本文是付費節目“老楊聊房視頻”轉成文字。

考慮到之前付費粉絲的感受，不能發最新的。

這里，發一篇6月上旬的內容吧。

結合“全國房地產市場機會與風險監測系統”中的指數與數據，做些技術分析。

文字長達6000字，可閱讀，也可聽語音，邊開車邊聽就不錯。

本文重點是分析城市，其次是對整體市場做分析。

在分析主要城市之前，咱們先稍微聊一下 5 月份以來的主要指標。

構成當期房地產市場當期景氣指數的四類指標：

• 房價：4 月份下跌，5 月份跌幅進一步擴大。4 月份還有個別城市房價微漲，像上海、成都、杭州，但到了 5 月份，全國每個城市的房價都在跌。
• 住宅成交景氣指數：4 月到 5 月，新房成交微增一點點，但二手房下滑了一成，總體還是下滑。
• 住宅庫存壓力指數：上升中，供大于求的情況進一步加劇。主要原因是成交下滑，同時庫存規模增加，其中二手房庫存規模增了 2%，新房市場的庫存規模微降，不到 1%。
• 土拍市場：降溫了。

構成房地產市場領先指數的四類指標：

• 金融環境繼續改善，主要是貨幣放水，以應對 4 月初以來的市場波動，不得不放水。包括 5 月 7 日，央行、金融管理總局等發布了一些利好政策，央行還推出了降準、降息等措施。
• 房地產政策方面也進一步寬松，除了降準降息，房地產類的公積金貸款政策利率也降低了，金融環境指標相比 4 月份小幅回升了一點，但依然處于過去一年多以來景氣度偏低的位置。
• 經濟景氣度較弱，這是拖累整個領先指數進而拖累整個房地產市場的關鍵因素。
• 中美貿易談判有些波折，最終結局還在談，目前前景不太明朗，但總體上估計稅率應該會緩和。不過不管怎樣，今年已經有 30% 的影響了，這對經濟、樓市的間接影響都比較明顯。
• 房價泡沫指數繼續好轉，泡沫已經擠完了，擠完之后目前還出現了進一步超跌的狀態。
• 住宅的潛在供貨壓力指數保持在歷史偏低位徘徊盤整，意味著可以賣的新房量會比較少。

接下來是本文的核心內容，首先是總體趨勢。

目前全國房地產市場的總體趨勢，是怎樣演變的呢？

我們看兩個關鍵指標，前面講的當期景氣指數（藍線）和領先景氣指數（紅線）。

領先景氣指數的一些因子和指標，會影響當期指數以及房地產市場本身的變化。

房地產市場景氣度

• 去年 9 月底是最低點，之后出臺新政，市場有一波強反彈，高點出現在去年第四季度。
• 今年 3 月份又沖高了一下，但高度沒有超過去年第四季度，尤其是 11 月份之后，最近的 4 月、5 月出現下滑，呈沖高回落態勢，這種情況有點類似于 2023 年一季度的沖高回落，不太像去年的小陽春。去年的小陽春比較弱，基本上在很低的位置徘徊，而今年的小陽春景氣度明顯超過去年，但其實還是去年 9 月底新政之后的慣性效應延續，效應最好的時候是去年第四季度，到今年小陽春時效應已經減弱了，也就是所謂的刺激之后有脈沖，但難以持久。
• 同時，4 月份外貿摩擦升級之后對樓市也有影響，尤其是一些東部的大城市，因為外貿依存度比較高，受沖擊比較明顯。

按照這樣的走勢，房地產市場一度往下走，有兩波反彈，分別是 2023 年第一季度和 2024 年第四季度到今年 3 月份，之后回落。

接下來是繼續下探，還是景氣度再創新低呢？

如果再創新低，就意味著今年的市場難以企穩，甚至到了明年也難以企穩，樓市降溫時間就長了，到明年降溫時間就達到五年了，到后年就是六年。

美國次貸危機之后，美國的股市大幅調整，降溫了六年，而日本的降溫時間更長。

房地產市場景氣度會不會再創新低，這是一個懸念！

我個人認為，判斷走勢不能僅看景氣指數的歷史走勢就去推測未來，還要關注領先指數。

領先指數的規律性依然比較強，過去六個月已經小幅翻紅了，翻紅之后沒有往上增，主要是最近事情比較多，包括 4 月份回落，5 月份小增一點，總體還是微微翻紅。

領先指數比較低迷的時候是 2021 年到 2022 年，現在已經走出了最低谷，領先指數往上走，對房地產市場本身的當期指數形成了托底力量，有點牽引的力量。

不過按照這個邏輯來講，我感覺 4、5 月份樓市降溫幅度難以進一步大幅擴大，很難再創新低，概率比較小，可能會盤整、陰跌兩三個月，出臺政策之后就開始企穩，然后再反彈。

