8月12日，朋友圈、微信群都在傳國土局和住建局聯合下發加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知，各個自媒體光速解讀，各個房產群里立馬炸鍋，理由是：小產權不能交易了、不能做見證了、博拆遷徹底退出歷史舞臺了......

其實打壓小產權房力度最嚴是2004-2005年，六區立下“軍令狀”針對關內新建，在建農民房有一棟拆一棟，成立領導小組和法紀督查組，這里不做多介紹。

政策原文：一、社區股份合作公司(村委會）不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易材料加蓋公章或者出具相關證明。各區政府(含新區管委會，下同)應當加強對社區股份合作公司確認住宅類歷史遺留違法建筑物業權利人行為的監管。

本次政策內容：

1、村委股份公司無法為“統建樓”加蓋公章，更名過戶。

2、律師事務所不能為“農民房、集資房”提供見證服務。

• 深圳小產權房真的徹底涼涼了？
  

沒買賣過深圳小產權的人幾乎都有一個重大誤解，覺得買賣完小產權后，必須

得在該村村委做個備案/登記/蓋章，這樣才有保障。實際上，不一定。

深圳村委給小產權蓋章有幾個特點：

1.深圳的統建樓幾乎都是村委出地、個人開發商出錢合作建房而來，買賣合同上的甲方大部分是出錢合作建房的開發公司，極少有合同甲方是村委，買家買了房后，村委或開發公司在買賣合同上蓋個章或者自制個紅本/綠本蓋個章給買家，一手房會把過戶費包含在房價里或者一二手每平都收200-500元過戶費，自從16年沙井馬安山村的永豐公寓失火把村長抓了之后，已經大為收斂了，最近幾年想讓開發公司蓋章，除了過戶費之外，有些還得額外給喝茶費，一般得兩三萬/套。和商品房開發商一樣，統建樓賣完后，大部分開發公司就注銷了，花了幾萬塊蓋的不一定是真章，有些甚至章都不蓋，在管理處電腦里登記下就算過戶了。自從4月29日央視報道深圳小產權后，蓋章就更是提著豬頭找不到廟了。現在的統建樓和單套農民房幾乎都是簽房屋轉讓合同，到管理處水電過戶，天然氣到附近站點過戶到自己名下+律師見證的方式交易。

• 無法過戶，遇到拆遷利益原業主？

目前市面上大多數統建樓不能過戶，但是可以到律師事務所見證，見證雙方房屋轉讓協議。遇到拆遷利益問題開發商只認可房屋實際占有人，律師見證書，加購房合同。原業主沒有法律依據出來鬧糾紛。

1、合同效力與標的物違法無直接關系：根據《民法典》第502條規定，“依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，據此，合同的生效并不取決于標的物是否合法，以違法建筑存在先天違法性，認定買賣行為違法、買賣合同無效沒有法律依據；

2、合同效力法定，認定違法建筑買賣合同效力需依法進行：認定合同無效必須有明確的法律依據，《民法典》實施前我國法律并無違法違章建筑買賣行為無效的規定，《民法典》無效合同規定較之于原《合同法》第52條已有大幅放松，法官思維亦應隨之改變。違法建筑買賣是雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規定，不損害他人利益，不改變違法建筑現狀，且有利于實現違法建筑的使用價值，應當認定有效；

3、雙方當事人均知曉建筑物違法不能物權轉移登記仍進行交易，本質是違法建筑占有權、使用權、收益權的轉讓，該權益客觀存在且受法律保護，實踐中法院在處理分家析產、財產分割、贈與時也予以處理，故而應在定性方面認定違法建筑買賣合同為違法建筑占有權、使用權、收益權轉讓合同，做出有效認定；

4、違法建筑存在補辦手續合法化的可能，一刀切認定無效錯誤：根據《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第五條，經普查記錄的深圳市歷史遺留違法建筑，區別違法程度，存在確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等多種方式解決，即便是新增違建，根據《城鄉規劃法》對于尚可采取改正措施消除規劃影響的，限期改正、罰款后變為合法建筑的規定，并非必須拆除，存在確權合法化可能的情況下，一刀切認定無效于事實不符（最起碼也是效力待定）；

5、違法建筑買賣不能過戶不能發生物權變動結果與合同效力無關：關于這一點前文已在“物權行為理論區分原則”，即區分“負擔行為和處分行為”、“債權行為和物權行為”、“原因行為和結果行為”以及深圳市龍華區人民法院判例中已有充分表述，不再贅述。

6、《民法典》無權處分合同有效的規定或成為認定違法建筑買賣合同有效的直接法律依據：《民法典》第597條第1款吸納《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2012）》第3條，直接規定了因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任而不再是損害賠償責任，確規定了無權處分合同為有效合同。第2款規定法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。——違法建筑沒有取得產權證書，根據《房地產管理法》第38條屬于禁止轉讓標的物，但該禁止性規定屬于管理性規定，導致的結果是不能發生物權轉移，并不導致合同無效，據此構成無權處分，根據《民法典》第597條第1款規定屬于有效合同（深圳市龍華區人民法院判例觀點亦如此）；

