財(cái)富不會(huì)消失，只會(huì)轉(zhuǎn)移。

　　即便樓市艱難，但也有人在市場中賺錢。

　　就比如這兩年的上海樓市，大部分房東都在虧。但也有人悶聲發(fā)大財(cái)，默默做贏家。

　　上海樓市的錢，到底都被誰賺走了？

　　高位套現(xiàn)者

　　2021-2023上半年，上海房價(jià)處于階段性高點(diǎn)，市場火熱。

　　在這個(gè)時(shí)間段賣出房子，高位套現(xiàn)的房東，只要后續(xù)沒有買入，基本都賺了。

　　尤其是2021年上半年賣出的，還能避開了下半年“三價(jià)取低”政策導(dǎo)致的流動(dòng)性凍結(jié)。

　　下面是一張2023年的圖，當(dāng)時(shí)市區(qū)很多老豪宅突然出現(xiàn)大量掛牌，背后是許多香港，臺(tái)灣和海外華人房東賣房套現(xiàn)。

　　其實(shí)那個(gè)時(shí)候房價(jià)已經(jīng)開始下跌，但如果能及時(shí)賣出，還是能避開大部分損失。

　　還有賣房出國的，賣房炒美股的，都賺了。

　　另外這一輪房價(jià)下跌，環(huán)滬比上海跌得慘多了，環(huán)滬畢竟不是滬，樓市供應(yīng)過剩、流動(dòng)性差。

　　那些在環(huán)滬及時(shí)止損的賣房房東，也避免了更大損失。

　　反向換房的

　　這輪樓市下行，及時(shí)反向換房的人也賺了。

　　所謂反向換房，也就是賣掉大的換小的，賣掉市區(qū)換郊區(qū)。反向操作的主要有兩類群體：

　　1）退休不久的老人

　　這些人吃到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)增值的雙重紅利， 早年單位分的老房子，漲到幾百萬。到了退休的年紀(jì)，賣了市區(qū)的房子，拿出一筆錢吃喝玩樂，全世界逛。

　　剩下的錢買一套市區(qū)小戶型，或者郊區(qū)買一套不大不小的房子，夠住就好。

　　年齡增長讓他們變成了極度的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，避諱一切高風(fēng)險(xiǎn)操作。

　　2）被動(dòng)換房的中產(chǎn)

　　這兩年不少行業(yè)波動(dòng)，降薪裁員，很多中產(chǎn)房貸壓力陡然變大，只好被動(dòng)換房。

　　有人從市區(qū)100多平換到郊區(qū)100多平，通勤時(shí)間久了，但手里多了兩三百萬現(xiàn)金，房貸壓力也小了很多。

　　這些人因?yàn)榉聪驌Q房，躲過了更大的損失，也算是賺了。

　　“賣房打新”套利的

　　上海前幾年的限價(jià)新房倒掛紅利，讓多少人為之瘋狂。

　　隨便買到一套倒掛新盤，少則獲利幾百萬，多則獲利上千萬，比開公司都賺錢。

　　除了部分區(qū)域，2021年之前的上海新房倒掛紅盤，幾乎是買到賺到。

　　前灘晶鴻名邸、東方惠雅，碧云的碧云尊邸……、

　　市面上出現(xiàn)很多賣房打新的套利者。

　　而且當(dāng)時(shí)二手房房價(jià)還在高位，賣房打新的人，相當(dāng)于吃到了兩波紅利：

　　第一是二手房高位套現(xiàn)，第二是倒掛新房紅利。

　　而以碧云尊邸為例，新房價(jià)格12萬，二手賣出最高達(dá)到19萬。

　　一套200平的房子，直接獲利1500萬。

　　這誰不心動(dòng)，誰不瘋狂？

　　當(dāng)然，不是所有人都能賣房打新套利成功的。

　　有的人搖到了倒掛紅盤，但二手房一直遲遲沒有賣掉，最后二手房和倒掛新房的價(jià)格都跌下來了，高額的月供也是很大一筆壓力。

　　更慘的是買的倒掛新盤房價(jià)破發(fā)了，限售了，自己手里的二手房還沒賣掉，價(jià)格也跌慘了。

　　這樣的房東也不在少數(shù)。

　　而且2022年后很多區(qū)域倒掛縮水（如前灘二手房價(jià)從20萬/㎡跌至15萬/㎡，打新收益下降，大虹橋甚至有新房破發(fā)。

　　身邊一個(gè)朋友，手里有套浦東的二手房，21年6月份本來有機(jī)會(huì)1800萬賣掉的，賣掉就能去搖前灘。但他那個(gè)時(shí)候心氣十足，與買家差50萬沒談攏，結(jié)果后來1400萬都不好賣了。

　　剛需買房人

　　這兩年樓市的經(jīng)典名言是，早買早享受，晚買享折扣。

　　現(xiàn)在的剛需買房人，對比前兩年，首付低了，利率降了，稅費(fèi)少了，房子總價(jià)還便宜了。

　　尤其是買市區(qū)老破小和郊區(qū)動(dòng)遷房，動(dòng)輒40%的跌幅，原本400萬的房子，現(xiàn)在只要兩百多萬就能上車，無形中節(jié)省了一百多萬，房貸利率也優(yōu)惠了。

