2021年7月20日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》（簡稱《決定》）正式公布，高層作出實施三孩生育政策及配套支持措施的重大決策。

三孩政策出臺后，樓市就徹底變了天。調(diào)控措施越來越嚴不說，高層也是頻頻表態(tài)。

2021年7月23日下午，住建部聯(lián)合8部門發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，房地產(chǎn)市場進入整治關(guān)鍵階段。

通知明確，“因城施策”突出整治重點，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面。管控面趨于全面系統(tǒng)。

這次會議再次強調(diào)堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

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生育率下降

房價上漲成眾矢之地

近幾年，我國迎來人口老齡化+人口出生率下降的大難題。數(shù)據(jù)顯示我國已有2億6千萬老齡人口；而2017年至2020年出生率分別為1723萬、1523萬、1465萬、1003.5萬（公安部數(shù)據(jù)）。

至于人口出生率急劇下降背后的原因，很多人就歸結(jié)為——房價太高。

據(jù)中國人民大學一項研究結(jié)果表明，房價對生育孩子的概率有著顯著的負影響：房價每上漲1000元，生育一孩的概率將降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%～8.8%。

針對于此，人口經(jīng)濟學家梁建章多次發(fā)表觀點認為：我國不僅要開放三胎，還要全面開放生育。

2021年7月20日，三孩生育政策及配套支持措施發(fā)布，總結(jié)以下重點：

①結(jié)合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除；

②地方政府在配租公租房時，對符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧；

③地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。 前兩條的影響相對不大，影響最大的還第3條“給多孩家庭購房優(yōu)惠政策”。

不過，具體細節(jié)的制定還得看地方政府。 三孩政策出爐時，梁建章曾建議，在高房價地區(qū)實施一孩房價九折、二孩七折、 三孩五折。

他表示，中國的大城市是不缺地的，例如上海至今還保留了1800平方公里的農(nóng)田，如果把大城市的土地更多地用來開發(fā)住宅，反而可以在全國范圍內(nèi)節(jié)省用地，因為大城市的開發(fā)密度和效率是高于小城市和農(nóng)村的。

梁建章的建議說來也是簡單粗暴，就是土地跟著孩子走。但明眼人一看就知道，這并不具備實操性，只是看起來很美好罷了。 影響現(xiàn)代人不生孩子的原因有很多，但“房價上漲”往往是眾矢之的，最受詬病。

西南財經(jīng)大學公共管理學院曾發(fā)表研究報告稱，商品房均價每上漲1%，女性生育孩子的意愿數(shù)就下降約0.2個。2016年那波大漲剛好趕上全面二孩政策的放開，而且是政策出臺的過程中房價上漲，所以影響并沒有很大。

到了2019年以后，人口頹勢逐漸顯現(xiàn)出來了，出生人口為1465萬；到了2020年，出生人口下降了265萬，總數(shù)只有1200萬。

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力爭3年樓市調(diào)控效果好轉(zhuǎn)

人口形勢已經(jīng)很嚴峻了，所以這幾年高層對樓市的調(diào)控也在不斷加碼。尤其是進入2021年后，樓市調(diào)控基本沒停過，其中最明顯的變化，就是金融部門的參與度明顯更高，很多金融機構(gòu)開始與房地產(chǎn)市場做切割。

此次住建部聯(lián)合8部門發(fā)布《通知》，堅持“以問題為導向”，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題。綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和信息化等多種手段，既解決當前房地產(chǎn)市場突出問題，又注重完善體制機制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

從管控內(nèi)容來看，下一階段房地產(chǎn)市場整治更加細化、全面，系統(tǒng)性更強，覆蓋房地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售各個環(huán)節(jié)，同時覆蓋租賃和物業(yè)市場痛點。具體體現(xiàn)在以下四大方面。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，重點整治企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)；未按房屋買賣合同約定如期交付，以及房屋滲漏、開裂、空鼓等安全質(zhì)量問題。這意味著未來在開發(fā)階段，能否如期交付、交付后容易出現(xiàn)的質(zhì)量糾紛等，將受到重點監(jiān)管。

