隨著深圳小產權房的炒作被央視報道，小產權房再次成為大家熱議的焦點。

包括小產權房能不能轉正，法律問題如何破解，一直都是樓市的敏感話題，我也發表了多篇此類的文章。

去年6月23號，新華社發表文章《整治小產權房考驗政府智慧》，這是國家級媒體新華社首次對小產權房的未來出路指出了建設性的看法。

新華社文章

新華社的文章，恰恰是去年5月28日民法典正式通過了居住權的立法，其中對居住權的定義就是居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其生活居住的需要。

那么，作為鄉鎮集體建設用地符合規劃要求的的住宅是否可以設定居住權吶？我們來看看本次新華社文章都對小產權房怎么說的：

新華社指出：“● 小產權房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。如何妥善對待和處理小產權房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執政能力”

新華社指出：“● 購買小產權房會帶來一些后續的法律糾紛，如建筑質量、消防安保、售后維護和物業管理難以保障，存在違建、爛尾的風險，無法辦理抵押貸款，沒有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利”

新華社指出：“● 解決小產權房問題，根本上還是要進一步推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上公平競爭”

新華社重點指出：“小產權房問題，拖不過去、繞不過去，已經到了必須解決的地步。解決小產權房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，還要面向中國房地產市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。從技術層面而言，只解決“存量”，不再產生新的“增量”，通過彌補相關手續的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。”

新華社最后指出：“對于那些符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記，但是由于其在建造時行為的違法性則不能予以免責，仍然應當通過行政處罰等方式予以處罰。”

很清楚，新華社指明了小產權房的出路就是：

（1）既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，不是重復過去嚴厲而無用的老調。

（2）只解決“存量”，不再產生新的“增量”，通過彌補相關手續的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。”

（3）推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，小產權房就會迎刃而解。

（4）對于那些符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記。

很清楚，“符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記。”就是小產權房的出路，就是本次新華社文章的重點，就是“考驗政府智慧”的關鍵。

這個政府智慧就是本次民法典單獨設立居住權的原因，就是讓所有權跟居住權獨立分離，解決歷史遺留問題的執政能力。

我們看到，對于集體建設用地上面新建設的租賃住房，現在已經徹底合法化了，并且成為政府大力推廣的保障性住房，成為滿足廣大人民群眾住有所居的保障。

而傳統意義的小產權房，是那些以前建設的存量小產權房，沒有納入集體建設用地的租賃住房的范疇。這類房產被炒作，原因一個是能夠用最少的價格滿足群眾對居住需求的渴望，另一個就是合法化的預期。

那么，存量小產權會不會合法化，這點新華社文章已經給出了答案，那就是符合“符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記。”，這個產權登記就是居住權的登記。

小產權房進行居住權登記，不僅給廣大小產權房業主吃了定心丸，同時讓民法典居住權快速落地，當然也沒有沖擊廣大大產權房業主的利益。達到了各方利益平衡的最佳結果。

最重要的就是，居住權是不能炒的，就徹底解決了小產權房的炒作問題。

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