前不久，龍湖集團發布2024年財報，亮眼的成績在國內房企紛紛陷入困局的當下，殺出了一條血路。

2024年全年實現營業收入1274.7億元，實現毛利額204.1億元，毛利率高達16%。

回想2021年，地產業的黃金時代徹底落幕，“三道紅線”令業界精英瑟瑟發抖。

一家家地產公司相繼爆雷，許家印光鮮不再，首富變“首負”落得個身敗名裂。

但偏居一隅的龍湖集團卻成為一枝獨秀，收支平衡不觸紅線，始終平穩運營。

一直以來，龍湖掌門人吳亞軍從不搶風頭、不爭“地王”，也不簽名、不上鏡、不接受采訪，在業界被稱為“低調女王”。

龍湖集團在她的管理下一舉成為地產界的佼佼者。

可誰能想到，在她58歲離任之際，龍湖集團卻遭遇做空，命懸一線。

在卸任龍湖董事會主席前，吳亞軍已經被身體問題困擾了很久。

先是眼睛出現不適，接著心悸的情況也不斷襲來。她因為趕赴國外治療而延誤了返程，引起業界各種猜測。

緊接著各種傳聞滿天飛，直指龍湖集團存在債務危機。

“三道紅線”之下，地產股被集體唱衰，一場逼空大戲正在悄悄醞釀。

2022年8月10日，股市開盤即狂瀉，港股內房股全線暴跌，龍湖地產跌幅16.4%，市值瞬間蒸發246億，股市里充斥著悲觀情緒。

巧合的是，瑞銀集團在這一天發布評級報告，將龍湖地產“買入”下調為“中性”，這對于地產市場的低迷行情無異于雪上加霜。

空穴來風的謠言，就能讓投資者失去信心，如果發生拋壓踩踏，擊穿股價的極端情況隨時可能發生。

吳亞軍發現，每天針對龍湖集團的做空比例超過20%，最高的時候能達到瘋狂的41.37%。

這種行情下，一旦謠言持續發酵，以龍湖為代表的藍籌股如果支撐不住，國內地產股將萬劫不復。

眼見著龍湖集團岌岌可危，吳亞軍沒有坐以待斃，她召開電話會議與投資者溝通，發布公告展示龍湖資金架構，維持市場信心。

緊接著，她又聯合公司主要股東將55.6億元現金分紅改為增持股份，力證公司經營狀況良好。還聯絡相關機構，協同上海票據交易所發文力挺龍湖集團。

幾天后，龍湖集團最終穩住了股價，由狂跌轉而逆勢收紅，一路上漲超17%。

事后經查證，某些機構見房地產行業陷入困境，居然操刀做空龍湖集團，只要毀掉它，收割其他地產股則不費吹灰之力。

吳亞軍帶領龍湖集團扛住了風險，重獲投資者信賴。兩個月后功成身退，以1050億身家傲居中國女富豪榜首。

作為女性，她白手起家，卻高歌猛進成為業界翹楚。即便什么也不做，每年收租就可以擁有2億。

可難以想象的是，吳亞軍闖入房地產行業，竟純屬偶然。

吳亞軍是地道的川妹子。

1964年出生于重慶合川，父親是供銷社的職工，母親則是一位裁縫。

從小品學兼優的她高中畢業后，順利考入西北工業大學，學習魚雷動力工程，夢想著有一天也能做出一番成就。

畢業后，吳亞軍被分配到家鄉的儀表廠當了技術員。在那里她沒有放棄過任何一次學習的機會，哪怕外國客商來洽談業務，她也主動請纓，充當團隊的翻譯和接待。

1988年，吳亞軍感受到了周圍環境的巨大變化，迎著改革的春風，她毅然辭職來到《中國市容報》成為一名記者。

正是這次調整，讓她有機會接觸到很多房地產業界精英，也因此洞察到了土地政策的變革。

一段小插曲，讓吳亞軍走入了新興的地產界。

90年代初，吳亞軍購買了一套80平方米的房子。可令她鬧心的是，買房的經歷卻苦不堪言。

不但交房延期，好不容易入住后又發現，天然氣不通，采光又差，電梯常常出故障。

滿心的怨氣讓她心里萌生了一個愿望，如果有一天能給自己造房子，一定造一套最舒服的。

1994年，國家頒布了城鎮住房制度改革相關政策，吳亞軍由一名記者變身創業者，成立公司專做裝修和建材生意。

第二年，她與丈夫成立了重慶中建科置業，機緣之下吳亞軍正式進軍房地產。

重慶龍湖南苑，是她的第一個大項目。雖然沒有任何經驗，但憑借著不服輸的精神，最終在房屋、配套服務以及景觀設計上一炮而紅，成為重慶市的標桿，中建科正式更名龍湖地產。

吳亞軍也因此得到了和王石直接交流的機會。

這次見面讓她對房地產行業有了新的認識，臨行前她說：“我要做最好的項目，成為最好的公司。”

