晨光家園C區實拍圖

地方國資出售手中資產，一定程度上規避了國有資產貶值風險，但也不可避免地沖擊了市場穩定。

彭紅俠 中房報記者 劉亞 北京報道

從北京東四環6號線十里堡出站，東北方向約600米處就是晨光家園C區。近期有消息稱，晨光家園C區約300套房源即將集中出售，目前已在客戶統計階段，7月中旬將正式接待看房。

被委托推介本批房源的房產經紀人表示，這次出售的房源，產權單位是北京市朝陽區國資委，均為毛坯新房出售。價位方面，低樓層均價約5.5萬元/平方米，中間樓層均價約6萬元/平方米，采取動態報價方式進行競價。

300多套房源一次性涌入市場，對晨光家園及周邊二手房業主們是一場考驗。因為這些房源一旦進入市場，其體量相當于晨光家園過去6年二手房成交量之和。受此影響，價格更貴、首付比例更高的存量二手房或將面臨“有價無市”的困境。

北京市朝陽區國資委計劃集中出售晨光家園C區300余套房源消息流傳后，引發市場對國有資產處置、區域房價穩定及供需平衡的廣泛討論。7月15日，記者多次致電北京市朝陽區國資委相關部門核實相關情況，均未取得聯系。隨后記者再次發去采訪提綱，截至發稿前亦未收到回復。

01出讓10多年前的“新房”

晨光家園位于東四環外1公里，隸屬十里堡板塊。鏈家網顯示，小區分為A、B、C區域，其中A區建成于2002年，6棟塔樓1914戶，主要是回遷房，為3梯8戶或10戶設計；B區建成于2009年，10棟1426戶，主力戶型為100~140平方米二至三居。

本次出售的C區建設時間最晚，于2012年建成，是區域內少有的次新小區。上述經紀人表示，C區有5棟住宅樓，其中1棟為定向安置房，2棟轉為保障性租賃住房，此次處置的就是剩下2棟房源。

據介紹，本次預推的300套房源，涵蓋96平方米全南兩居、96/98/101平方米南北邊戶兩居，以及154平方米南北三居，兩梯三戶，得房率約66%~70%。

根據鏈家二手房數據，晨光家園C區二手房掛牌價65137元/平方米，相比起拍價有一定優惠，相當于打了85折~9折。

房產經紀人表示，房源轉讓嚴格執行北京房地產調控政策，只有具備北京購房資格的人才可以參與競價。法拍前，購房者先看房子鎖房，并交10%保證金，準備好首付或全款。法拍成功后，10%保證金轉入房款賬戶做首付款，1個月內網簽交稅，隨后就可以房本過戶領房本。

上述經紀人透露，毛坯交房后，若選擇產權單位合作裝修公司，還可另外享受總房款2%左右的裝修補貼，可在房款內直接扣除。

值得注意的是，晨光家園并非朝陽區相關部門首次對外出售的項目。2023年9月，中鐵建國際城154套住宅以低于市場的價格被集中處置，均價8.74萬元/平方米。2024年2月~7月，中鐵建國際城分別又轉售幾批房源，均價7.5萬元~8萬元。

今年5月，有消息稱北京市朝陽區國資委計劃出售新北苑世華泊郡約300套房產，均價6萬元左右。當前世華泊郡鏈家二手房掛牌價約7.7萬元/平方米，若以網傳價來算，折價將近30%。

02市場環境下的資產配置

從中鐵建國際城到世華泊郡，再到晨光家園C區，均為熱門地段項目，且都塵封10余年，為何直到當前才出手問世？

多位市場觀察人士認為，北京市朝陽區國資委近年不斷出售資產，與朝陽區當前新房、二手房市場結構變化不無關系。

從二手房市場來看，今年上半年朝陽新增掛牌量約2.7萬套，占全市的25.46%，是北京二手房掛牌增速最快的地區。掛牌量增加的同時，售價卻相對走低，6月朝陽二手房掛牌均價 64794元/平方米，環比上月下跌0.4%，同比去年下跌8.12%。

而在新房市場，2025年朝陽區不斷新增土地供應，新盤相繼入市。根據統計，2025年以來朝陽區已有5個新盤項目入市，分別是中海時光之境、中海萬吉玖序、中海朝陽ONE、保利朝觀天珺和金茂滿曜。

克而瑞數據顯示，截至今年5月，朝陽區新建商品房庫存達到131.65萬平方米，僅次于豐臺區。而在朝陽區土地供應名單中，下半年還有大批新地塊準備入市，包括太陽宮、永安里、松榆里、高碑店等地塊。

新房、二手房市場房源供應量增加，進一步加劇市場競爭，同時新房不斷迭代的產品力對晨光家園等存量項目成交造成進一步沖擊。

以朝觀天珺和金茂滿曜為例，兩項目得房率均在90%以上，部分戶型得房率甚至突破99%，而晨光家園C區得房率僅約70%，且其產品戶型存在一定功能性缺陷。比如98平方米戶型只能做兩居，當前新房同面積段可設計三居戶型，加之毛坯交付、東側臨鐵路的視野遮擋及潛在噪音，均成為其低價出售的原因之一。

晨光家園C區96平方米全南向兩居與98平方米南北通透兩居

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國資拋售房產一方面源于市場結構變化，另一方面，地方國資還承擔著各種基建、保障性住房等建設性任務，地方財政對其上繳利潤、資產保值增值的考核又在加強，對其而言有著變相資產的動機。

2022年11月，財政部發布《關于盤活行政事業單位國有資產的指導意見》，其中明確要求加快對房屋、土地、車輛等各類國有資產盤活利用，提升資產盤活利用效率，真正落實緊日子要求。

地方國資出售手中資產，一定程度上規避了國有資產貶值風險，但也不可避免地沖擊了市場穩定。此前中鐵建國際城被低價拋售后，加劇業主恐慌性掛牌，形成“拋售-降價-更多拋售”的螺旋。

安居客顯示，2023年9月，中鐵建國際城154套住宅打包出售時，該小區二手房掛牌價98305元/平方米，隨著市場下行小區掛牌價也一路走低，截至目前其房價已跌至75764元/平方米，降幅約30%。

當前，新北苑因國資拋售引發業主恐慌性掛牌的劇本正在上演。據一位所在區域房產經紀人稱，晨光家園及周邊二手房已經開始加快入市節奏。根據統計，目前鏈家掛牌晨光家園二手房79套，其中1個月內掛牌20套房源，占掛牌總量的1/4。

晨光家園C區與朝青板塊一街之隔，今年上半年朝青板塊剛入市保利朝觀天珺、金茂滿曜等新盤，黃衫木店兩項目也將于下半年入市，區域現房項目御翠園仍在銷售中。新房供給增加的當下，晨光家園300余套二手房集中出售，或將為區域新房市場帶來一定去化壓力。