看過去的歷史，領先指數反彈進入到正值區間之后，拉動作用增強，之后就會使整個房地產市場回升，過去幾輪都是這樣。

所以，雖然現在房地產市場回落的情況看起來非常糟糕，但考慮到國家的救市力度、金融貨幣的支撐情況、房價泡沫已經擠完、房價超跌、土地供應量比較小、未來可以上市的新房也比較少等利好消息，再加上經濟環境比較差這個不利因素，綜合之后，領先指數畢竟是小幅翻紅了。

因此從走勢來看，未來兩三個月市場還會往下走，但空間不大了，觀察新的政策出來之后，市場會再次趨穩，明年的反彈應該會超過去年第四季度的高點，呈現震蕩往上走的趨勢。

不過這個過程不會像過去歷史上短周期（比如 2015 年、2012 年）那么順利，會走走停停，呈震蕩式往上走，這是大的趨勢。

前面通過供應和需求，尤其是領先指數和當期指數的關系做了推演，接下來是關于市場的預測：按照目前情況，預測未來半年，6-8 月份還會震蕩式地往下走一點，景氣度下降，9 月份開始會震蕩式回升，11 月份回升的高度依然難以超過去年 10 月份。

回升的邏輯主要是，面對樓市這樣的降溫狀態，再加上宏觀經濟也不好，會出臺新的政策，尤其是關注 7 月底的政治局會議，應該會在那前后推出新一波的政策，政策刺激之后市場就會出現往上走的態勢。

當然，最近政策面有隱性的利空，各位要關注一下，關于取消期房預售、實行現房銷售，國家層面希望不久后推行，但目前也有些意見分歧。

這事對樓市有利好也有利空，利空主要針對開發商，但對短期去庫存是利好，以后我們再來專門討論這個問題。

接下來講重點，全國主要一線、二線城市的市場情況。今年 5 月份全國主要城市的房地產市場景氣度，也就是剛才說的當期經濟指數，都是負值。

這意味著這些城市目前的樓市溫度低于過去十年的歷史平均值，都處于不景氣狀態，但其中有差異，可以劃分為三個區間：

• 相對而言，景氣度不那么低迷的，比如上海、杭州、成都，這三個城市雖然也是負值，但負的程度比較小，勉強還處于合理區間，樓市溫度還在合理范圍內。
• 情況比較差的主要是弱二線城市，像長沙、南昌、貴陽、海口，尤其是東北地區的長春、沈陽，特別差，東北地區整體都比較差。
• 目前相對而言，一線城市偏強，少數強二線城市也還湊合，比較差的是一些弱二線、中西部地區和東北地區的城市。

這些主要城市的領先經濟指數

領先經濟指數大部分都是正值，這說明這些城市牽引樓市往上走的力量在增強；如果領先指數是負值，說明牽引市場往上走的能量比較小；正值越高，牽引力越強，這是所謂的定性分析。

要想判斷市場復蘇的節奏和幅度，最好在同類城市之間進行對比。因為不同能級的城市情況復雜，比如深圳，雖然其領先指數是負值，表現最差，但它是一線城市，能級高。

如果拿深圳和哈爾濱比，哈爾濱的領先指數是正值，不能就此判斷深圳樓市未來幾個月會弱于哈爾濱。

所以建議各位在對比時看同類城市，比如一線城市中，上海最好，深圳最差，北京基本上接近于零，廣州弱于北京和上海，但強于深圳，按照這個次序對比，就能知道每個城市在同類城市中的位置。