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觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣是留？

　　租客

　　上海樓市，不僅房價(jià)下跌，房租也降了不少。房東肉疼，但是租客受益了。

　　原本只能租一室的價(jià)格，可以租到一室一廳了。

　　原本只能租毛坯的價(jià)格，現(xiàn)在可以看精裝了。

　　當(dāng)然背后也有保租房分流的原因。

　　還有一個(gè)扎心的可能是，租客自己收入也降了，房租降的趕不上收入降的。

　　市區(qū)拆遷戶

　　上海房價(jià)跌了，但拆遷補(bǔ)償沒變少。

　　去年的徐匯東安新村一口拆遷了6000多戶。上海史上最大規(guī)模單地塊拆遷，人數(shù)約1.5萬人。

　　拆遷評估均價(jià)為約7.3萬/㎡，加上各種獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際動(dòng)遷補(bǔ)償接近15萬/㎡。

　　加上今年的江南新村也有1000多戶，還有黃浦區(qū)拆遷大軍，上海拆出來多少千萬富豪。

　　房價(jià)下跌后，這些人手持拆遷巨資，買房的選擇面更大了。

　　外地有錢人

　　外地有錢人，包括留學(xué)生，富二代，入駐上海核心區(qū)的成本降低。

　　這些富二代留學(xué)生，江浙滬生意人，資產(chǎn)大都在股權(quán)中，房價(jià)漲跌對資產(chǎn)影響不大，反倒是入駐上海核心區(qū)的成本變低了。

　　但如果是要買新房的話，那成本反而變高了。因?yàn)槭袇^(qū)新房一直在漲價(jià)。

　　中介、家裝等服務(wù)行業(yè)

　　2024年全國房產(chǎn)中介傭金收入2830億，物業(yè)費(fèi)超1.2萬億，家裝市場達(dá)3.1萬億。這些都是樓市的成本。

　　這兩年上海房價(jià)跌了，但在一輪又一輪的政策刺激下，二手房成交量并不小，中介是靠成交量吃飯的，2020-2024年，上海加起來成交了100多萬套二手房，上下家加起來付了多少中介費(fèi)。

　　而且一般人買房無論是二手還是新房，裝修家具都要搞一下的。

　　現(xiàn)在很多人賣房也會(huì)裝修一下，看著漂亮干凈好賣，裝修公司躺賺。

　　銀行

　　房價(jià)漲跌，銀行都是旱澇保收。

　　給開發(fā)商房貸賺一筆，給買房人放貸再賺一筆。

　　無非之前房貸利率高達(dá)4%-5%，多賺點(diǎn)；現(xiàn)在3%以上，少賺點(diǎn)。

　　開發(fā)商

　　市場艱難，但上海市區(qū)的新房幾乎不愁賣。

　　新房不想降價(jià)，還要保障銷量，怎么辦？提質(zhì)量！

　　容積率低了，超高層變小高層或洋房，原來要住3000人的地方現(xiàn)在只住1500人；層高高了，從兩米八到3米1；

　　裝標(biāo)上來了，外立面干掛石材鋁板，全部品牌家電；

　　得房率高了，建筑面積100平原本到手只有70平，現(xiàn)在實(shí)際到手85-90平，還送大露臺(tái)大飄窗；

　　當(dāng)然，單價(jià)也貴了，物業(yè)費(fèi)也貴了。

　　但算算實(shí)際拿到手的產(chǎn)品和使用面積，居住體驗(yàn)，新房其實(shí)并沒有比二手房貴多少，甚至還更優(yōu)惠。

　　上海這邊新房的提質(zhì)還沒那么激 進(jìn)，外地已經(jīng)很 明顯了。新房幾乎碾壓二手，開發(fā)商瘋狂搶房東客戶。

　　有錢人更是偏好新房，2023-2024年，上海成交價(jià)3000w以上的房子，絕大多數(shù)都是新房。

　　小結(jié)

　　樓市下跌的錢，到底去哪了？

　　因?yàn)闃鞘性揪蜎]有這么多錢。

　　很多人的房子，是幾十年前分的，幾乎沒有成本的原始股。

　　后來也漲到了幾百萬一套，外地年輕人需要用六個(gè)錢包，加上未來三十年的房貸才能買下。

　　還有人30萬買入的第一代商品房，長期持有加上地段價(jià)值爆發(fā)（舊改、規(guī)劃），升值到700萬后置換千萬級新房。

　　這些人賣掉老破小，和老大樓，去買一套限價(jià)新房，錢流向了開發(fā)商和土地財(cái)政。

　　老人賣掉房子錢存銀行，也形成了對樓市的做空。

　　上海樓市，在房價(jià)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)了一場悄無聲息的財(cái)富大轉(zhuǎn)移。

　　當(dāng)然，市場艱難，能賺到錢畢竟還是少數(shù)人，大多數(shù)人能吃到都是時(shí)代紅利，而非財(cái)富收割。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。