出品|清流Plus 作者|周淼 主編|趙妍

大家好，我是想買房、但越想買房越擔心房價會跌的清流君。前段時間，清流君在吃瓜地產界老大恒大暴雷的事時著手驚了一下，先是理財爆了雷，后是簽了保交樓的軍令狀，一瞬間無數小散灰飛煙滅。本期，清流君為大家講另一個橫跨金融、地產兩界的“航母”最終沒落的故事。

這個故事就是當年震驚海外的廣信破產案，由于涉及金額達數百億，這起案件也被業內稱為“世紀大案”。它的主角就是當年通吃海內外的“窗口公司”廣國投，當年，人們都曾以為它會是艘不沉的金融航母，但它卻因為頻頻海外借債再加管理不善出現了嚴重的資不抵債,最終成為了國內首個因破產關閉的金融機構。

隨著破產事件的爆發，廣國投的核心資產廣信房產、縱橫廣東省的地產巨艦也被剝奪了自主經營權，成為了徒有“虛名”的開發商。2003年，法院宣告破產案終結，但這塊資產的清算竟拖了10年之久，直到2017年萬科以551億元拿下花地灣這塊“巨無霸”項目，昔日爛尾樓化身“黃金屋”……

昔日“航母”倒下

1980年7月，廣國投成立，幾年時間便成為享有外匯經營權、可以對外發債借貸的“窗口公司”。1989年后，憑借著“窗口公司信用”，廣信開始便將伸向日、美、英、法等國130多家著名銀行，規模也隨之擴張，后來也被稱為業內的“航空母艦”。

要知道，窗口公司雖然法律意義是獨立企業，但與政府關系有著非常曖昧的“母子公司”。國家明確規定，有資格公開發債的窗口就有10家，包括中國銀行、交通銀行等央行級金融機構以及廣國投等六家地方級信托投資公司。而四大行里工行、農行、建行都沒這個資格。

當年，在廣東政府的各類擔保下，廣國投在1993年迎來高光時刻。這1年里，廣國投如開掛般先后獲得了美國穆迪公司和標普公司的AA級的債信評級。后來，廣信又順利在歐美市場分別發行了1.5億美元債券，公司規模也擴張至幾百億元，涉及多達幾十個行業。

但好景不長的是，受政策及金融危機的影響，家大業大的廣國投于1996年出現債務危機，當年包括國有商業銀行、地方中小金融機構相繼倒閉，而廣國投也未能幸免。當時，只因無力償還外國債主的1.2億美元的貸款，廣國投被“政策性關停”，隨后便向法院申請了破產。

彼時，廣國投總資產為214.71億元、負債361.65億元，資不抵債146.94億元，在其所欠的外債中，多半為違規借貸，還有4筆共計4.19億美元的有價證券違規發售。1999年，廣東法院正式立案受理廣國投及全資子公司破產還債，包括海內外超130家著名銀行踩雷。

原來，由于擴張過快，公司高管也不清楚自家子公司多少家，比如年報上的分公司是36家，但實際上海內外子孫公司多達240家。而由于“賬外賬”太多，廣國投也只能申請破產。由于涉及資金巨大，這起案件被海內外稱為“世紀大案”，也是國內第一宗非銀金融破產案例。

在這期間，廣國投深圳分公司總經理李驥被革職調查，后來又因涉嫌經濟犯罪而被逮捕；1997年，在廣國投當了7年老總的黃炎田被免職，并在98年被拘留審查。調查顯示，1992年以來，廣國投便存在大量高息攬儲、亂投資、亂拆借等違規活動，導致了嚴重的外債危機。

與此同時，廣國投老總黃炎田也因非法吸存和玩忽職守兩項罪名鋃鐺入獄。根據處罰結果，廣國投在黃的指使下進行了巨額投資、擔保，期間甚至在未經批準的情況下擅自花約為5.2億港元買了香港寫字樓，結果導致近9億元打了水漂。

破產余波未了

清流君上期提到，廣國投已向法院宣告了破產，但直到2003年，這場破產案才告一段落。在這些債主中，除了銀行等金融機構外，還有合作單位、建筑商及個人儲戶和等著拿房本的小業主等。此外，廣國投的關停也直接造成500多人失業。后來，由中國銀行緊急購買了廣國投涉及3萬自然人的7.8億元儲蓄，而其旗下9家證券銀行部也被廣發證券托管。

最終，廣東省高級人民法院確認，廣國投破產案的債權人共計200家，債權金額總計202.23億元；而被宣告破產時的總資產為209.37億元。破產財產分配分三次進行，分配破產財產共計25.34億元，債權清償率共計為12.52%。

上述被破產案中被清算的資產便是廣信投旗下的63層高、被稱為華南最高大廈的廣東國際大廈，這一資產原本作價20億元最終縮水至11.3億元賣出，真是虎落平陽，再疼也得割肉。但沒想到的是，廣信投旗下最具價值的板塊廣信房卻由于項目債務巨大、糾紛繁多，未完成清算，據說，連清算組也算不清它的土地到底有多少。

