在日本房產投資中，當我們遇到一些不確定的問題時，參考一些真實案例是有幫助的。本次主角物業的部分信息如下：RC造單間公寓，房齡31年，面積約16平米，價格430萬日元，步行約11分鐘到達車站，租賃中（但合同即將到期）。

對于這個物業，購買者比較看好，但又有些猶豫：“這是我第一次投資日本房地產，即將簽訂購房合同。不過，這種房齡老的房屋未來還能賣掉嗎？”

日本房產投資者A：可以調查一下同規格的、房齡相近的房子的銷售額與租金行情。出售收益加上期間剩余資產，減去各種稅金，等于基本可以認為是盈利，可以事先模擬計算一下。如果這樣能切實獲利的話，我想就可以購買了。另外，房齡老的房屋未來能否賣掉，這還得取決于房屋的價格。我認為即使可以賣掉，也可能賣不出希望的價格。

日本房產投資者B：如果價格便宜，房齡老也是能賣出去的。但是你考慮過管理費、修繕公積金和固定資產稅嗎？對于已經是房齡31年了，房屋內的設備是不是也很舊了？這些情況最好事先了解清楚。

日本房產投資者C：我不清楚物業位于哪一站。不過，對于投資單間公寓，車站距離最好不要超過10分鐘。而且這個物業租約即將到期了，到時候在招下一位租客前，你還要做房屋清潔，進行有必要的翻新等工作，這又是一筆額外的支出，要考慮清楚。

日本房產投資者D：我也曾經購買過一套房齡較老的單間公寓。當時的我還是房產投資初學者，也沒有房屋修繕經驗。后來我才知道，屋內空調壞了花了8萬日元，熱水器壞了又花了10萬日元，高齡房屋相關設備修理都是需要額外開銷的。

日本房產投資者E：看起來你這個物業像是琦玉市或是千葉市的房子？現在步行10分鐘內，東京23區沒有500萬日元以下的房子，如果是在東京以外的地方城市投資物業，風險還是比較大的。其實不僅僅是出售價格，出售時的管理狀態也很重要。

簡單總結一下。

一、如果是面向單身者進行公寓投資，那么選址在東京等上班族較多的大城市更為合適。

二、無論是房東還是租客，都更偏向于房齡較淺的物件，理由是修繕支出較低，設施設備完善，更加干凈整潔。

三、通常來說，距離主要車站越近的房屋，租金設定會越高一些，人氣也是相同。