臺和大窗戶在冬季使用率低,反而因積雪、沙塵暴和寒冷帶來困擾,且存在安全隱患。林仕聰表示:“這是現實因素,必須承認。”

程超也持類似觀點。他提到,北方冬春季風大,盡管技術手段可實現保暖和隔風,但大陽臺和大露臺挑空,若進深過大,長期受寒風侵蝕,易因年久失修產生風險。

出于安全考慮,北方多數城市在審批規劃設計時,對大陽臺、大露臺等配置較為謹慎。尤其在當前規劃審批終身負責制下,即便在“好房子”政策推動下,類似設計標準的突破空間有限。

林仕聰表示,北方城市的審批更嚴格,建筑風格和氛圍偏冷峻;而華東、華南及成都、西安等地對房地產管控較靈活,鼓勵地庫架空和生態陽臺等改善居住條件的措施。

一位曾在多地擔任項目負責人的房企人士指出,南北方在底商審批上也有差異。南方城市一至二層、甚至三四層作為公共配套的情況較為常見,既豐富了配套,又避免商鋪遮擋低層住戶采光;北方城市多要求住宅與配套分開,一二層商鋪滯銷普遍。

此外,政策差異還體現在陽臺、設備間和飄窗等空間的計容面積上。成都和西安等城市此類空間不計入容積率,而北方城市通常計入一半甚至全部。

程超認為,除氣候和政策外,開發商對成本的考量也是區域和城市間住房差距拉大的重要原因。在過去“競地價限房價”時代,開發商難以投入更多成本改善居住條件。

以售價10萬元/平方米的項目為例,北京某項目樓面價超6萬元/平方米,成都不到3萬元/平方米;且北京的建安成本高于成都。

在這種情況下,成都的開發商可投入更多資金用于大層高、生態陽臺、入戶花園等改善居住環境的配套。

改善與分化

程超兒時居住在筒子樓,更像宿舍,缺乏獨立廚房、衛生間和起居室。那是他祖父母時代的福利分房,留給他深刻記憶。

房改時,程超正上初中,他與父母住在一套如今被稱為“老破小”的兩居室,面積不足60平方米。雖有獨立衛生間和廚房,但面積狹小;客廳無窗戶,面積比臥室還小,僅能擺放一張飯桌。

參加工作后,程超在北京的第一套房也是“老破小”,條件略好于老家,但仍簡陋。結婚生子后,因房子太小,2016年換至目前的住所。

在房地產高周轉時代,大多數城市的住房品質一般,除少數房企外,多數開發商缺乏打造“好房子”的動力。隨著房地產回歸居住屬性,市場供大于求,開發商才開始重視產品力。

程超曾在華南和華東城市工作。據他介紹,2008年后,隨著經濟高速發展,一二線城市的富裕群體增加,他們對高品質住房的需求顯現。當時,綠城中國、星河灣等房企主要滿足這一需求。

上述房企人士稱,城市住房條件改善與高收入群體崛起密切相關。高收入群體越多的城市,住房條件改善越快;經濟相對落后的城市,住房改善則較慢。

區域與城市間的住房差距也在此背景下逐漸拉大。上述人士指出,長三角和珠三角的住房品質優于其他地區,主要因為這兩個區域經濟發展水平高,高收入群體規模大,形成了規模化市場。

克而瑞數據顯示,2024年千萬級別豪宅市場中,上海、北京、廣州、深圳和杭州穩居前五,成都以1058套的銷售量緊隨其后。這些城市也是高收入群體相對集中的地區。

成都和西安是近年房地產市場的黑馬。2024年,成都新房銷售面積達1434萬平方米,是全國唯一成交面積超千萬平方米的城市,連續六年位居第一。西安新房成交面積771萬平方米,位列全國第四。

成都和西安等西部城市住房品質的快速提升,與高凈值人才大量流入密切相關,這背后是當地高新技術產業的快速發展,如成都的電子信息產業和西安的半導體產業。

(應受訪者要求,程超為化名)

(作者 田國寶)

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田國寶

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