7、社會經濟秩序的穩定、公平正義的實現需要以維護合同有效為原則，無效為例外，并應避免當事人借口合同無效違反誠實信用原則獲利：據此，法院在審理合同效力糾紛時，應當以認定合同有效為原則，無效為例外，審慎認定合同無效，特別是對于毀約方提起的確認合同無效之訴，避免司法審判權成為其違反誠實信用原則、毀約獲利的“幫兇”；

8、受“管理性強制性規定”和“效力性強制性規定”、行政管理行為和司法審判行為界線模糊，以及違法建筑先天違法性自然不能交易的慣性思維影響，審判實踐中認定違法建筑買賣合同無效偏多，但習慣做法、習慣思維未必正確，鑒于深圳違法建筑體量巨大，且直接關系到廣大人民群眾生活生產，遇到城市更新時價格差巨大，建議深圳法院能夠重新檢視違法建筑買賣合同的效力問題，引導當事人維護契約精神，避免當事人通過合法手段毀約獲利，避免不經意間助紂為虐損害社會公平正義，因為實現社會的公平正義是法律的終極價值取向，是法律人的法律信仰！

特別提示：本文認為違法建筑買賣合同有效僅為理論探討，實踐中多數法院或不予受理，或受理后認定無效，而即便同是最高法院，也可能存在同案異判情況，請各位網友悉知！

一、深圳小產權房種類：

A.合法建筑（有本房）：綠本房、豬肝紅本房

無論是綠本房，還是豬肝紅本房，只要是政府主管部門頒發，都是物權憑證，房屋都是合法建筑。

B.違法建筑（無本房）：歷史違建、新增違建

以2009年6月2日為界，之前為歷史遺留違法建筑，之后為新增違法建筑；

歷史違建理論上說存在確認產權、依法拆除、沒收、臨時使用等處理方式；

新增違建理論上說存在被強制拆除的法律風險。

C.回遷房：指標房

回遷指標房中的小產權房交易， 在與開發商直接簽約后，除非中途開發商資金鏈斷裂，或項目爛尾，周期長。

二、深圳小產權房可否投資？

A.被法律人放大了的風險

法律人的天職是風險防控，天生具有未交易先考慮風險的慣性思維，也由此導致往往人為放大了風險（所以說律師永遠做不了商人，而商人明知律師意見屬實，也往往不可能完全聽律師的），小產權房交易既是如此：

很多法律人其實并不了解深圳小產權房交易的現狀，僅憑“小產權房統統違法，違法則風險不可控”的簡單思維做出輕率判斷，而事實上，深圳幾乎占據住房市場50%的小產權房地下交易一直存在，很多人購買，很多人投資，很多人獲益，當然也有吃虧了的，總體來說，有風險，但遠沒有一般法律人口中說得那么可怕。

B.小產權房買賣糾紛現狀

小產權房糾紛中的買賣糾紛，并不見得比普通商品房買賣糾紛比例高得多，糾紛核心原因在房價變化，拿2015年深圳業主違約潮來說，即便是合法商品房，因短時間內房價暴漲，業主違約比例超過了50%，房價暴漲暴跌下，違約方違約并不因為房屋是小產權還是大產權而有所不同。

而因為小產權房受政策影響較小，相對于完全屬于政策市的普通商品房，其價格上漲是一個緩慢過程，基本不會出現短期暴漲暴跌，故違約概率往往反低于普通商品房。

C.法院裁判觀點：違法建筑，合法建筑

對于違法建筑引發的業主違約糾紛，法院往往不予受理，而對于有產證的合法建筑小產權房，法院往往判決合同有效，結果是：賣方借買賣合同無效毀約，法院不予受理，毀約合法建筑買賣，法院確認買賣合同效力——顯然，法院對于小產權房的裁判明顯有利于購買一方。

D.征收補償

原業主反悔情況下，違法建筑類小產權房遇政府征收補償，補償權利人如何確定是一個十分務實，又無法回避的重要問題，對此深圳市鹽田區人民法院（2018）粵0308行初1223號案、廣東省高級人民法院（2018）粵03民終9995號案均確認了買受人為補償權利人。

換言之：即便是交易不合法，實踐中政府部門也還是以誠實信用原則和契約精神，認可合同效力的。

三、深圳小產權房投資機遇

A.價格低，無稅費；

B.無需購房資格；

C.租金回報率高；

D.逢舊改，身價暴增；

E.過渡商品房首選；

F.指標房不限售。

四、深圳小產權房投資風險

A.賣方債權人的查封執行

此為投資小產權房最大風險，實踐中，對于違法建筑，法院也是可以強制執行的。

B.綠本房無法過戶，賣方毀約

違法建筑無產證，自然無法過戶，而合法建筑有產證，因不是紅本商品房，同樣也沒法辦理過戶手續，由此導致很多業主在出售十年、二十年后因房價暴漲或遇舊改而毀約。

C.舊改產證的注銷（違法建筑更安全）

歷史無數次證明 每次嚴打 踩剎車 都是變相機會

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本團隊從事深圳小產權房舊改行業多年，對此深有研究，小產權房不像商品房那么公開透明，各大平臺虛假房源眾多，對此筆者創立了一個公眾號，深圳東莞資源齊全，真實靠譜，政策分析，期待你的關注：公眾號搜索（szxcqfy）期待您的關注