再比如長沙和鄭州、武漢比，當期指數就比較弱，基本上按照這個邏輯去比就行。具體城市的情況，待會談到時再回顧領先指數。

12個重點城市走勢

這些城市樣本比較豐富，包含一線、強二線、弱二線、三線城市，涵蓋了東、中、西部和東北，通過這 12 個城市的分析，各位大體上能觀察把握這些城市的市場運行態勢。

• 北京：數據從 10 年前開始，能看到全貌。2015-2016 年市場比較熱，2017 年 3 月份出臺新政后經歷調整，景氣度變成負值，二手房價格跌了 20% 以上。2020 年二季度到 2021 年二季度有一波上漲，但漲幅遠小于 2015-2016 年。2021 年 7 月開始降溫，在樓市大降溫的第一年，降溫幅度不是很大，部分時段處于合理區間，部分時段較冷。真正的樓市大降溫時代是 2023 年下半年、2024 年二季度和三季度，特別低迷，9 月底新政后北京樓市有所反彈，但沒有翻紅。最近兩個月（4 月、5 月）又降溫了，但降溫后樓市景氣度還是高于 2024 年前三季度。接下來北京樓市降溫肯定不會創新低，會慢慢穩住。北京的領先指數剛才說的是零，對樓市的拉動作用中性，暫時不用考慮，但未來幾個月領先指數應該會往上走。

