全國樓市走勢，首先要看領頭羊。

今天我們結合住宅成交量，這一房地產項目中最關鍵的指標，重點解析一下一線城市，選取上海和深圳作為代表，深入分析它們的領先指標 —— 住宅成交量。

量在價先，成交量的變化會直接影響到價格的變化。

很多朋友有體會，2024 年 9 月底新政之后，深圳、上海的新房和二手房成交量都有一個脈沖式增長，尤其深圳的二手房，沖得非常高，很快就推動深圳的房價止跌。

2024 年 11 月到今年 3 月，深圳房價確實出現止跌，其中個別時段二手房價格還上漲了。

上海的量能反彈稍弱于深圳，上海二手房價格止跌反彈的時間段比較短。

但問題是，今年 4 月以來全國樓市普遍降溫，連一線城市的住宅交易量也持續回落，尤其是跌破了榮枯線，那么房價自然就重新下跌了。

上海回落幅度小

接下來我們還是看圖說話，做些技術分析。

這是上海市一手加二手成交總量的月度走勢圖，以及榮枯線（虛線）。

成交量站上榮枯線，說明成交量較強；站不上，則偏弱。

按照過去的規律，如果成交量連續幾個月超過榮枯線，一般房價就會由跌轉漲，比如 2015 年二季度、2020 年二季度到三季度，都明顯連續超過榮枯線。

聚焦過去一年：去年 6 月的成交量，主要是受去年 “5.17” 新政影響，上海樓市反應比較明顯，但后來又不行了，7、8、9 三個月連續下滑，非常低迷。

9 月底新政出臺后，上海樓市 10、11、12 月連續三個月成交量在榮枯線之上，基本上在去年 11 月、12 月的時候，上海房價止跌了。

但到了春節所在的 1 月，成交量又回落了，這可以理解。

今年 3 月，量能有所反彈，還算可以，但沒有超過去年 12 月。

4 月就不行了，回落明顯，基本上接近榮枯線；5 月、6 月已經跌破榮枯線。

基本上可以說，4 月以來，上海二手房價格重新開始下跌，因為量能降低了。

按照目前情況，如果沒有新的變化，預計 7 月、8 月還會往下走一點。

深圳坐了一次過山車

再看深圳的一手加二手成交量。

從歷史大脈絡來看，和上海比較同步，畢竟都是一線城市，包括 2015 年都非常繁榮。

但不同的是，2019 年深圳樓市的量能已經超過榮枯線，而到 2019-2020 年，深圳樓市強于上海。

不過深圳樓市降溫比較早，2021 年初就不行了，量能大幅衰減，之后連續幾年都非常低迷。

去年 “5.17” 新政后，6 月的反彈不明顯，比上海弱。

但去年 9 月底新政后，深圳樓市量能放得很大，11 月、12 月的量能基本上趕上了 2020 年的水平。

然而今年的 “小陽春” 不行了，3 月量能雖有反彈，但交易量大幅低于去年 11 月、12 月，這說明深圳樓市支撐量能的底層邏輯還不是很強。

就像我之前分析過的領先指數，深圳比上海更依賴新政刺激，政策 “一針下去” 立馬反彈，但藥效持續時間比較短，后來就不行了。

尤其是 5 月、6 月，量能萎縮程度遠超上海，看那兩個柱狀值，明顯低于榮枯線，也就是說，最近兩三個月，深圳樓市降溫幅度超過上海。

通過上述分析，大家已經了解了上海、深圳的樓市交易量變化：去年四季度、今年第一季度，樓市的脈沖式增長曾給我們帶來希望和歡樂，但二季度以來市場重新進入下行通道，又讓人感到痛苦和迷茫。

很多人期待新的政策出臺，比如限購放松、稅費取消、首付比例降低等，過去一段時間有很多傳言，但至今都沒有落地。

等市場形勢變得更嚴峻，連一線城市的量能都如此低迷，價格轉跌終究會倒逼一線城市的政策放松。

大家須明白一點：形勢比人強！

但是，房價要想真正實現周期性的見底、止跌、回升，還需要時間，還需要更多的努力。