在房屋買賣方面，重點整治捂盤惜售，囤積房源；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費；違規(guī)收取預付款、“茶水費”等費用，變相漲價；捆綁銷售車位等擾亂市場秩序的行為。

住房租賃方面，對克扣租金押金、違規(guī)開展住房租賃消費貸款業(yè)務(wù)、存在“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為。

物業(yè)服務(wù)方面，重點整治超出合同約定或公示收費項目標準收取費用、擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占和挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目等。

至此，房地產(chǎn)市場監(jiān)管全面覆蓋土地獲取、開發(fā)建設(shè)、市場交易、租賃和后期物業(yè)服務(wù)全周期，后續(xù)房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范將從嚴從緊。

值得注意的是，未來針對上述重點整治內(nèi)容，多部門聯(lián)合，將持續(xù)加大懲處力度，房地產(chǎn)市場制度化、常態(tài)化整治機制逐漸建立起來。

這波打擊面相當廣，針對的不只是買家、賣家和中介，還有開發(fā)商和部分金融機構(gòu)。 值得注意的是，8部門此次就整治房地產(chǎn)市場秩序提出了一個時間點——“力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)?！?/strong>

可以預判，未來3年，各地房價將會普遍喪失上漲動力。

通過今年深圳、北京、廣州等多個城市的調(diào)控效果，我們可以再次明確一件事——我國樓市歸根結(jié)底還是政策市。只要高層想控房價，那就有辦法控制住，無論是卡金融脖子還是直接給新房限價，甚至是針對二手房出臺參考價，都打到了七寸，收到了效果。

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深圳緊急行動

在住建部表態(tài)后，2021年7月23日下午3點，寶安區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡稱“寶安住建局”）召開寶安區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)座談會。

據(jù)了解，今年以來，寶安住建局共巡查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門店264家，涉及違規(guī)并責令整改的經(jīng)紀機構(gòu)有22家，聯(lián)合街道查封涉嫌代理住宅類違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房）交易的房地產(chǎn)中介31家。

查處的違規(guī)行為主要有代理住宅類歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房）銷售行為、提供“特殊”購房途徑、房源廣告不規(guī)范、未公示資質(zhì)證書、未公示相關(guān)材料等，并給予相應的處罰。

針對寶安房地產(chǎn)市場情況，寶安區(qū)住房和建設(shè)局副局長廖遠濱同志表示，自7.15新政和2.8二手房成交參考價以來，政策得以精準的實施，房地產(chǎn)交易市場的行業(yè)亂象得到有效遏制，房地產(chǎn)中介市場秩序得到進一步改善。

但結(jié)合寶安住建日常巡查情況及信訪投訴線索發(fā)現(xiàn)，涉及中介服務(wù)行業(yè)以及個別從業(yè)人員違規(guī)行為屢禁不止。

目前的問題主要體現(xiàn)在：證照不齊全、現(xiàn)場信息公示不完善、違規(guī)代理不符合資格房產(chǎn)、發(fā)布不實房源信息、違規(guī)收取傭金、虛假宣傳、無證上崗、違規(guī)收取“喝茶費”、違規(guī)推介“經(jīng)營貸”“首付貸”、提供“陰陽合同”、出賣公民個人信息等問題。

這些問題不僅損害了消費者的權(quán)益，也嚴重擾亂社會秩序和破壞社會和諧,并且擾亂從業(yè)者的經(jīng)營秩序，同時也造成中介企業(yè)管理難、經(jīng)營難、發(fā)展難的問題。

針對房地產(chǎn)中介市場亂象行為，廖遠濱表示，將采取多部門聯(lián)動協(xié)作機制，進一步加強監(jiān)管，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自覺規(guī)范經(jīng)營行為。

對發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，將采取責令限期整改、約談告誡、行政處罰、公開曝光等方式進行全面整治。

對存在嚴重失信行為的，記入“行業(yè)黑名單”管理，對涉及違法犯罪的，將移交司法部門依法依規(guī)進行處理。

來源：文君言綜合整理自地產(chǎn)情報站、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)等，轉(zhuǎn)載請注明以上信息！