前兩天，有媒體報(bào)道稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額40%。

消息一出，地產(chǎn)圈炸鍋。房企再度被要求主動降杠桿，且力度比以往更為猛烈，凡是被納入“三道紅線”重點(diǎn)監(jiān)管的房企，未來發(fā)展必然會受到限制。

值得注意的是，40%的比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

因此，納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企發(fā)展將非常受限，而擅長收并購的房企也成了監(jiān)管的重點(diǎn)。

強(qiáng)監(jiān)管就如何孫悟空頭頂?shù)木o箍咒一樣被頻繁念起，勢頭猛烈的融創(chuàng)陷入危急時刻。

1

陷入調(diào)查迷局

放眼全市場，融創(chuàng)正是收并購領(lǐng)域最活躍的企業(yè)之一。

從早些年和綠城的糾葛，接盤萬達(dá)的文旅項(xiàng)目，到今年用100多億插手旭輝對彰泰的收購，孫宏斌長期以來在并購領(lǐng)域的表現(xiàn)異常活躍。

但是，孫宏斌的大手筆，可能并不是本身有多么的財(cái)大氣粗，而是在融資安排和財(cái)務(wù)運(yùn)作上相對得心應(yīng)手。

就在今年稍早前，市場有傳聞稱，國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)啟動了對融創(chuàng)土地購買的排查。自1月以來融創(chuàng)大舉收購?fù)恋兀鹆搜胄泻蛧临Y源部的關(guān)注。

據(jù)悉，央行要求金融機(jī)構(gòu)提供融創(chuàng)5月份購地的信息，包括逐一說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。

5月，是融創(chuàng)極為瘋狂的一個月。三方數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)以430億元人民幣的價格拿下了18個地塊，而當(dāng)月融創(chuàng)的銷售額也僅700億出頭。

在5月下旬北京的集中土地拍賣中，融創(chuàng)更是以令人咋舌的64.4億元和63.7億元的價格，拿下北京石景山區(qū)和海淀區(qū)兩塊地，總價值合計(jì)高達(dá)128億元。

除了一二線城市，融創(chuàng)在三四線城市的打法同樣驚人。在安徽蕪湖，融創(chuàng)2103號地塊溢價率高達(dá)169.44%。在江蘇淮安，融創(chuàng)拿下的衛(wèi)生大廈東側(cè)地塊溢價率99%，直接使淮安當(dāng)?shù)氐臉敲鎯r格突破9000元大關(guān)。在江蘇徐州，融創(chuàng)10天內(nèi)連續(xù)以90.62%和80.8%的高溢價率連奪兩塊地王。

在經(jīng)歷了2020年避免踩線的沉寂之后，2021年融創(chuàng)再度顯露出極其狼性的打法。“兩集中”政策本意是為了控制低價，限制房企大肆拿地，而在22城的第一輪集中拍地中，融創(chuàng)卻總計(jì)拿了41宗土地，拿地權(quán)益金額超過640億元，位居榜首。

如此打法，顯然與當(dāng)下的地產(chǎn)調(diào)控方向的方向格格不入，政策收緊房地產(chǎn)融資渠道的意圖非常顯著，融創(chuàng)卻依然可以大手筆拿地，引起監(jiān)管注意也屬正常。

融創(chuàng)曾回應(yīng)稱，央行并沒有單獨(dú)對融創(chuàng)進(jìn)行針對性的排查，央行只是對試點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行例行管理，其作為試點(diǎn)企業(yè)之一每月都會給央行報(bào)送相關(guān)資料和保持匯報(bào)溝通。

仔細(xì)體會這“沒有單獨(dú)排查”的表述，含義不言自明了。

2

資本市場的擔(dān)憂

融創(chuàng)今年以來股價的高點(diǎn)出現(xiàn)在1月，最高點(diǎn)是35.9元/美股，自3月開始就一瀉千里，截至7月27日，股價最低僅為20元/股，跌幅高達(dá)44%。

股價大幅受挫，無疑代表著資本市場對其巨大的不信任。

那么，這份不信任主要來自哪里呢？

1、嚴(yán)監(jiān)管的政策約束下，房地產(chǎn)金融屬性被削弱，制造業(yè)屬性被凸顯，估值下殺在所難免。

2、踩在紅線之上的融創(chuàng)，又遭遇調(diào)查疑云，如果屬實(shí)，更加嚴(yán)厲的調(diào)整未可知，未來走向可能岌岌可危。

今年以來，除了被爆出接受調(diào)查，融創(chuàng)還出了很多讓投資者不放心的新聞。

6月底，融創(chuàng)在杭州的項(xiàng)目濱融府開盤，155套房源，共有9820戶購房意向家庭，中簽率約1.58%。9820是個耐人尋味的數(shù)字，離一萬人咫尺之遙。

據(jù)傳言，濱融府的報(bào)名人數(shù)超過1.4萬人，為了避免搞出一個單價5.4萬元的豪宅上萬人搖號的熱點(diǎn)事件，開發(fā)商絞盡腦汁駁回了一些人的搖號資格，勉強(qiáng)將人數(shù)控制在萬人以內(nèi)。