廣信房產是廣國投的全資子公司，也是廣東省最早出名的地產開放商之一，上述被割肉清算的廣東國際大廈便是由廣信房產開發。當年，在“63層”主建者陳步忠也是廣國投的一名大將，在他的帶領下，廣信房產曾與廣州國資委旗下的珠江實業、越秀城建并稱為廣州房市“三大家”。

細數一下，廣信房產前前后后共開發了羊城八大景、牡丹閣、紅棉苑、春蘭花園等知名樓盤，部分開發小區的住戶已超過40萬人。到1992年，廣信房產在廣州房市投入的資金已占了超40%。而自那時起，廣東房地產經濟開始向好，增長幅度達到127％，于1993年達到峰值7079元／m。

但人算不如天算，也是1993年，為了抑制市場過熱，國家出臺樓市政策，房地產泡沫就此破滅，房價呈現斷崖式下降。而廣國投作為當時的省第一大房產戶，在建樓盤、地皮大量積壓手中，爛尾樓停緩建工程較多，被套資金超百億。

拋去運氣問題，雖然金融搞得一團糟，但看地的眼光還不錯，在此之前，廣信房產曾在1988年以2.808億元拿下廣州首個“招拍掛”出讓土地——荔灣區花地灣1500畝商品住宅用地，從此一戰成名。

要知道，該地塊位于廣州省規劃建設的白鵝潭經濟圈中心地帶，原芳村區政府為籌措修筑花地大道的建設資金，將花地大道兩側1.07平方公里商品住宅用地，以底價6000萬元，而這一“黃金地塊”當年的地價僅為218元/平。在母公司申請破產后，花地灣項目自此停滯，這片千畝黃金靚地便開始“曬太陽”，10多年都處于“爛尾”狀態。

萬科出手相救

所謂盛衰之變，一夕之間。直至2017年，這一荒廢許久的黃金地塊終于迎來轉機。2017年，有媒體開始陸續報道，廣州地產”航母“廣信房產的投資權益及債權將在6月29日拍賣，起拍價達446億元。

所謂風水輪流轉，廣信房產所擁有花地灣、文德路、榮華南等待開發項目，這些項目隨著房價上漲身價飆升，在過去20多年中竟不知不覺漲了百倍，其中包括16宗可開發土地，約98%位于荔灣區、越秀區等中心城區，可謂“寸土寸金”。

但畢竟有了20多年歷史，這一龐大的資產包如今也涉及著復雜的歷史遺留問題。根據知情人士回憶，當年在破產后，廣信房產全部項目都停下來了，當時大大小小的官司大概有1100多件。此外，因為取得時間較長，這些土地資產的評估值卻達到了578.6億元，這意味著，開發商要繳納的土增稅或將高達近200億元。

不過這也并不能削減它的魅力。彼時，對這塊資產包做了盡調的房企包括萬科、碧桂園、保利等10多家。后來，在10億元一跳的競拍中，萬科最終在眾多對手中殺出重圍，通過廣州萬科旗下的廣州萬溪以551億元高價將廣信房產全部股權及債權收入囊中，成交額也足以覆蓋廣國投當年的債務。

當年，這筆被交易也被稱為“史詩級交易”。不過在吞下廣信這塊“巨無霸”后，萬科也公布了資產包的具體情況，共為三個部分，其中三筆債權及利息金額共計38.58億元；廣信房產100%投資權益，評估值為404.41億元；另外還有廣國投持有的廣州分公司100%投資權益，評估值為3.78億元。

所謂風險收益并存，好事不能全你占。令萬科也沒想到的是，這塊資產包背后存在著不少難以核算的債務債權、法律糾紛，開發過程擁有著太多不確定性。比如，在37億的流動負債中，需補繳給國土局的土地出讓金就高達10億元，欠下的工程款也超過3億元。此外，資產包的土地至少需要2-3年才能達到開發，光是資金利息成本就有近百億的支出。

2019年1月，萬科公布了資產交割公告，透露已經累計向廣信資產包破產清算組支付投資權益款及債權轉讓款201億元。而在實際交易過程中，雖然有些實質進展，但也難提迅速，比如僅一個花地灣土地的清退整理就可能要花費3年時間。

為了完成這筆大買賣，萬科于2020年又引入了7位戰略投資者通過信托計劃收購子公司廣州萬溪50%股權，但其也提到資產存在著土地清收率僅達到46%、約1500宗執行案件和外部債務待解等歷史遺留風險，因此這些新股東與萬科簽署了對賭協議。

不得不承認的是,曾在樓市版圖一度輝煌的廣信房產，在沉淀了20多年后已經變成了一塊難啃的“硬骨頭”，而這塊硬骨頭到底擁有多大價值？讓我們拭目以待。

我是清流君，我們下期見。