壹

1985年，香港樓市、股市遭遇雙殺，各種資產紛紛貶值。

此前表現出色的“神盤”愉景灣，二期、三期也不免開盤遇冷，銷售停滯。

彼時情景，恰如此時內地部分房企之境遇。

如何應對？剛剛回國接手的查懋成，想起了父親查氏集團創始人查濟民給他的箴言：“尊人重土”。

這是一個符合“第一性原理”的開發理念：回歸房地產開發最本質的東西，從尊重土地和客戶出發。

他和團隊一同調研，重新定位，不斷優化、升級項目的配套。

香港興業國際在這個項目上的投入，令每一個前去參觀的內地房企大佬感到不可思議：

香港興業國際為愉景灣項目投入巨大

他們興建了儲水量達350萬立方米的水庫和75米的大壩；

修建了直升機停機坪、客貨運碼頭及船廠等后勤設施；

營運專線輪渡連接中環，提供19條巴士線路連接內外，方便居民出行；

1998年，他們甚至斥資5億港元，動工修建愉景灣隧道，成為香港唯一私營企業出資修建的行車隧道。

2000年隧道開通后，從項目出發，僅花15分鐘車程即可抵達香港國際機場。

未來，愉景灣還會接駁港珠澳大橋公路系統，45分鐘直達珠海，成為連通八方的重要交通樞紐。

兩代人，45年，從一片荒蕪、不通水電的荒島，到常住居民超2萬人，容積率僅0.16、綠化占比超2/3，享譽國際的度假式多元文化社區，愉景灣（Discovery Bay）用時光淬煉成香港房地產開發史上的代表作。

今天的愉景灣已經成為亞太度假社區的典范

40余年斗轉星移，宏觀經濟起起伏伏，行情有好有壞，但從查濟民到查懋成，父子兩代人一直在“愚公移山”。

對于每一個志在打造百年企業的企業家來說，怎樣“穿越周期”都是一道必答題。

從查氏父子40余年的篳路藍縷中，不難得出一些啟發，那就是：

堅持做難而正確的事。

貳

在《未艾·方興——從大中里到興業太古匯》一書里，查懋成說，“關關難過關關過，事事難成事事成。”

這本書是2020年11月出版的。此時，距大中里項目啟動已18年。

為一個作品花費十幾年甚至幾十年光陰，對這家香港老牌企業而言，似乎是理所當然的事情。

這和崇尚“456快周轉”（拿地4個月開盤、5個月現金流回正、6個月獲取新地塊）的內地房企形成鮮明對比。

將快周轉奉為圭臬的開發模式下，快開發、快退出，最大化攫取土地價值、實現利潤最大化，是絕大多數內地房企的共同選擇；

而在香港興業國際執行主席查懋成看來，打磨產品，長期運營，喚醒、賦能土地價值，是對居民和城市的尊重，才是價值排序中最重要的部分。

這里面的根本區別，就是能否做到“尊人重地”四個字。

2006年，拿下上海大中里地塊項目開發權4年之后，香港興業國際主動申請改變了項目的土地性質。

把原2/3住宅用地，重新規劃為純商業用途，以作長期持有營運。

這又是一個反其道而行之的做法：內地房企大多熱衷住宅開發，將持有運營的商業視為畏途。

“我們只是不希望留下遺憾”，查懋成說。

位于上海市南京西路核心商圈的大中里地塊，是當時最大的石庫門建筑群之一，雖然地理位置優越、文化底蘊濃厚，但土地利用率低，安全、民生要求都跟不上時代發展。

大中里地塊曾是上海最大的石庫門建筑群之一

改造、升級，香港興業國際聯手太古地產，整整花了15年時間，終于在2017年建成興業太古匯。

項目工程處處都是難題，如：如何適應市場環境以及政策變化、如何為九千戶原住民安新家、如何在兩條地鐵線上蓋高樓等等。

時間跨度之長，難度之大，不亞于愚公移山。

其中，查公館的故事尤其具有代表性。

這棟1999年獲評上海市優秀歷史建筑的百年老宅，原本是上世紀20年代上海巨賈的舊宅，1937年改為民立中學校舍。

為了完整保留歷史建筑的風貌，這棟重達3300噸磚木結構的歷史保護建筑被整體平移，隨后用了8年時間予以修繕，“修舊如舊、燦爛如新”，終將其恢復至剛建成時的華麗樣貌。

查公館被整體平移

如今的“查公館”，已成為上海時尚和藝術的重要地標，這里不斷舉行文化展覽、藝術活動，還引入百年英國百貨公司Harrods，開設國內第一家哈羅德茶室（Harrods Tea Rooms），讓老建筑煥發出新的活力。