• 上海：走勢和北京比較類似，2015 年漲得比較早，2017-2019 年樓市經歷一波降溫，景氣度下滑，但降溫幅度小于北京，二手房跌了 5% 左右。2020 年二季度開始有一波升溫，雖然幅度小于 2016 年，但 2020 年到 2021 年上半年的溫度比北京高，當時豪宅漲幅大。在樓市降溫的第一年甚至一年半當中，上海樓市基本上沒怎么降溫，到 2023 年 3 月還處于正值區間，相當抗跌，部分樓盤、二手房還在漲。但 2023 年二季度開始，上海樓市扛不住了，也降溫了，2023 年四季度到 2024 年夏天，降溫比較明顯，期間有小反彈。2024 年新政后，上海反彈比較明顯，去年 9 月底新政后，四季度還有點翻紅，今年 3 月沒有翻紅，最近兩個月回落，幅度比較小，目前還在合理區間，但畢竟降溫了。接下來上海樓市還會再降溫兩個月左右，然后再次反彈，目前上海房價兩個月是小跌。上海的領先指數非常好，對樓市有拉動作用，即便降溫，幅度也比較小，因為領先指數是正值且比較明顯，起到了托底作用。
• 深圳：樓市形態和上海、北京有差異。2015-2016 年漲幅大，2016 年 3 月之后降溫明顯，2017 年降溫也比較明顯，2019 年下半年又有一波升溫，尤其是在一些政策調整后，漲到 2021 年三季度，這波行情持續時間比較長。后來受到打壓，2020 年 7 月后被約談，之后就不行了，2021 年 4 月開始降溫，之后逐步往下走，2023 年一季度和 “517” 新政后都沒怎么反彈，2024 年前三季度都比較低迷，處于過冷區間。但因為降溫時間長、比較充分，去年 9 月底新政后深圳反彈比較明顯，四季度翻紅了，不過翻紅之后，4 月、5 月又開始回落，回落幅度還比較明顯，說明深圳反彈的能量耗費得比較快，而且回落幅度比上海明顯，原因之一是領先指數，深圳的領先指數是負值，比較明顯，對樓市的托底作用不是很明顯，就像馬拉車，能量不足、不給力。所以深圳樓市當前景氣度偏弱，但彈性大，震蕩比較厲害，各位也不要太樂觀。
• 杭州：態勢和前面三個一線城市不太一樣，升溫比較晚，2016 年才真正開始上漲，2014-2015 年上半年樓市跌幅很大，當時有泡沫。2017-2019 年，上海、深圳、北京等城市都降溫了，杭州卻沒降溫，持續繁榮，2021 年上半年景氣指數都是正值。在樓市降溫的第一年，跌幅也比較小，2022 年前后跌幅較小。2023 年 4 月之后開始持續降溫，2024 年 9 月底新政后反彈，反彈幅度沒有深圳高，但很頑強，最近兩個月降溫，幅度小于深圳。這和領先指數有關，杭州領先指數是正值，說明對當前景氣度的托底作用明顯，要強于深圳，但作用力比上海稍微弱一點。結合市場變化規律和與領先指數的關系來看，杭州樓市還會降溫，但很難再創新低，降溫一兩個月后，出臺新政會慢慢穩住。
• 蘇州：雖然和杭州并稱 “蘇杭”，都是人間天堂、兩大中心城市，但形態不一樣。2015-2016 年漲得比較快，2017 年小幅降溫，2018-2019 年又來一波升溫，幅度比較高，2019 年因調控被約談，之后出臺政策壓制樓市，2021 年上半年處于盤整狀態，盤整時弱于杭州。2021 年下半年降溫后，幅度大于杭州，2024 年三季度達到最低值，9 月新政后反彈，幅度沒有杭州、上海大，最近兩個月（4 月、5 月）下滑幅度比較大，市場偏弱。其實蘇州的領先指數還可以，甚至比杭州稍微高一點，明顯高于南京（南京很差，這里就不說了），但蘇州本身的城市基本面，像產業、人口，近幾年不如杭州，再加上有上海的影響，競爭力存在一些因素。
• 成都：近幾年在全國二線城市中很強，基本上能和杭州相提并論，有 “東有杭州，西有成都” 的說法，是強二線城市中的 “二龍戲珠”。成都樓市升溫也稍微晚一些，2016 年才升溫，升溫后雖然調控不斷升級，但總體保持繁榮，景氣度在正值區間，直到 2021 年 7 月。形態和杭州很類似，降溫第一年跌幅比較小，甚至 2023 年一季度、二季度還有漲幅，景氣度翻紅了。真正降溫是從 2023 年三季度開始，直到 2024 年 9 月出現最低點，新政后反彈比較明顯，最近 5 月降溫，形態可以參考杭州。兩個城市都是休閑之都，產業、人口吸附能力很強的二線城市，這里就不再贅述了，都是相當不錯的城市。
• 天津：作為京津冀地區的中心城市之一，2016 年漲幅非常大，當時有諸多利好消息，北京、天津房價漲幅都很大，之后震蕩式降溫，但 2019 年之前景氣度保持正值。2019 年下半年開始降溫，2020 年下半年到 2021 年上半年有升溫，幅度不是很大。2021 年下半年四季度降溫比較明顯，開始偏震蕩式降溫，2023 年一季度翻紅，9 月底新政后也有點接近于零，但小陽春成色不好，偏弱，2-5 月表現都不是特別強，不如去年第四季度，說明政策出來后的效應持續時間比較短。天津樓市目前處于較冷區間，不算特別冷，但也不暖和，始終處于低迷狀態，城市目前乏善可陳，但也不是特別弱。
• 青島：作為北方的濱海城市，2016-2018 年市場很強，之后震蕩，2021 年降溫，降溫第一年幅度不大，勉強處于合理區間。2023 年二季度開始降溫幅度很大，2024 年 9 月底新政后有反彈，但表現不明顯。目前青島樓市屬于較冷區間，彈性不大，磨磨唧唧，但要再創新低也很難。
• 武漢：中部大都市，2016 年市場很熱，2017-2021 年上半年隨全國大勢，基本保持在合理區間，但不算很熱，之后開始降溫，而且降溫很快，主要是城市供大于求情況突出，新房庫存量高，降溫沒多久景氣度就超過 - 100，進入過冷區間。2023 年四季度到 2024 年前三季度特別冷，冷的程度超過全國很多二線城市，2024 年 9 月底新政后反彈幅度不大，目前市場偏冷，甚至過冷，表現偏弱。
• 西安：西北地區的重要城市，升溫比較晚，2016 年四季度才升溫，2013-2015 年很低迷，2017 年崛起，2017-2021 年上半年基本上是全國最強的城市之一。2021 年樓市降溫后，第一年跌幅就不小，但 2023 年樓市溫度又升溫了，交易情況還不錯，2023 年下半年又開始降溫，直到 2024 年，新政后小幅升溫，幅度不大，小陽春成色不足，偏弱，目前震蕩徘徊，不算過冷，就是比較偏弱。
• 沈陽：東北的大城市，2016 年升溫時節奏比較慢，2017-2019 年樓市還算強，但全國市場強的時候它不算太強，一旦降溫就不行了，持續往下走，目前景氣度超過 - 150，接近 - 200，處于極度寒冷狀態，形勢非常差，一旦降溫就長夜漫漫，看不到曙光。東北地區的城市一旦降溫，我們就要及時規避，不用再關注了，很多中西部地區的二線城市形態多樣，東北城市的情況尤為突出。
• 徐州：東部偏中部的三線城市，江蘇蘇北的門戶，很典型。2016 年開始升溫，而且持續了很久，2020-2021 年，整個蘇北地區市場火熱，很多房企拿地甚至跑到下面的縣鎮去搶地，但一旦降溫，形態有點類似于沈陽，快速降溫，而且幅度越來越大，今年小陽春成色不足，目前還在跌，指數情況和沈陽比較類似。全國很多三線城市都和徐州類似，一旦降溫就很難回暖，長夜看不到曙光，不知道什么時候能企穩，各位不論買房還是拿地都要小心，這類地區一旦降溫就很難走出困境。