低密一線河景，已成為豪宅產品不可或缺的價值關鍵詞，而沉寂半年之久的河景低密大盤終于揭開神秘面紗。

華潤璽宸上院作為主城罕有的容積率1.8純新盤，其規劃一經發布，迅速吸引了大量關注。

首先來看最新公示信息：

項目總用地面積約82.36畝，其中住宅用地80.386畝，容積率≤1.8，建筑密度≤28%，綠地率≥30%，總建筑面積14.68萬㎡。

由18棟建筑組成：其中14棟為6-7層疊拼住宅，4棟為高層大平層住宅（分別為15F和23F），配套有地下車庫及社區公共空間。

項目名稱為華潤璽宸上院，由華潤于今年2月28日摘得，成交總價11.77億元，折合樓面價約11911元/㎡。

相比周邊招商西安序接近19000元/㎡的樓面價，其拿地成本明顯更低，為后期產品價格留出了空間。

項目地處浐灞國際港板塊，緊鄰灞河西岸，位于歐亞大道與招商西安序之間。河岸線位置優越，屬于頭排河景資源。

其次來看產品規劃，從目前已披露信息來看，項目主打疊拼+高層雙產品結構。

疊拼住宅為主力，占比超七成，排布于地塊東南部靠近灞河一線位置，呈現類合院式布局，層高控制在6-7F之間。

高層住宅主要分布于西北側，分別為2棟15F與2棟23F住宅，面寬進深比優越，主打大平層產品，標準層高3.3米。

高層采用架空首層設計，進一步提升住區的通透感和底層公共空間質量。

整體采用錯落排布+轉角設計，最大化戶型采光與河景視野，同時增強住戶間的私密性。

再來看周邊配套，項目所處的灞河西岸區域，近年來已逐步演化為西安主城區難得的高端居住板塊，周邊項目幾乎清一色為千萬級河景改善盤。

包括招商西安序、源邸壹號、自然界河山等，整體居住氛圍已然形成。

此外，項目周邊教育資源也在同步升級，地塊西側即為已規劃的第一學校，由陜西師范大學承辦，總建面達3.6萬㎡，包含36班小學與18班初中，預計2025年9月投入使用。

交通方面，項目距離地鐵3號線香湖灣站直線約1.2公里；生態方面，灞河景觀帶、歐亞大道綠廊環伺，整體自然環境優越。

商業方面，目前以招商西安序自帶商業為主，未來區域內仍有數宗商業地塊待出讓，但目前來看仍然較為短板。

據了解，本次璽宸上院邀請多位國內外知名設計大師參與設計，在西安新盤項目中屬于頂配水準，側面印證了開發商對該項目高端住宅封面作品的定位。

再加上其土地稀缺性，當前西安主城區土地指標持續收緊，低密住宅用地的供應量斷崖式減少。

而璽宸上院的這宗地塊，不僅是主城正芯稀缺低密住區，還是一線河景資源，加之華潤央企身份與產品力背書，其未來溢價空間可期。

值得一提的是，項目北側還有一宗115畝住宅地塊近期完成公示，容積率同樣≤2.0，后續產品開發，如果可以和璽宸上院、西安序等項目形成聯動效應，也將持續提升片區居住價值。

在改善產品不斷同質化的當下，真正能夠兼顧多樣性的項目并不多，可以說近年市場上還有哪些改善產品是值得等待的，那么璽宸上院，或許就是那一個。