文|新地產(chǎn)陜西

01

金科，如今安好？

今年2月，一則關(guān)于金科的消息在業(yè)內(nèi)流傳： 某市金科項(xiàng)目按恒大模式管理，也就是資金封閉管理。

3月份，有媒體爆出： 金科股份進(jìn)行一次區(qū)域合并，將原有的13個(gè)區(qū)域公司，精簡(jiǎn)為9大區(qū)域公司，大量員工被裁或等待被裁。

若以上消息屬實(shí)，或也進(jìn)一步印證了此前的傳聞，金科目前的資金情況不容樂觀。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

02

明月出天山，時(shí)勢(shì)造英雄。

1998年國(guó)務(wù)院推行房改，全面實(shí)施商品房。

在這樣的歷史背景下，黃紅云抱著“中國(guó)要趕上外國(guó)，肯定要多修高樓大廈，蓋樓修房子肯定大有作為”的念頭在重慶創(chuàng)辦了一家地產(chǎn)企業(yè)，金科從此登上歷史舞臺(tái)。

1999年，金科首個(gè)住宅項(xiàng)目「金科·花園」問世，“離解放碑更近的好房子”這句廣告語在媒體刊出后萬眾矚目，打響了金科搶占重慶市場(chǎng)的第一槍。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

2007年起，金科開始走出重慶，先后進(jìn)軍江蘇、北京、四川、湖南等全國(guó)21個(gè)省市，到2008年全國(guó)土儲(chǔ)面積達(dá)到1000萬㎡，全國(guó)化戰(zhàn)略初戰(zhàn)告捷。

到了2009年，金科成為“中國(guó)地產(chǎn)品牌10強(qiáng)”之一，正式躋身一線開發(fā)商隊(duì)列，距自己首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世剛好過了10年。

金科的腳步還未停止，繼2010年銷售規(guī)模首次突破百億之后，2011年金科又在深交所掛牌上市。

成功登陸A股之后，金科股份成為龍湖之后重慶第二家上市的地產(chǎn)公司，并且在次年成為“重慶民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”榜首。

2013年，金科首次入圍中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)。

▲圖源： 網(wǎng)絡(luò)

2018年，金科開始收窄與做精住宅產(chǎn)品線，提出“三系一核”產(chǎn)品戰(zhàn)略，構(gòu)建“瓊?cè)A”、“博翠”、“集美”三大產(chǎn)品線品牌；同年，金科銷售規(guī)模突破千億大關(guān)。

▲截圖來源：金科官網(wǎng)

2020年底，金科在上海發(fā)布戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，聯(lián)席總裁方明富表示：要在2025年做到4500億。

這就意味著，未來5年，金科要保持15%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

通過對(duì)金科發(fā)展的梳理：1998年-2006年深耕重慶；2007-2016全國(guó)布局、高速發(fā)展；2017-2020跨越式發(fā)展。

用金科官網(wǎng)的話來說，金科開始由“跨越式發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

03

金科，也曾“倔強(qiáng)”。

在金科快速發(fā)展進(jìn)程上，還有一件不得不說的事，就是與融創(chuàng)的“股權(quán)之爭(zhēng)”。

2016年9月21日，融創(chuàng)中國(guó)披露，公司以約40億元認(rèn)購了金科約16.96%股份，此后融創(chuàng)通過認(rèn)購定增、二級(jí)市場(chǎng)增持等方式陸續(xù)購入金科股份。

截至2020年第一季度末，融創(chuàng)中國(guó)合計(jì)持有金科29.35%股權(quán)，金科掌門人黃紅云及其一致行動(dòng)人持有金科29.98％的股份，雙方無限接近，融創(chuàng)步步緊逼。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

