湖南長沙，最近有業(yè)主反映雨花區(qū)金茂智慧科學(xué)城虛假宣傳！

據(jù)業(yè)主反映，開發(fā)商名目張膽虛假宣傳配套學(xué)校，紅頭文件，實(shí)際影子都沒有，目前又在宣傳商業(yè)改住宅，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主利益。

據(jù)查詢，雨花區(qū)金茂智慧科學(xué)城樓盤位于長沙雨花雅塘路226號，是由長沙秀茂置業(yè)有限公司開發(fā)，是由越秀（武漢）物業(yè)服務(wù)有限公司長沙分公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

據(jù)查詢，此前就有多名業(yè)主反映反對雨花金茂智慧科學(xué)城開發(fā)商商改住。

據(jù)業(yè)主反映，長沙秀茂置業(yè)有限公司，不顧業(yè)主權(quán)益，擬將小區(qū)D地塊進(jìn)行商業(yè)用途調(diào)整為居住用途的變更（即“商改住”）。

據(jù)業(yè)主反映，雅塘區(qū)域原本就住宅小區(qū)眾多，道路狹窄破舊，商業(yè)資源嚴(yán)重缺乏，現(xiàn)階段周邊居民基本的生活配套都無法保障，若開發(fā)商一意孤行將區(qū)域內(nèi)唯一一塊商業(yè)用地改為住宅，這無疑雪上加霜給我們住宅業(yè)主的生活與權(quán)益帶來了極大的沖擊與潛在風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)，小區(qū)的D地塊明確為商業(yè)用途，原本規(guī)劃的商業(yè)面積（含公寓）達(dá)60000平，“商改住”后商業(yè)面積縮減到8400平，試問8400平的商業(yè)面積如何滿足周邊近2萬人的基本生活需求？

小區(qū)北門開在雅塘路，僅雙車道，目前每天早晚上下班高峰時(shí)期交通嚴(yán)重?fù)矶拢M窄的路車輛掉個(gè)頭都很困難，試問“商改住”后，這逼仄的道路如何滿足每天近萬人的出行需求？

開發(fā)商在售房時(shí)，將學(xué)校、商業(yè)等作為配套進(jìn)行宣傳，將房價(jià)定到近16000元/平，而現(xiàn)在卻隨意更改配套規(guī)劃，業(yè)主為高額房價(jià)買單卻無法享受相應(yīng)的商業(yè)生活配套，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益！

所以，業(yè)主希望相關(guān)部門立即責(zé)令開發(fā)商停止商改住的違規(guī)行為，嚴(yán)格按照最初的規(guī)劃用途盡快落實(shí)D地塊的建設(shè)。

對此，相關(guān)部門也給出了回復(fù)。

回復(fù)稱，關(guān)于反映長沙金茂智慧科學(xué)城項(xiàng)目D地塊規(guī)劃調(diào)整的問題，我街高度重視，并對相關(guān)情況進(jìn)行了核實(shí)。現(xiàn)作出以下說明：

一、關(guān)于D地塊規(guī)劃調(diào)整的政策背景

為有序化解非住宅商品房庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，湖南省住建廳等五部門于2021年聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》，首次提出“靈活商住配比”的指導(dǎo)方向。

2024年7月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確“已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅”。

2025年7月14日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展措施的通知》，明確支持商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)審批后可進(jìn)行規(guī)劃修改，適當(dāng)降低商住比，盤活存量土地資源。金茂智慧科學(xué)城D地塊的規(guī)劃調(diào)整申請，正是在上述政策背景下提出。

二、關(guān)于D地塊調(diào)整方案的具體情況與影響

1.關(guān)于容積率與公共設(shè)施承載問題。根據(jù)開發(fā)商報(bào)審的調(diào)整方案，D地塊的項(xiàng)目容積率并未增加，與原規(guī)劃約2000套公寓相比，新方案調(diào)整為413戶高層住宅，戶數(shù)也大幅減少。此外，新方案擬在多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化：建筑密度將從45%降低至約37.5%；綠地率將從25%提升至約30%；配套車位從 409 個(gè)增加至479個(gè)。上述調(diào)整增加了業(yè)主的公共活動(dòng)空間，也降低了基礎(chǔ)配套設(shè)施的承載力。

2.關(guān)于商業(yè)配套與房產(chǎn)價(jià)值問題。根據(jù)開發(fā)商報(bào)審的調(diào)整方案，本次調(diào)整保留了原規(guī)劃的8697.47㎡零售商業(yè)，將沿竹塘路、洞井路和雅園路布置，打造“特色主題商業(yè)街區(qū)”，滿足社區(qū)基本生活需求。將戶型小、套數(shù)多、外來人口集中的公寓調(diào)整為高品質(zhì)住宅，并增加綠化、優(yōu)化布局，有助于提升整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境和整體價(jià)值，促進(jìn)片區(qū)良性發(fā)展。

3.關(guān)于施工影響問題。目前由于D地塊尚未開工建設(shè)。此次調(diào)整是在項(xiàng)目動(dòng)工前進(jìn)行的規(guī)劃修改，并非對已建成的建筑進(jìn)行拆改，因此不涉及“改建”帶來的額外施工干擾。后續(xù)如果調(diào)規(guī)通過，相關(guān)部門也將嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)范對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理。

目前，D地塊“商改住”的調(diào)規(guī)方案正按法定程序向長沙市自然資源和規(guī)劃局等相關(guān)部門申報(bào)，并進(jìn)行詳細(xì)的評審論證，以確保方案在日照、消防、交通等方面完全符合規(guī)范。