最近有個(gè)現(xiàn)象挺有意思，不少低調(diào)的有錢人，正悄悄囤積一種被市場(chǎng)冷落多年的房子——步梯房。

沒(méi)有電梯、房齡老舊、外觀樸素，這類房子在多數(shù)人眼里早該淘汰了，但現(xiàn)實(shí)是，它們正成為資本眼中的香餑餑。

一位從業(yè)20年的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人私下告訴我，現(xiàn)在圈子里都在搶核心地段的步梯房，動(dòng)作快的已經(jīng)囤了好幾套。

在我們普通人眼中的雞肋，在有錢人眼里卻成了香餑餑，這可不是一時(shí)沖動(dòng)，而是經(jīng)過(guò)精打細(xì)算的布局。

多數(shù)人買房時(shí)，目光總被嶄新的電梯房吸引，那些亮堂的入戶大堂、現(xiàn)代化的電梯設(shè)備，確實(shí)給人一步到位的滿足感。

但有錢人開(kāi)始逆向而行，悄悄囤積那些建于80、90年代的老步梯房，背后有著清晰的商業(yè)邏輯。

步梯房最大的吸引力在于價(jià)格，同等地段下，步梯房普遍比電梯房便宜15%-30%，有些甚至便宜一半。以二線城市為例，電梯房每平方米動(dòng)輒一萬(wàn)多，而步梯房可能只要幾千塊。

這差價(jià)并非沒(méi)有道理，電梯房的公攤面積普遍在25%-30%，而步梯房?jī)H有10%-15%，同樣買100平米的房子，步梯房實(shí)際能多出10-15平米的使用面積，相當(dāng)于每平米多獲得20%的空間。

如果你仔細(xì)觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)步梯房大多占據(jù)城市核心位置，這些建于上世紀(jì)的老房子，往往位于最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，周邊配套經(jīng)過(guò)幾十年沉淀，已經(jīng)相當(dāng)成熟，步行幾分鐘就有菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)學(xué)校，地鐵站平均距離僅450米。

相比之下，郊區(qū)新建的電梯小區(qū)，雖然房子嶄新漂亮，但買個(gè)菜都要開(kāi)車二十分鐘，孩子上學(xué)得提前半小時(shí)出門，這種生活便利性的差距，在老齡化加劇的當(dāng)下尤為明顯。

2025年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口占比已達(dá)19.8%，老年人購(gòu)房時(shí)，67%將低樓層作為首要考量，遠(yuǎn)高于2020年的41%，即使沒(méi)有電梯，低樓層步梯房對(duì)他們而言也比高層電梯房更實(shí)用。

2024年住建部大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，投入資金超過(guò)2.5萬(wàn)億元，其中加裝電梯成為重點(diǎn)，政府補(bǔ)貼比例最高達(dá)45%，這一政策直接改寫了步梯房的價(jià)值邏輯。

除了加裝電梯，還有拆遷預(yù)期，《城市更新實(shí)施細(xì)則》明確將三類步梯房列為優(yōu)先拆遷對(duì)象：危房、核心更新區(qū)房產(chǎn)和歷史風(fēng)貌建筑。

廣州去年舊改區(qū)域中，78%的受益者是步梯房業(yè)主，補(bǔ)償價(jià)格通常遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。

買電梯房時(shí)，很多人只關(guān)注房?jī)r(jià)，卻忽略了長(zhǎng)期持有成本，電梯房的隱形賬單相當(dāng)可觀，每戶每月電梯維護(hù)費(fèi)60-120元，加上每10-15年高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元的大修費(fèi)用。

住建部統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)超過(guò)40%的電梯使用年限已超過(guò)15年，維修更新壓力巨大，2024年，全國(guó)住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用平均每戶每月增加到63元，比2020年上漲35%。

步梯房則省去了這些支出，物業(yè)費(fèi)普遍低于2元/㎡，能源成本也在不斷上升，2025年居民用電均價(jià)比2020年漲了21%，電梯24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的電費(fèi)成了不小開(kāi)支。

當(dāng)然，并非所有步梯房都值得投資，內(nèi)行人在挑選時(shí)，有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

比如樓層選3、4層、建筑質(zhì)量必須過(guò)關(guān)、地段永遠(yuǎn)是第一位的，同時(shí)要關(guān)注小區(qū)是否列入政府舊改計(jì)劃，業(yè)主對(duì)加裝電梯的支持度如何，無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)地鐵、業(yè)主反對(duì)加梯的三無(wú)老破小要堅(jiān)決避開(kāi)。

步梯房投資當(dāng)然不是穩(wěn)賺不賠，加裝電梯進(jìn)展緩慢，截至2025年5月，全國(guó)僅有7.8萬(wàn)部步梯房完成加裝，占比不到15%。這意味著大多數(shù)步梯房在未來(lái)幾年仍將保持無(wú)電梯狀態(tài)。

老舊小區(qū)普遍存在停車位不足、管道老化等問(wèn)題，即使加裝電梯也難以完全解決。拆遷預(yù)期也非必然，隨著城市更新模式轉(zhuǎn)變，大拆大建已成過(guò)去式，更多采用漸進(jìn)式改造。

樓市邏輯已然改變，從追逐概念到回歸本質(zhì)，步梯房的悄然走熱，不過(guò)是精明錢順應(yīng)趨勢(shì)的又一例證。