眼看著心血就要轉(zhuǎn)落他人之手，金科老板黃紅云坐不住了，他表示： “ 金科就是我的生命”“個(gè)人不會(huì)放棄公司控股權(quán) ”。

金科實(shí)際控制人及其一致行動(dòng)人，采取了一系列的措施 ，打響了“金科保衛(wèi)戰(zhàn)”。

2020年4月14日，金科發(fā)布公告稱，融創(chuàng)旗下公司天津聚金物業(yè)管理有限公司擬向廣東弘敏 （為紅星家具旗下全資子公司）轉(zhuǎn)讓公司11%股權(quán)，交易價(jià)款合計(jì)46.99億元。

此前，紅星家具已持有金科0.04％股權(quán)，加上此次增持的11%股權(quán)，合計(jì)11.04%。至此，紅星家具將站上金科股份第三大股東之位，此次股權(quán)交易并不會(huì)對(duì)金科股份控制權(quán)產(chǎn)生影響，融創(chuàng)持股比例則降低至18.35%。

此后融創(chuàng)一再減持金科股份，最終全部套現(xiàn)離場(chǎng)， 耗時(shí)四年的“股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”暫時(shí)告一段落，也是繼“寶萬之爭(zhēng)”后地產(chǎn)圈又一重磅股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

當(dāng)然對(duì)于融創(chuàng)來說，如果要謀求控股權(quán)，再進(jìn)一步的話，勢(shì)必會(huì)觸及30%的要約收購紅線， 況且投資金科，融創(chuàng)已經(jīng)大賺一筆，選擇見好就收，減持退場(chǎng)，這波不虧。

04

如何才能追回丟掉的分?jǐn)?shù)？

或許是在激烈的股權(quán)交鋒中，讓金科領(lǐng)悟到“做大規(guī)模”的重要性。曾任金科董事長(zhǎng)的蔣思海就說過：有規(guī)模才有話語權(quán)，有規(guī)模才有江湖地位。

2017年，金科在入駐的52個(gè)城市里已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了150多個(gè)項(xiàng)目。2017年銷售業(yè)績(jī)658億元，同比增長(zhǎng)93%，2019年全口徑實(shí)現(xiàn)銷售1860億元。

因?yàn)楸娝苤亩喾N原因，眾多房企在2020年放緩了擴(kuò)張步伐，金科卻選擇在這個(gè)時(shí)候逆勢(shì)擴(kuò)張。

2020年，金科拿地148宗，土地購置合同金額高達(dá)892億，幾乎相當(dāng)于一家50強(qiáng)房企一年的銷售額。

金科在規(guī)模擴(kuò)張之路上的決心可見一斑。

在之前的文章中，我們?cè)f過：“沒有土儲(chǔ)，難談未來?！睋?jù)網(wǎng)上信息顯示，截止2020年末，公司可售面積超過7100萬平米，可滿足公司未來三年左右的發(fā)展需求。

土地存儲(chǔ)問題上，金科還是比較有底氣的。

05

談“深根西安”，未免有些牽強(qiáng)。

2018年，時(shí)任陜西金科副總經(jīng)理的賈媛女士在接受媒體專訪的時(shí)候表示：目前最主要的目標(biāo)就是如何把金科地產(chǎn)在西安深根，這是接下來最核心的目標(biāo)。

作為地產(chǎn)圈少有的女性經(jīng)理人，賈媛女士如今已經(jīng)成為陜西金科總經(jīng)理，她的話自然可以代表金科對(duì)西安市場(chǎng)的態(tài)度。

但從梳理金科近幾年在西安乃至陜西的發(fā)展步調(diào)來看，他們“深根”的決心似乎并不是太大。

2013年，金科收購陜西昊樂府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，從而獲得位于西安市大明宮核心板塊一幅占地約94畝的國(guó)有土地使用權(quán)，高調(diào)進(jìn)入西安市場(chǎng)。

這個(gè)項(xiàng)目就是如今的「金科·天籟城」，位于鳳城二路繁華地段，集住宅、商業(yè)、公寓多種業(yè)態(tài)于一體，總建筑面積約32萬㎡，開盤成交價(jià)約6500元/㎡。

