北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們自住裕澤園161的大三居，最近看了看，觀瀾國際的上面戶型289平的頂層復式，有些心動。

但觀瀾這個，是東南，西北向的，掛牌價1925。我也知道便宜有便宜的道理，但特別讓我心動的是，這個房二樓也可以單獨入戶，感覺可以一套變兩套。

裕澤園的房，其實住著也還行，現在估計能賣個1500，價格再好點也就1550吧，我們1805買的，但是裕澤園北面臨街，南門有電動車充電棚，還有個垃圾站，都有些吵，再加上物業也比較拉胯，還沒有業主委員會。

我們目前，資金缺口400個，目前還有100個貸款，家庭年收入亂七八糟全扣完，實際到手有80個。我們雙方工作都比較穩定，我是感覺可以試試，我老公比較保守，擔心貸那么多，太冒進了，擔心房價還會降，又是個頂樓，堅決不買頂樓。

A：

1、兩個小區同等板塊，總價也差不多，學區溢價率也就基本一致，那這種置換就是典型的為了改善了。那既然是為了改善，就應該以自己的喜好為主，沒必要太糾結其他的問題。

2、1925/289=6.66萬，和中間層的單價差了30%多？這個報價對嗎？價格差有點兒偏大了，一般在15-20%為合理，再多也一般也不超25%。

這業主為什么賣房？為什么低價賣？按說頂復是不應該有其他硬傷的，那如果不是業主家庭的原因，這套房就有點兒超跌了。

東南+西北向的不算硬傷，正常戶型。是否一套變兩套看自己的喜好，我家是兩套變一套，要不然都在家也老互相見不著。

3、觀瀾國際這套房能租多少錢？讓中介給估算一下吧，我估計是怎么也得4萬左右，租售比在500左右或之內。

如果真的是這個數值左右，那也說明這套房有點兒超跌了，因為現在天通苑的大復式租售比也是在400多500左右，收益率（毛收益）都高于北京平均值。但這畢竟是海淀的啊，所有普宅都算學區房，如果和天通苑一個數值，至少說明是學區溢價跌沒了，居住的性價比在海淀基本算最高。

當然頂復的性價比一直就高，就是因為升值略慢，所以顯的收益率偏高。只不過這套房有些突出了，報價偏低，顯的性價比更高。

4、換不換的看自己了，我認為是北京房價沒什么下跌空間了，就因為平均租金收益率已經接近同期銀行存款利息，不帶學區的小戶型還早就明顯超出了。那除非是非常缺錢的業主，否則為什么要在這會兒賣了套現？

以朝陽的小戶型來說，200多萬的房子能租4/5000，年化租金收益率（凈收益）都在2.5%左右了，至少2%以上吧。那這種業主為什么要賣房？賣了收益2%以上的房子，然后存銀行掙那1.8%以下的利息嗎？

頂樓是個人喜好和感受問題，這只能看自己。不過從保值角度來說，一般都是和中間層的價差基本固定，差值有可能擴大，但差率極少有擴大的。比如一套頂復現在單價4萬，中間層5萬。那十年后或許中間層10萬了，頂復8萬，價差擴大都2萬，但差率基本不變。

5、簡單就是這情況，是否置換看自己的喜好。頂復的劣勢是流動性弱，出手時不好賣，如果著急用錢的話就得更降價。現在這業主或許就是這原因才低價賣的，要想不吃虧就得在橫盤期慢慢兒賣。

僅供參考。

二

Q:

我想問一下現在買個小兩居出租合適還是拿著現金合適。城區房價是否還有下行空間呢？想在西城買個有學區屬性的兩居出租+以后孩子上學。看了國英園、中行家屬院、水電部宿舍和月壇周邊的一些房，請問您覺得哪個好一些？

A：

1、這怎么說呢？直說吧有點兒不好聽，您憋屈吧。您這問題問的我都不好回答，看來您對房子是完全不懂啊，典型的有錢就是任性。

2、或者這么說吧，如果是買個“非學區房”的小兩居，那租金收益率至少不低于同期銀行利率。比如朝石豐的，現在有的小兩居的租金收益率都在2%以上，甚至2.5%的也不新鮮，而同期銀行利率最高也就1.8%。您說哪個合適？

可您看的偏偏是學區房，那這怎么聊啊？相當于說想買件經濟實惠的衣服，問我最新款的巴黎世家怎么樣？只能回答說有錢就買唄，任性的事兒不用問別人。

這些學區房的平均溢價率至少30%吧，也就是租金收益降低了30%，溢價部分是沒人會付租金的，您覺得合適嗎？

3、另外城區房價是否下行也得分什么房。如果不是學區房的小兩居，我認為沒有下行空間了，就因為租金收益已經等同甚至超過銀行利率。但您偏偏要買學區房，那就只能自己判斷了。

反正今年是入學高峰的最后一年，明年之后就是明確的大趨勢拐點。到時候看政策吧，有了支持政策或許能保住溢價率，沒有的話就有可能受影響了，溢價越高的有可能受影響越大，畢竟泡沫多的才容易破。

4、簡單就這情況吧，我也只能是列出這些，看您自己的判斷了。但我建議還是了解一些房產常識再買，畢竟不少錢呢，別太任性。

僅供參考。

三

Q:

請問，1200萬元想入手西城區京畿道小區老破小，現在京畿道小區學區溢價有多少？城市工作會開了之后，這種小區的房價會有所上漲嗎？

A：

1、京畿道1200萬房子的溢價，算算唄，我估計不太高，最高也就30%左右，也就是300來萬到400萬。

2、1200萬應該是70多平的小兩居，這種戶型的坪效高，結合地段兒的話每平米應該在200左右或以上。那以均價16萬來說，租售比在800之內，有可能到700多點兒。或者說這套房在金融街能租到1.4萬或以上，租售比也是800左右。

那北京老房的平均租售比是550，西城高一些在600左右。800/600=1.3，學區溢價30%多點兒。以1200萬來說就是300多萬不到400。

3、會議無所謂，看政策吧，我感覺夠嗆，能穩住不跌的概率更高，明顯上漲的可能性不大。

而且這種小區的學區溢價也不算低，明年又是明確的入學人數大趨勢的拐點，到時候也得看政策，只能說爭取能保住溢價率吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，基本情況是目前在太陽公元有兩套房，一套大三居一套小三居，大三居自住，小三居出租。孩子在人朝實驗上四年級。

小三居購買不滿兩年，現在在考慮出售。一是擔心市場不好資產貶值，二是考慮在西城買個學區房讓孩子上初中用。

我的問題一是現在的時點賣掉這套小三居是否合適，按照目前的客戶報價我們會虧250w左右；二是是否有必要買西城學區房，買了之后孩子能不能上個比人朝實驗更好的初中。請方便時指點一下。

A：

1、朝陽學區房有自己的特色，太陽公元就是其中很典型的代表。也就是雖然對口學校好，但因為小區檔次高+單價高+總價高，三高的后果就是幾乎沒有學區溢價，居住的性價比正常，也沒有單獨的保值風險。

所以如果不是為了孩子上學，常規建議是沒必要這會兒賣。反正我家的這種房不賣，還留著給傻兒子收租金呢，收益率比現在的銀行利息至少不低。

2、是否有必要買西城學區房小升初？常規是不建議的，除非孩子成績非常牛，達到天才的程度，那到西城肯定能得到最頂尖兒的資源。再或者是家長的人脈非常牛，超過大政保的程度，注意必須是超過啊，等同的意義都不大，畢竟這是用人朝的去換。

打個比方吧，某人已經在天津市政府當公務員了，請問有沒有必要花錢托人的調到北京？那就先看本人的能力唄，天縱奇才的最好去更大的舞臺發展，能力不太強的在天津也至少不差。

然后再看家里的背景，能在北京呼風喚雨的也可以來，但真得是很強的關系，否則很有可能不如天津。比如在天津是在市政府，結果到北京被分配到鄉鎮檔案館了，怎么辦？

3、跨區小升初就是這種情況，天牛娃+目標985起步的，最好去西城或海淀。然后家里關系能確保金剛校的，也可以去西城。兩項都不占的最好別折騰，否則派位的后果98%以上不如人朝。

因為即便是有六年西城學籍的，大抽獎的概率不過是3%，最高5%，也就是一個班最多倆孩子。而您家是跨區的，概率至少減一半吧，頂多2%，所以考慮好再折騰。

僅供參考。

五

Q:

請問，我跟您聊聊房子大小的問題，我談談自己的理解，親身體驗，我家的房子很小，才48平米的兩居室，套內不到44平。但我覺得很合適，各種功能都具備，每天十分鐘就打掃的干干凈凈，稍微一收拾就利落了。而且正因為房子小，所以就自動限制自己不買亂七八糟的東西，既不實用也浪費錢。

所以我之前其實是住大房子的，80多平的大兩居，退休后就換到這小房子了，越住越喜歡。所以我都奉勸那些還追求大面積的，真的不實用，多花那么多錢也沒必要。

A：

1、呵呵，這是個人喜好和生活習慣的問題，蘿卜青菜各有所愛。房子雖好，還要家人喜歡，只要喜歡就是最好的。

2、我能理解您的感受，小房子確實容易收拾，東西越少越好打理。不過大房子也不是太難打理，因為面積大了就一眼看不全，即便亂點兒也不容易看出來，至少是不顯眼。

3、總之我覺得您的想法挺好，感謝分享經驗，房子是用來住的，自己喜歡就好。我會發出來供網友們參考的，謝謝。

借網友話題聊兩句。經常有人來跟我探討“買多大面積的房子合適”？但我也不知道，這完全是個人感受的問題。

有人住了半輩子小房子，特別羨慕大房子。也有人住了半輩子大房子，歲數大了想換小房子。還有人是都住過的，于是既想體驗大房子的寬敞，也想得到小房子的方便。各種情況都有。

我是住過很多種戶型，但隨著歲數越來越大，逐漸想換小點兒的房子了。當然也別太小，標準兩居足夠用了，去臥室和廚房衛生間的都方便，打掃也省事兒。要不然房子太大的話坐在屋里老找事兒，老覺得有活兒該干似的，鬧心。

前幾年我都沒這想法，但這幾年因為每年都到涼快的城市避暑，租的買的都是小兩居，于是越來越覺得實用+方便。

所以在我看來，年紀大的適合別太大的房子，別給自己增加麻煩。年輕人則隨便，看自己的喜好、財力和社交需求，反正有精力，怎么折騰都行……

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