買房是每個(gè)家庭的大事...

從產(chǎn)權(quán)年限到房產(chǎn)證署名，每一個(gè)細(xì)節(jié)都可能影響未來的權(quán)益。但很多人對(duì)房產(chǎn)知識(shí)一知半解，比如 “70 年產(chǎn)權(quán)從何時(shí)算起”“房產(chǎn)證加了名字就一定有份嗎”…… 這些問題看似簡(jiǎn)單，實(shí)則藏著不少門道。今天就來拆解關(guān)于房產(chǎn)的關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)，幫你避開那些可能讓你 “追悔莫及” 的坑。

1. 70 年產(chǎn)權(quán)，原來不是從交房開始算

“我買的新房，產(chǎn)權(quán)怎么少了 10 年？” 這是很多購(gòu)房者的疑惑。其實(shí)，住宅用地的 70 年產(chǎn)權(quán)是從開發(fā)商拿地那天就開始計(jì)算的，而非交房或辦證時(shí)。

舉個(gè)例子：開發(fā)商 2020 年拿地，2025 年建成交房，你 2026 年入住時(shí)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng) “縮水” 了 6 年。如果是二手房，房齡每增加一年，剩余產(chǎn)權(quán)年限就減少一年。這也是為什么買二手房時(shí)，一定要查清楚土地的拿地時(shí)間 —— 別讓 “產(chǎn)權(quán) 70 年” 變成 “實(shí)際到手 50 年”。

更需要警惕的是商辦類房產(chǎn)（公寓、商鋪等）。這類房產(chǎn)土地使用權(quán)通常是 40 年或 50 年，且法律并未規(guī)定 “自動(dòng)續(xù)期”。有些開發(fā)商會(huì)把工業(yè)用地改建為公寓低價(jià)出售，未來可能面臨補(bǔ)繳土地出讓金的風(fēng)險(xiǎn)，而且商辦房大多不能落戶、沒有學(xué)位，轉(zhuǎn)手時(shí)也更困難。

2. 自動(dòng)續(xù)期不代表免費(fèi)，續(xù)期費(fèi)怎么算？

《民法典》第 359 條明確：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期。這意味著 70 年到期后，房子不會(huì)被國(guó)家收回，但續(xù)期需要繳納費(fèi)用。

目前國(guó)家還沒有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從地方試點(diǎn)來看，費(fèi)用并不高。比如溫州某批到期房產(chǎn)，100 平方米的房子續(xù)期費(fèi)用僅 1560 元，平均每天不到 5 毛錢。有專家推測(cè)，未來可能按房?jī)r(jià)的一定比例收取，比如 0.1%/ 年 —— 一套 500 萬(wàn)的房子，每年約 5000 元。雖然具體標(biāo)準(zhǔn)還未確定，但 “自動(dòng)續(xù)期” 的規(guī)定已經(jīng)給了業(yè)主一顆定心丸。

3. 房產(chǎn)證加名字？小心這三個(gè) “隱形坑”

很多人覺得 “房產(chǎn)證上寫夫妻雙方名字更保險(xiǎn)”，實(shí)則不然。看似簡(jiǎn)單的一個(gè)名字，可能帶來一系列麻煩。

• 首套房?jī)?yōu)惠被取消：夫妻共名后，再買二套房時(shí)，銀行會(huì)認(rèn)定雙方名下均有房，導(dǎo)致公積金貸款額度降低、首付比例提高。比如有夫妻原本能貸 80 萬(wàn)，共名后額度驟降 60%，買房成本大幅增加。

• 手續(xù)捆綁，麻煩不斷：作為共同所有人，房產(chǎn)的任何變更（轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶等）都需要雙方同時(shí)到場(chǎng)簽字。如果一方在外地或因故無法到場(chǎng)，哪怕是簡(jiǎn)單的抵押手續(xù)，也可能被迫擱置。

• 加名≠分一半，出資才是關(guān)鍵：新婚姻法明確，房產(chǎn)歸屬主要看 “誰(shuí)出資”。上海曾有案例：男方婚前付 30% 首付，婚后加女方名字，離婚時(shí)法院判決 “首付歸男方，共同還貸部分平分”，女方最終僅獲得 20% 份額。可見，“加名” 不代表一定能分走一半房產(chǎn)。

此外，共名房產(chǎn)在繼承時(shí)也可能引發(fā)糾紛。比如一方去世后，其配偶再婚，第二任配偶及其子女可能會(huì)爭(zhēng)奪房產(chǎn)份額。建議通過公證約定產(chǎn)權(quán)比例（如夫 60%、妻 40%），或選擇 “按份共有” 登記，提前規(guī)避矛盾。

房子是安身立命的根本，產(chǎn)權(quán)問題更是重中之重。從拿地時(shí)間到續(xù)期政策，從房產(chǎn)證署名到辦證細(xì)節(jié)，每一步都需要謹(jǐn)慎對(duì)待。提前了解這些知識(shí)，才能在買房時(shí)避開陷阱，確保自己的權(quán)益不受損害。畢竟，住得安心，才能住得舒心。