文/鷹覓君（ID：yingmi909）

　　君子報(bào)仇十年不晚的故事，在地產(chǎn)圈早就上演過(guò)。

　　2008年，恒大沖擊港股上市失敗，彼時(shí)高額債務(wù)和對(duì)賭壓力帶來(lái)的巨大資金缺口，讓許家印整日心急如焚。

　　當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科雖也遭遇流年不利，率先對(duì)旗下樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)，由此引發(fā)的“拐點(diǎn)論”四處彌漫，但萬(wàn)科的資金鏈依然安全無(wú)虞。許家印跑去向王石求援，遭到了后者的斷然拒絕。

　　這個(gè)故事在地產(chǎn)圈流傳很久，二人均未否認(rèn)過(guò)這一傳言。

　　在許家印碰壁后的第七年，萬(wàn)科遭遇“野蠻人”寶能突襲，就在萬(wàn)科、華潤(rùn)和寶能三者混戰(zhàn)最膠著的時(shí)候，許家印攜91億巨資踹門(mén)而入，一口氣吞掉了萬(wàn)科近5%的股權(quán)，后來(lái)一路增持至14.07%的股份，目標(biāo)看似直指萬(wàn)科控股權(quán)。

　　這一幕被吃瓜群眾稱(chēng)為——

　　現(xiàn)代版的“王子復(fù)仇記”。

　　圈子就是江湖，有兄弟同心其利斷金，就有豪門(mén)恩怨。

　　郁亮不同于王石，他的內(nèi)斂權(quán)謀與王石的張狂草率，在行事上呈現(xiàn)出完全不同的態(tài)度。

　　2019年，一路傲嬌一路膨脹的泰禾資金鏈斷裂。對(duì)于泰禾的求援，舉目望去，彼時(shí)同行里只有萬(wàn)科一家伸出了援手（世茂是揀貨）。盡管入股條件苛刻，但萬(wàn)科的表態(tài)多少還是提振了一下外界對(duì)泰禾的信心。

　　郁亮的態(tài)度很明顯，一邊走一邊看。最近，萬(wàn)科與泰禾的合作又前進(jìn)了一步。這一次，雙方規(guī)避了戰(zhàn)略入股，共同成立了一個(gè)資管平臺(tái)，由萬(wàn)科主導(dǎo)但不入股，泰禾的項(xiàng)目交由平臺(tái)來(lái)運(yùn)營(yíng)；平臺(tái)的LP們，則是被泰禾搞得焦頭爛額的那些債權(quán)機(jī)構(gòu)。

　　更近一點(diǎn)的消息是，萬(wàn)科已經(jīng)調(diào)度了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)協(xié)助泰禾操盤(pán)項(xiàng)目。鷹覓君獲得的信息是，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)可能會(huì)以個(gè)人名義入股平臺(tái)，這就與萬(wàn)科公司做出了一定程度的切割。

　　走到這一步，這個(gè)幫困扶貧平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制開(kāi)始顯露出來(lái)——泰禾已經(jīng)得不到債權(quán)人的信任，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)以個(gè)人名義入局做信用背書(shū)，債權(quán)人會(huì)再出一筆費(fèi)用作為啟動(dòng)資金，平臺(tái)銷(xiāo)售得來(lái)的資金首先用來(lái)償還債權(quán)機(jī)構(gòu)欠債和支付萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)所得，萬(wàn)科與平臺(tái)沒(méi)有任何利益瓜葛。

　　這就是郁亮的精明之處了。郁亮是個(gè)老好人，但并不傻。他將整件事處理成了——既伸張了江湖道義，為萬(wàn)科樹(shù)立了口碑，又做到了不讓萬(wàn)科濕鞋。

　　在最近2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝講話(huà)明確印證了這一事實(shí)。他的原話(huà)是：

　　“萬(wàn)科幫忙泰禾但‘不會(huì)給自己添亂’。”