如今的查公館已成為上海時尚藝術地標

“有任何對這片土地、對周圍人居環境更好的想法，我們都會不計成本的去做”——這句誓言，從2002年到今天，一直被矢志不移地踐行著。

注重可持續發展的長期主義，從商業角度來看，當然不僅僅是投入、是奉獻。事實上，這樣的經營策略也帶來了良好的商業回報和社會效益。

如今，興業太古匯已步入運營的第五個年頭。

過去四年間，通過不斷進行調整、優化，引入更新、更有品質的品牌，打造具有體驗感與新鮮度的活動，升級場內軟硬件與服務，興業太古匯牢牢坐穩作為南京西路商圈潮奢地標的位置，不斷引領上海商業的發展。

興業太古匯不斷引領上海商業發展

回過頭再看當初將住宅改為持有型商業的決策，我們看到堅持“尊人重土”、最大化釋放了這一黃金稀有地塊的價值，會產生多么源源不斷的長期回報。

以慢為快、以正確的事情代替容易的事情、以產品優先代替商業回報優先，在所謂的“黑鐵時代”，這，就是這家老牌香港企業帶給我們的“周期穿越術”。

叁

探尋這家老牌港企骨子里的長期主義基因，不難發現，它首先是一種文化上的傳承。

“唐宋以來巨族，江南有數人家”的海寧查氏，是中國的傳奇家族，600多年以來，出現過“一門十進士，叔侄五翰林”的科舉神話。

香港興業國際的創始人查濟民與查良鏞（即金庸）、查良錚（即穆旦）同為著名的查氏后人，查濟民與查良鏞還一同參與制定香港回歸時期的《基本法》草案。

海寧查氏一向以詩禮傳家，講信修德，這種家風，讓歷代查氏都極為重視回饋社會。

作為著名愛國實業家、“紡織大王”査濟民先生歷年來多次回到家鄉投資辦廠、捐資助學，用實際行動書寫赤子之心。

在故鄉海寧，一個占地130畝的“查爺爺有機農場”正在成為當地網紅打卡地。

查爺爺有機農場

四季彩屋、動物之家、香草食材花園、農藝空間……好看、好玩、好吃，這個寶藏農場，正是查氏家族本著“尊人重土、回歸初心”的精神，積極扶持的特色農業產業項目。

有機農場以“文化創意”為特色，科普和自然教育為切入點，打造了一個集農業、餐飲、食育、休閑為一體的高端科普實踐教育基地。

類似的事情做了很多，比如，發起“PRI2DE 創造營”青年設計師成長計劃，致力于挖掘和培養國內年輕設計力量；

2020年年初，與中國社會福利基金會“梧桐成長計劃”旗下擁愛設計共同發起的“興愛創藝公益計劃”二期項目就選址海寧培智特殊教育學校，同年10月，培智學?！安屎绶弧笔止そ淌?/strong>正式完成改造，并投入使用，這也標志著海寧市培智學校“職教+實訓”職業教育模式已初步形成。

2020年12月，海寧查濟民祖居全面修復正式開放，展示查濟民先生愛國愛港愛鄉的一生，現為海寧市級文物保護單位。

查濟民祖居展示愛國愛港愛鄉生平

愛國情懷，家風綿長，這也給了企業經營以正確的方向和戰略指引。

目前，香港興業國際集團在內地已擁有上海中山學林苑，嘉興御緹嘉苑、璟頤灣、畔月灣、家逸園、星逸園，杭州耦園、耦賢里等住宅項目，以及上海興業太古匯商業綜合體、天津津匯廣場，和上海素凱泰酒店、杭州金沙印象城寫字樓等多個商業項目。

查懋成先生表示，香港興業國際集團對中國內地營商前景和發展始終充滿信心，尤其非?？春脙鹊亟洕l展最為活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一——長三角地區的發展。

未來香港興業國際集團也將圍繞“立足長三角，輻射全中國”的策略，探尋更多元的業務發展之路。

隨著城市化進程進入“下半場”，城市更新、存量項目的提質改造，成為最具商業前景的板塊，而這，更是香港興業國際的拿手好戲。

“歸根結底，城市更新是要為人服務。”查懋成表示，“我們希望堅持可持續的發展理念，在未來城市更新的浪潮當中，去打造更具有長遠生命力，為居民提供更有品質的城市空間?！?/strong>

而我們也有理由相信，在這樣的理念下，香港興業國際集團還將持續不斷地帶給我們更多驚喜。

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