上圖為碧桂園2020年業績發布會現場

“內卷”是2020年的網絡紅詞。它本來是一個人類學概念，如今被應用到了社會經濟生活的方方面面。

它的意思是指：人類社會在一個發展階段達到某種確定的形式后，停滯不前或無法轉化為另一種高級模式的現象。

所有無實質意義的消耗，都可稱為內卷。在嚴苛形勢下動蕩的房地產企業，內卷的事實已經發生。

就這一兩年的時間里，已經有數不清的房企或倒閉或停滯或陷入困頓，其中不乏過去的一些明星企業。

改天換地的外部形勢對行業帶來了巨大沖擊。如果說之前的房地產一直處于放養的狀態，如今則牢牢地被柵欄圈住了自由。

在條條“柵欄”面前，房企們之前的很多玩法都失靈了。以前囤地越多越好，現在限價面前只需兩三年的存貨即可；之前可以無限加杠桿擴規模，如今很多房企已經不敢借錢了……

房地產好像剛剛玩了一場清零游戲，一切都要重新開始了。

隨著“三道紅線”的到來，金融紅利時代結束，行業進入管理紅利時代。

從大趨勢看，房地產行業將回歸成國民經濟中一個普通行業，就像制造業一樣，再也不能靠運氣、廉價土地、借貸等外部資源來驅動了。要想在下一輪競爭中勝出，只能依靠企業內生的全面競爭力。

未來房企的分化，將主要取決于內生增長性——由管理能力和多元化拓展能力組成的核心競爭力。

實際上，近些年來尤其是這一兩年來，幾個頭部大房企都不約而同地將塑造內生增長模式，作為保持競爭力的重要籌碼。

在這條路上，碧桂園屬于反應最快的房企之一。一方面它通過不遺余力地提升管理能力，為自己筑起一條很深的“護城河”；另一方面，在與地產主業緊密互動的同時，還將機器人業務和現代農業發展成了產業力量，并將在未來貢獻可觀的利潤。

財報數據顯示，2020年全年，碧桂園集團連同其聯營合營公司共同實現歸屬于集團股東權益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.3%，權益銷售面積6733萬平方米，同比增長8%，銷售業績再創新高。

截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7851億元，預計未來結算收入將穩中有升。

上圖為碧桂園2020年業績公告

2020年，碧桂園在美國《福布斯》發布的全球上市公司2000強榜單中，位列111名，實現了連續11年排名提升；在《財富》發布的世界500強榜單中，位列147位，位居全球房地產行業首位。

去年，碧桂園提出了長期主義的戰略理念，以“行穩致遠”統籌管理的方方面面，這是公司轉換發展模式后的價值提煉，客觀上也為對抗發展內卷提供了一個方法論——

（一） 追求極致的內部管理

1、不斷優化組織框架。公司年內共進行四次較大幅度的組織架構調整，一邊將廣東地區的11家公司合并成3個，一邊快速分拆其他規模較大的區域公司，新增大量細分區域公司。目前，碧桂園下轄區域已經多達105個。

2、戰略優選布局全國城市。公司深度布局長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，完美契合了國家重大區域發展規劃。在2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大都市圈，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

上圖為碧桂園2020年城市銷售布局

3、打造卓越的投資決策能力。通過精確監控每個特定城市四類庫存（有預售證未售面積、在建未有預售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計劃供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時間等指標，公司將目標城市或區域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應過量進行動態分類，并在此基礎上對目標城市或區域做出積極進入、機會進入、暫不進入的投資決策。數據顯示，公司目前已進駐的245個三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態。

4、強控回款目標考核。 2020年，公司權益物業銷售現金回籠約5193億元，權益回款率達到91%，已連續5年高于90%，在行業繼續保持領先。

5、加強成本管控。公司全年費用總額為277億元，同比降低18.4個百分點；全年銷管費占收入6%，同比降低1個百分點，進一步提升了經營質效。

6、用“極致的實用主義”定義產品力。繼應對疫情升級健康住宅產品和服務后，公司又在2021年初對450萬戶業主居住需求跟蹤調研后，推出了“星、府、云、天”四大產品系列。

上圖為碧桂園四大產品系列

7、打造獨一無二的全產業鏈閉環。公司打造的“一條龍”開發模式，覆蓋開發所有環節，同時利用整合資源優勢，獲得了更高的運營效率，質量也更加可控；同時，打通各環節價值鏈，能提供更具性價比的產品。這其中，公司布局的機器人建筑、機器人餐飲、現代農業、新零售等新業態，又強化了全產業鏈優勢，成為企業不可復制的核心競爭力。

總體來看，碧桂園的管理體系和效率堪稱完美，既有靈活的架構調整能力，又不乏對管理細節的精益求精，最重要的是構筑了一條全產業鏈“護城河”。

融資成本是一個企業競爭實力的最直接的呈現指標。截至2020年12月31日，碧桂園期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。

上圖為碧桂園近五年來融資成本趨勢圖

與此同時，碧桂園的債務水平一直保持穩健。截至2020年12月31日，公司有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%；凈負債率僅為55.6%，而同年的百強房企均值為94.6%；公司可動用現金余額達1836億元，資金保障能力良好。

2020年，在“行穩致遠”的策略下，碧桂園刻意調整了增長節奏，卻依然獲得了評級機構的肯定。在三家國際信用評級機構中，穆迪和惠譽均逆勢對碧桂園給出了“投資”的評級，這在國內民營企業中并不多見。

（二）構建不脫離主業的高科技多元化布局。

1、圍繞地產主業進行高科技產業布局。無論是生產建筑機器人和餐飲機器人、打造智能家居產品，還是發展現代農業、新零售，碧桂園都沒讓多元化脫離地產主業。這樣做的目的，一方面助力建筑工地更加智能與安全，另一方面與業主生活形成互動，從而完善了全場景產業鏈“一條龍”閉環。

2、對新興板塊進行產業化規劃和培養。首先，在建筑機器人方面，現有的博智林在研建筑機器人有46款，其中18款建筑機器人已投入商業化應用。截至2021年2月，博智林機器人已在超過15個項目中開展試點應用，累計應用施工面積達80萬㎡。目前，博智林產品和技術已實現諸多“零”的突破，填補了多項行業空白，成為全球領先的智能建造與建筑工業化整體解決方案提供商。

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上圖為外墻施工機器人

其次，千璽機器人餐廳品牌涵蓋中餐、快餐、火鍋、煲仔飯、粉面及單機設備為組合的“5+1”業態模式，現在已經進入全國多個省市。在設備工廠方面，2020年千璽機器人組裝工廠9條產線、7個實驗室已完成建設并投入使用，當年設備產量超1800臺，設備產值超8000萬元。到2021年，千璽計劃新增5條生產線，預計各類餐飲機器人的年產能力將達到6萬余臺，具備了年產值30億元的生產能力。

最后，在現代農業方面，目前已形成研發服務、智慧種業、現代農業科技園、海外大農業、社區生鮮門店等五大核心業務版塊，通過前端種業研發、中端創新模式，終端直營銷售布局，直接與業主和消費者的生活需求發生聯系。

總體來看，碧桂園在保持地產主業持續穩健增長能力的同時，三大新興板塊也開始具備了產業發展和盈利的能力，這些共同為公司未來的前景奠定了良好的基礎。不得不承認，碧桂園在遠景的規劃布局能力上，超過了很多地產同行。

面對行業日益加劇的“內卷”，碧桂園構建了極致的內部管理體系與高科技多元化發展路徑，長期來看由此激發的內生增長將會使碧桂園走得越來越穩也會走得越來越遠。