眼下是樓市最敏感的時期，浙江又被宣布要奔著共同富裕示范區(qū)而去，此時如果鬧出單價5.4萬元的豪宅萬人搖號的輿情事件，總歸不太妥當(dāng)。但即便這樣，1.58%的中簽率也令人咋舌。

而在更早前的2月，融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地，總地價64.52億元，溢價36.15%，單價超8萬/平方米，被普陀區(qū)政府約談。

負(fù)面輿情頻繁的融創(chuàng)，就算孫宏斌拿出再多真金白銀增持股票，恐怕也很難改變股價跌跌不休的局面。

3

融創(chuàng)的錢從哪里來

現(xiàn)金流對房企而言是非常重要的，尤其是對一些經(jīng)營杠桿加滿的周轉(zhuǎn)型房企。融創(chuàng)接二連三的大手筆，對資金的需求是異常龐大的。

那么，融創(chuàng)的錢究竟從哪里來呢？

一般而言，房企融資無非分為內(nèi)部和外部兩種：

內(nèi)部融資即內(nèi)部造血，比如銷售回款，變賣資產(chǎn)，有些房企會搞一些隱性的資金池，例如P2P等。

外部融資渠道更豐富些，比如開發(fā)貸、抵押貸之類的銀行貸款；企業(yè)債、公司債、ABS等債券類融資；IPO、定增等股權(quán)類融資；信托等非標(biāo)融資；以及海外融資等。

這些融資渠道，大部分是規(guī)范渠道。但是，在實(shí)際操作中，房企往往會美化自身資質(zhì)，試圖融到更多資金。美化資質(zhì)的過程，其實(shí)潛藏著很多難以言說的風(fēng)險。

翻閱融創(chuàng)近期的融資新聞，看起來其實(shí)也緊張兮兮的。

6月28日，融創(chuàng)發(fā)布公告，擬融資3.5億美元用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，期限為3年。

7月14日，融創(chuàng)再度發(fā)布公告，擬發(fā)行2024年到期的4億美元6.8%優(yōu)先票據(jù),以及額外發(fā)行2026年到期的1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。所得款項(xiàng)擬用于償還未來一年內(nèi)需償還的中長期境外債務(wù)。

上述兩筆融資都屬于借新還舊，債務(wù)壓力依然存在。舉債擴(kuò)張的融創(chuàng)，財(cái)務(wù)壓力其實(shí)是相當(dāng)大的。

潮汐財(cái)經(jīng)（微信號：chaoxicaijing）在對中，就曾看到融創(chuàng)為降桿桿所付出的努力。結(jié)局不可謂不驚險，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率離達(dá)標(biāo)還有相當(dāng)距離，屬于黃檔。

表外融資端，通過資產(chǎn)出表降低負(fù)債率；有息負(fù)債端，努力提高評級降低融資成本；貨幣資金端，出售金科股份回血；所有者權(quán)益端，物業(yè)板塊拆分上市增加資金流入。

融創(chuàng)交出的這份2020年財(cái)報(bào)，其中關(guān)竅遠(yuǎn)比我們看到得復(fù)雜。雖然如此艱難的優(yōu)化財(cái)報(bào)，但是融創(chuàng)卻依然在2021年選擇大肆進(jìn)攻，或許有其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的考量。

但是，融創(chuàng)的錢到底來自哪里？是否健康可靠？是否與監(jiān)管導(dǎo)向背道而馳？我們不得而知，因此也難免資本市場會選擇拋售股票了。

4

未來要怎么走？

身處輿論漩渦的融創(chuàng)，想必會更加謹(jǐn)慎。有消息稱，融創(chuàng)已經(jīng)退出了下半年武漢和無錫的土拍市場，傳聞是否為真，很快便見分曉。

對于融創(chuàng)而言，想要趁行業(yè)景氣度較低的時候掃貨的念頭可能要歇一歇了，如何老老實(shí)實(shí)過好苦日子可能需要認(rèn)真思考。有幾件事是融創(chuàng)必須要做的：

一是順應(yīng)樓市調(diào)控的節(jié)奏，“兩集中”政策下避免瘋狂拿地，炒地是炒房的前奏，必須要遏制；

二是正本清源，規(guī)范自身的融資渠道，大肆買地和并購的錢到底來自何方，需要認(rèn)真加以梳理；

三是面對紅線，要通過降杠桿真實(shí)的改善財(cái)務(wù)報(bào)表的質(zhì)量，而不是通過一些財(cái)務(wù)技巧試圖瞞天過海。

我們始終不能否認(rèn)，融創(chuàng)是一家非常優(yōu)秀的企業(yè)，在中國房地產(chǎn)的草莽時代中，它占據(jù)著很重要的地位。

但事到如今，躺著賺錢的美好時代過去了，融創(chuàng)可能需要適時調(diào)整一下思路，看看接下來苦日子該怎么過了。