彼時(shí)，金科陜西總經(jīng)理曾放出豪言：金科5年要在西安（陜西）做到20個(gè)項(xiàng)目，到第5年的時(shí)候產(chǎn)值達(dá)到100億。

那時(shí)候，正是西安樓市最疲軟的時(shí)刻，金科能如此看好西安市場(chǎng)難能可貴，選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍西安，既是豪賭，也是機(jī)遇。

▲天籟城效果圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)

2014年，金科以4.34億元摘得咸陽4宗土地，樓面價(jià)約675元/㎡，這塊地如今屬于西咸新區(qū)灃西新城，和咸陽主城區(qū)咫尺之遙。

拿到這塊地之后，金科直到2016年才正式推出項(xiàng)目，也就是灃西著名的百萬平米大盤「金科·世界城」，容積率約3.8，毛坯高層首開均價(jià)僅4000元/㎡起。

2017年西咸新區(qū)劃歸西安管轄，2018年西安限購政策正式出臺(tái)，主城區(qū)房?jī)r(jià)猛漲且限購， 運(yùn)氣來了擋也擋不住，不限購的灃西突然就成了香餑餑。

此后金科·世界城的售價(jià)就一路上漲，到2019年6月新地產(chǎn)陜西去實(shí)踩的時(shí)候，毛坯高層的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/㎡左右，僅僅兩年多時(shí)間，房?jī)r(jià)比首開翻了一倍。

這個(gè)項(xiàng)目的低開高走，也讓金科賺得盆滿缽溢，早期買房的人也跟著身家上漲了不少。

▲世界城實(shí)拍

2019年，金科斥巨資拿下浐灞馮家灘村城中村改造項(xiàng)目約176畝居住用地，樓面價(jià)約2739元/㎡。

這也是目前為止金科在西安主城區(qū)開發(fā)的最后一個(gè)住宅項(xiàng)目，案名為「金科·博翠天宸」。

從2019年12月20日首次登記到現(xiàn)在，金科·博翠天宸共登記7次，推出2767套房源，均價(jià)均為12000元/㎡起，但卻無一搖號(hào)，全部線下平開。

▲博翠天宸沙盤實(shí)拍

2020年4月30日，金科金科以15.09億元斬獲咸陽335畝住宅用地，正式落子咸陽，案名為「金科·集美嘉悅」。

這個(gè)項(xiàng)目總建面約102萬㎡，共分為二期開發(fā)，以高層產(chǎn)品為主，整體呈南北向布局，2梯4戶設(shè)計(jì)。

根據(jù)房天下官網(wǎng)顯示：項(xiàng)目首開均價(jià)約9000元/㎡，目前在售房源最新均價(jià)約10500元/㎡。

▲集美嘉悅效果圖

除此之外，金科還在安康開發(fā)了「金科·集美郡」，據(jù)貝殼APP顯示，項(xiàng)目參考單價(jià)約6200元/㎡。

5個(gè)住宅項(xiàng)目，再加上一個(gè)商業(yè)街區(qū)「金科·美鄰街」，就是目前金科在陜西的全部成績(jī)單。

▲截圖來源：金科官網(wǎng)

這樣的成績(jī)顯然不夠亮眼，不要說和同為渝派房企的龍湖（2007年入駐西安）相比，而且已經(jīng)被之后入駐西安的融創(chuàng)、碧桂園等房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面，甚至還不如2017年才進(jìn)駐西安的綠城、中南等房企。

如此差異，也讓人不禁產(chǎn)生疑問：難道“洋房教父”金科在陜西水土不服嗎？

06

高周轉(zhuǎn)的房企就像在刀尖上舞蹈。

或是為了“生存”，或是擔(dān)心落后就要挨打，「高周轉(zhuǎn)」成為多數(shù)房企的選擇。

金科也不例外。

“跑起來”的金科向碧桂園“抄了作業(yè)”，將“1671”和“6789”這兩個(gè)高周轉(zhuǎn)模式用到了極致，【快】成了金科這幾年發(fā)展最重要的準(zhǔn)則。