　　今年3月初，萬(wàn)科前高管黃耀文加入泰禾擔(dān)任副總經(jīng)理，這件事被外界熱情解讀為萬(wàn)科的暖場(chǎng)準(zhǔn)備。畢竟，當(dāng)年萬(wàn)寶大戰(zhàn)之際，現(xiàn)萬(wàn)科總裁祝九勝同學(xué)就被“清理”出萬(wàn)科主流管理體系，跑到外圍公司暗渡陳倉(cāng)過(guò)。

　　但據(jù)鷹覓君獲得的消息稱(chēng)，黃耀文的確是萬(wàn)科前高管，不過(guò)其入職泰禾與萬(wàn)科沒(méi)有任何關(guān)系；他之前就職的星河控股，也和萬(wàn)科沒(méi)什么交集。

　　泰禾的爛局已是板上釘釘，萬(wàn)科絕不會(huì)主動(dòng)去趟這趟渾水。實(shí)際上，泰禾身上也沒(méi)有多少肉可吃了。

　　泰禾2020年中報(bào)顯示，公司可供開(kāi)發(fā)的土地建筑面積只有951萬(wàn)平方米。

　　上圖來(lái)自公司2020年中報(bào)

　　按照泰禾2019年的營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)23000元/平米計(jì)算，這些地塊的貨值大概在2000億左右，而目前泰禾的負(fù)債總額已高達(dá)1900億。

　　這等于說(shuō)，目前泰禾可供開(kāi)發(fā)的貨值，如果賣(mài)得好也將將夠抵債。這樣一個(gè)盤(pán)子，還不夠萬(wàn)科塞牙縫的。

　　對(duì)于泰禾而言，這一平臺(tái)則是將其拽出死循環(huán)的救命繩索。不過(guò)，即便平臺(tái)運(yùn)作成功，泰禾的故事也不會(huì)馬上翻轉(zhuǎn)成喜劇。

　　平臺(tái)的作用，只是盤(pán)活未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而對(duì)那些已經(jīng)賣(mài)出去的爛尾項(xiàng)目，到現(xiàn)在依然無(wú)解。

　　2018年至2019年，泰禾私自挪用客戶(hù)的購(gòu)房款，后資金鏈徹底斷裂，賣(mài)出去的項(xiàng)目沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)只能停工爛尾。

　　據(jù)泰禾客戶(hù)對(duì)鷹覓君稱(chēng)，所有爛尾項(xiàng)目至今無(wú)一正式開(kāi)工。那些今年初號(hào)稱(chēng)已經(jīng)復(fù)工的項(xiàng)目，只是安排一些零星工人敲敲打打假裝復(fù)工。類(lèi)似的假?gòu)?fù)工，早在去年4月就在北京院子二期上演過(guò)，最后該項(xiàng)目全年工程進(jìn)度完成率不到20%。

　　泰禾這種虛與委蛇的處事態(tài)度，將來(lái)可能會(huì)對(duì)平臺(tái)方客戶(hù)帶來(lái)懸念——

　　被套路入坑？！

　　誰(shuí)會(huì)想到一向以貴族自居的泰禾，如今不但要屈居人下，沿街賣(mài)藝可能還會(huì)不受待見(jiàn)。

　　2017年底，感覺(jué)已經(jīng)站在了人生巔峰的黃其森，喊出了2000億的目標(biāo)。結(jié)果兩年不到的時(shí)間，泰禾便走上了窮途末路。

　　吹牛皮和垮掉之間，只隔了限價(jià)這么一個(gè)小招。

　　之前的市場(chǎng)，泰禾“三板斧”——加杠桿上規(guī)模，瘋狂拿地王，單一豪宅產(chǎn)品線，在當(dāng)時(shí)所向披靡，這讓黃其森慢慢失掉了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敬畏心。在調(diào)控面前，看似完美的閉環(huán)遭到了根本性摧毀。

　　伏爾泰說(shuō)過(guò)：

　　使人疲憊的不是遠(yuǎn)方的高山，而是鞋里的一粒沙子。

　　2017年以來(lái)的這輪調(diào)控，深刻改變了房地產(chǎn)的底層邏輯。被一粒沙磨掉的公司，泰禾不會(huì)是最后一個(gè)。