距離日本參議院大選投票，只剩最后一天。

沒有想到的是，炎炎烈日之下，“外國人問題”首次成了各大政黨競選的焦點。從東京市中心的天價公寓到北海道的水源林，外國資本對日本房地產的熱情讓普通日本人開始感到不安：

這個國家，還有我們自己的立足之地嗎？

在東京市中心的千代田區，一套能眺望皇居和日本武道館的豪宅，標價高達18.8億日元（約9100萬元人民幣）。這樣的價格，即便是對日本的中產階級而言，也幾乎是天文數字。然而，房地產中介卻透露，這類高端物業的購買者中，外國人占比越來越高。尤其是在過去2年，海外投資者對日本房地產的興趣激增。根據國土交通省發表的《土地白皮書》數據，2024年海外投資者在日本的房地產購買金額達到9397億日元（約453億元人民幣），同比增長63%。其中，中國大陸、香港等地的富裕階層成為主力軍。

面向東京灣的海景高層公寓樓，已成為許多外國人購房的首選。

為何外國資本如此青睞日本房地產？原因并不復雜。首先，歷史性的日元貶值讓日本資產在全球投資者眼中變得“超值”。以東京元麻布的高級住宅為例，其價格指數僅為香港的1/2.6、倫敦的1/2。這意味著，同樣的資金在日本能買到更大、更優質的物業。其次，日本對外國人購房幾乎沒有任何限制，交易流程極為便利，而且擁有世代相傳的永久產權。日本的這一產權制度讓外國投資者感到“安全”。

然而，外國投資者的這種“日本熱情”，卻讓普通日本人感到了壓力。日本電視臺的民調顯示，78%的日本人認為應加強對外國人在日本購房的監管。這意味著，房價高企、普通人買房困難，成為許多日本人經濟焦慮的直接體現。尤其是東京市中心的23個區，2億日元（約1000萬元人民幣）以上的高端住宅中，近半數被外國人購買。這種現象讓一些人開始質疑：日本的土地和房產，是否正在被“外來資本”搶占？

更深層次的背景，則是日本經濟長期低迷帶來的社會情緒。物價高漲、日元貶值、工資增長跟不上通貨膨脹，這些都讓日本民眾的生活壓力倍增。正如瑞穗銀行綜合研究所首席經濟學家酒井才介所言：“日本人的經濟不安，正在以對外國人的不滿形式擴散。”在這種情緒下，外國人購房被視為“推高房價”的元兇之一。

于是，在這一次的參議院大選中，對外國人征收“空房稅”，已被一些政黨視為應對這一問題的“靈丹妙藥”。

“空房稅”最早由神戶市提出，初衷是為了解決投機性購房帶來的空置問題。近年來，日本大城市的塔式公寓（タワマン）成為投資熱點，許多物業被購買后長期空置，既不用于居住，也不用于出租。這不僅推高了房價，還對公寓管理造成困擾——空置的房屋無人繳納管理費，導致管理組合的運營困難。神戶市希望通過對空置物業課稅，促使業主將房屋投入市場，從而緩解供需矛盾。

主張“日本人優先”的參政黨，支持率已飆升到第二位。

這一構想很快得到了日本政界的響應。國民民主黨在2025年參議院選舉公約中明確提出，將針對“非居住目的的住宅”引入“空房稅”，并將稅收入用于支持普通日本人的住房需求。自民黨、公明黨、日本維新會等主要政黨也紛紛提出加強對外國人購房的監管措施，比如事前許可制、土地利用限制等。甚至有政黨提出，對安全保障相關區域的土地交易進行更嚴格的審查，以防止外國資本對敏感區域的“滲透”。

然而，“空房稅”的實施并非易事。首先，如何界定“空置”是個難題。業主可能聲稱房屋用于“度假”或“短期居住”，規避稅收。其次，針對外國人購房的監管可能引發“排外主義”的爭議。立憲民主黨代表野田佳彥就曾呼吁，應當以“共生”而非“排除”的理念來制定政策，畢竟日本的制造業、建筑業、護理業等領域早已離不開外國勞動力。如果一味收緊政策，可能不僅損害日本的國際形象，還會影響其經濟活力。

日本并非第一個面對外國人炒房的國家。全球范圍內，許多國家和城市早已采取措施，試圖平衡本地居民的住房需求與外國資本的流入。以下是幾個典型的例子：

澳大利亞對外國人的房地產投資有著嚴格的監管。非居民外國人原則上不得購買二手房，只能投資新建住宅，且必須向政府申請許可。這一政策旨在確保本地居民的住房優先權，同時避免外國資本推高房價。此外，澳大利亞對空置物業也有額外稅收，例如維多利亞州的“空置住宅稅”，對連續6個月以上空置的物業征收1%的年度稅。

新加坡以高額稅收遏制外國人的投機性購房。外國人購買住宅需繳納高達60%的額外買家印花稅（ABSD），這使得投資成本大幅上升。即便如此，新加坡的房價依然居高不下，顯示出稅收政策的效果有限，但確實在一定程度上抑制了外國資本的流入。

加拿大不列顛哥倫比亞省和安大略省針對外國人購房推出了“非居民投機稅”，稅率高達20%。2022年，加拿大更進一步，直接禁止非居民在兩年內購買住宅。

新西蘭在2018年通過法案，禁止非居民購買現有住宅，僅允許投資新建物業。這一政策的背景是外國資本推高了奧克蘭等城市的房價，令本地居民望房興嘆。新西蘭的經驗表明，強硬的限制措施確實能快速冷卻市場，但也可能導致房地產開發資金短缺。

中國香港地區對非居民購房者征收15%的買家印花稅（BSD）以及15%的從價印花稅（AVD），并對短期轉售物業加征高額稅率。這種高稅收政策有效降低了投機性購房，但香港的房價依然高企，顯示出單一稅收手段的局限性。

明天將是參議院大選的投票日，不管石破茂首相領導的自民黨能否獲得過半數議席，一場針對外國人的整治風暴，將在大選結束之后掀起。如何遏制外國人炒房？征收“空房稅”，或者參照別國的做法，加征高額印花稅，顯然都是其中的主要選項。

對于外國人來說，在日本投資性買房的時代，已經結束！今后，在日本沒有居住權的外國人，將很難擁有購買日本房產和土地的資格。即使在日本生活的外國人，購房資金來源也將會受到嚴格的審查。而高端樓盤，將會通過“邀請制”手段，限制外國人的購買。

面對全球化時代和勞動力嚴重短缺的困境，日本執政的自民黨提出了一個日本人與外國人“共生”的概念，希望引進海外勞動力與各種人才，來建設一個有限的國際化社會。但是，面對大批還不怎么理解日本規矩的外國人的涌入，尤其是一群比日本人更有錢的外國人群體的殺入，日本如何在“共生”與“監管”之間找到一條中間道路，不是一件容易的事。