機會留給有準備的人，也留給敢于創新的人。

1999年，吳亞軍操刀的第二個項目龍湖西苑開盤即爆賣，2000套房源一年內全部脫銷。

從房屋規劃到景觀設計再到物業管理，吳亞軍事無巨細都要求做到完美。

“豪宅教父”宋衛平曾花60萬機票，和公司成員組團找吳亞軍“取經”。

萬科高管林少洲在參觀了龍湖集團的管理與服務機制后感嘆：“龍湖這個企業，太可怕。”

吳亞軍在重慶成了響當當的人物，國內很多一、二線城市向她拋來了橄欖枝。但吳亞軍卻拒絕開疆拓土，而是靜下心來四處考察學習，開闊眼界。

直到2005年，龍湖集團先后推出兩個全新的頂級別墅項目。以20億銷售額一騎絕塵，這時的吳亞軍才決定邁出向全國擴張的步伐。

龍湖集團始終秉持著謹慎的原則，不上杠桿、不背巨債、杜絕高周轉運作。

2009年龍湖集團赴港上市，面對資本方用4億美元貸款與之對賭的要求，吳亞軍最終放棄在協議上簽字。

只有小步慢跑，才能有未來。

潛心經營的吳亞軍在龍湖集團上市后的第二年，就以39億美元的身家，成為中國女首富。

與此同時，她并沒有停止腳步，而是將眼光落向了北京城。

龍湖集團承接的第一個北京項目是龍湖雁瀾山。吳亞軍親自盯在現場，對樣板區的所有設計都嚴格要求，甚至把景觀拆掉重建都是常事。

在規劃水景時，因為考慮到安全和觀賞性，她和設計師不斷修改方案，最后采用階梯式觀景步臺，讓視覺效果和安全保障并舉，得到了購房者和業內人士的一致好評。

正因為如此極致的要求，才成就了龍湖集團大踏步進擊頭部房企的行列。

2010年到2012年的三年間，吳亞軍蟬聯中國女富豪榜首。

但也在這時，她與丈夫蔡奎漸行漸遠。離婚時，蔡奎分走了大約200億港幣，既沒有互懟，也沒有罵戰。

這得益于多年前吳亞軍就主張由信托基金管理個人財產，他們的分崩離析，對龍湖集團的股權沒有造成稀釋，平穩過渡令業界震驚。

此后樓市調控漸漸收緊，吳亞軍果斷決定將商業地產作為龍湖集團轉型的目標。

她認為搶著去買市區的緊俏地塊，除了成為“地王”之外，以龍湖的體量，很快就會崩掉。

吳亞軍從不輕易冒險去做自己掌控不了的事，而是通過拿下廉價的郊區地塊開發商業地產，所幸的是此舉幫龍湖集團渡過了難關。

她開發的天街商業廣場系列項目，也成了龍湖集團亮眼的戰績。

2021年，隨著三道紅線政策落地，曾經的各路精英巨頭接連爆雷，地產界哀嚎一片。

而龍湖集團則穩如泰山，其較低的融資成本框架，即使出現政策調整也始終處于安全地帶。

吳亞軍的遠見卓識，再次幫龍湖集團化險為夷。

2022年，在遭遇“做空”時，心力交瘁的她力挽狂瀾，但也萌生了退意。

作為龍湖地產的締造者，吳亞軍曾在公司同事的眼里是打不倒、擊不垮的鐵娘子，卻不得不離開。

“再干下去，只怕見不到孩子事業有成的那一天了。”朋友的話讓她瞬間破防。

好在多年前她就開始培養青年管理層，始終杜絕家族企業在公司里生根。龍湖集團在上市之初，吳亞軍的丈夫就被她要求辭去了副董事長的職務。即便自己的女兒，都從未在公司有過任何職務。

吳亞軍退居幕后，一個時代悄然完結。

當高杠桿擴張成為行業通病，吳亞軍以“不賭周期、不做地王”的清醒，為龍湖集團鋪就穩健的未來；當千億房企接連暴雷，她憑借克制與自律成就地產“常青樹”的商業范本。

也許，這才是中國房企真正需要的“軟實力”。

參考資料：

1、創業新觀察：《最豪氣女房東：身價1050億，每月收租2億，給女兒500億》

2、華爾街見聞：《咬上優質民營房企，空頭崩了牙》

3、新浪財經：《龍湖遭遇破產謠言和機構做空，吳亞軍回應：我的心情還可以》

4、南風窗：《中國女首富，再見》

作者：紅菱

編輯：歌