2021年1月10日，金科公布的經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示：2020年，公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約2233億元，同比增長(zhǎng)約20%，完成年度2200億元的銷售目標(biāo)；房地產(chǎn)銷售面積約2240萬平方米，同比增長(zhǎng)約18%。

按照金科2017年發(fā)布的《2017-2020年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，2020年是超額完成了2000億的銷售目標(biāo)。

▲圖源：金科微信公眾號(hào)

高周轉(zhuǎn)加快房企資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用率及利潤(rùn)率，對(duì)房企來說，可以快速占有市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

高周轉(zhuǎn)也是有“后遺癥”，房地產(chǎn)并非”快”就可以。絕大多數(shù)時(shí)候，“速度”和“質(zhì)量”都只能二選一，速度快了，工程質(zhì)量就很難保證。

“洋房看金科”，是大眾對(duì)金科洋房的認(rèn)可。 但在2020年，金科的洋房在大本營(yíng)重慶翻了車。

2020年7月中旬，重慶南岸區(qū)金科聯(lián)發(fā)東悅府項(xiàng)目因?yàn)槌霈F(xiàn)大面積的沉降問題被媒體曝光，還未交房，便成危房。

東悅府開發(fā)商是重慶金江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，金江聯(lián)由金科、聯(lián)發(fā)共同執(zhí)掌，各持股50%。

7月底，重慶有關(guān)部門經(jīng)過調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)洋房地基出現(xiàn)嚴(yán)重沉降，導(dǎo)致多處墻體已經(jīng)出現(xiàn)開裂，必須推倒，返工重建，需要拆除重建的洋房共計(jì)10棟。

▲信息來源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)新地產(chǎn)陜西在網(wǎng)上查詢的資料，上一次需要推倒重建的項(xiàng)目，是2019年長(zhǎng)沙的新城國(guó)際花都和新華聯(lián)夢(mèng)想城兩處樓盤，但這兩個(gè)項(xiàng)目只是針對(duì)存在問題的部分樓層，也并不是完全推倒重建。

其它城市，金科也有維權(quán)信息。

▲信息來源：網(wǎng)絡(luò)

在西安， 金科天籟城收房就經(jīng)歷維權(quán)。

▲信息來 源：新浪微博

2019年，這個(gè)項(xiàng)目又因?yàn)榛S池管道堵塞導(dǎo)致700噸污水藏身樓梯被媒體曝光，當(dāng)時(shí)就曝出小區(qū)污水管道并沒有接通市政管道的問題。

▲信息來 源：網(wǎng)絡(luò)

07

「美好你的生活」。

是金科的品牌理念。

2016年，金科對(duì)品牌重新定位，將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為美好生活服務(wù)商，首次發(fā)布了“美好你的生活”的品牌理念，并確立了全新的5大美好主張：成長(zhǎng)更好、便利更好、健康更好、居家更好、鄰里更好。

▲圖 源：網(wǎng)絡(luò)

品牌是很多購房者在選房的時(shí)候最關(guān)注的問題之一。在之前的稿件中，我們也曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)品牌對(duì)于房企的重要性。

毫無疑問，金科在中國(guó)地產(chǎn)界屬于“大品牌”之一，早年打下的口碑都是實(shí)實(shí)在在的，這也是為什么金科的銷售業(yè)績(jī)能夠連年快速上漲的原因。

水可載舟，亦可覆舟。"金杯銀杯，不如老百姓的口碑"，品牌開發(fā)商更多的還是需要靠產(chǎn)品質(zhì)量說話。

大眾關(guān)注金科未來動(dòng)向，更是希望「美好你的生活」別化成為一句空談，畢竟雙輸?shù)慕Y(jié)局，誰也不愿意看到。

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踩盤報(bào)告

板塊分析

作者|新地產(chǎn)陜西

主編 |王鵬飛