NO.1｜神秘個人買家

7.952億拿了人生第二塊地

多年以后，面對福州人，劉建忠最引以為豪壯的或許還得是那個遙遠的拿了塊地的日子。他人生中的第二塊地。

▲圖自網絡

2010年6月18日，一名叫劉建忠的神秘個人買家一擲千金，很是堅決，以7.952億元，較起拍價5.222億元溢價52%，在浦上大道拿了他人生中的第二塊地。

賭對了！10天后，萬達集團摘得浦上大道北側、金洲路東側地塊。（注：即后來的倉山萬達）消息傳出，附近的店面價格和租金立馬翻了一番。

那塊被劉建忠拿下的地，名曰宗地2010-22號，位處倉山區浦上大道北側閩江大道西側江廈小區東側，土地面積69629平方米（合104.44畝），樓面價堪堪2855元/㎡。

彼時的金山浦上大道，還是鄉下。福州尚沒有“大規模、大體量、全業態”“城中城”的概念，第一個城市綜合體金融街萬達廣場半年后方才揭開神秘面紗，倉山萬達也還要兩年多方才開業。

彼時的劉建忠，并不知曉，他拿下的這塊宗地2010-22號，會被金主爸爸紅星美凱龍看上。

商道講究的是謀時與謀市。他感謝自己，同樣仰望著同一片星空，有人躊躇不前，有人抓住了蘊含變革的小趨勢，先行一步。

于是，繼北京、昆明之后，全國第三家愛琴海購物公園在福州金山浦上大道落子，是為紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平臺愛琴海集團一子。

2015年9月19日，倉山愛琴海購物公園在宗地2010-22號上開業。愛琴海集團官網顯示，創紀錄地涌入46.8萬人次的顧客，一舉刷新了東南地區購物中心開業當天客流新紀錄。

根據“說商道市”了解，福州倉山愛琴海購物公園當前業績在愛琴海體系是TOP2的存在。

但更讓福州人感興趣的是：劉建忠，當年拿地的神秘個人買家，究竟何許人也？

NO.2｜曾5萬元開公司

小商品也能打下大大的商業帝國

沒承想，臺江農貿一帶，竟真的臥虎藏龍。

2004年10月，臺江區榕城古街瀛洲段新注冊了一家名為“福州臺江區建忠小商品店”的企業，著實不起眼，其注冊資本僅僅5萬元。

這是第三方平臺上可查詢到的劉建忠早期的一家公司。但其實，他的實際行動還要早得多。

70后長樂人劉建忠，早早從14歲即初到福州只身闖蕩江湖。

15歲，少年郎逆光而立，在五一廣場擺地攤賣服裝，誰也看不清他臉上真正的表情。他堅信，自己總有出頭日。

▲“臺農”上演過幾多傳奇？圖自網絡

此后，輾轉于福州各商貿市場。深諳炒股核心秘訣的劉建忠，極擅低吸高拋，先承租別人虧損的店面，再找合適的下家轉手。坊間傳聞，當年，臺江農貿商鋪，半數以上都曾經他手轉租過。可見一斑。

起起伏伏數年，到20多歲，劉建忠終于挖到人生第一桶金。

早年的臺江農貿市場及中亭街一帶，是福州批零業者最為風光的最初淘金地。毫不夸張地說，“臺農”、“中亭街”一帶就是福州最早的“淘寶城”“淘金城”。

多少人精準地在臺江這塊商賈云集之地踏出了第一步，賺取了人生第一桶金，成為福州最早的那批“百萬富翁”？！深刻詮釋了“推著自行車進去，開著寶馬出來”。

劉建忠不疾不徐，蓄著勢，緩緩而動。2005年9月，福州新天成小商品批發市場管理有限公司成立，注冊資本50萬元。劉建忠是最大股東，持股90%，既是實際控制人，也是最終受益人。

▲劉建忠的商業帝國

劉建忠“深度”參與過的有廣宇商貿城、新天成小商品批發市場、鰲峰燈具五金批發市場、辣椒批發市場……對老福州人而言，皆是如雷貫耳般的存在。

依據第三方平臺愛企查顯示，再后來的后來，劉建忠，關聯企業12家，控股企業9家，擔任法人4家，擔任股東11家，擔任高管6家。

這些企業注冊資本動輒數千萬過億，再沒了當年5萬元注冊資本的小家子氣。

▲劉建忠的商業帝國

一度還是紅星美凱龍集團旗下福州紅星華班投資實業有限公司（注冊資本6億元）的股東、董事長、法人，實際控制人的劉建忠持股40%。

NO.3｜失落的第一塊地：華浦·華爾街

神話難續

原來，神話，真的難再續。

“說商道市”注意到，這些企業，以2010年為分界線，涇渭分明。

譬如福州新天成小商品批發市場管理有限公司、福州萬方五金燈具批發市場管理有限公司、福建永隆遠震辣椒香料市場管理有限公司等，能一窺劉建忠早期根植臺江批零業奮斗史，幾乎都成立于2010年以前。

地攤、商鋪、專業市場……不疾不徐的劉建忠，如此這般，見證并把握住了福州商貿業態的變遷，完成了資本的快速積累。

而福建華班企業管理有限公司、福建華浦房地產開發有限公司、福建省萬錦投資有限公司等公司，則能一窺當下的劉建忠，幾乎都成立于2010年以后。

如若你知曉，2009年，劉建忠方開始正式涉足房地產開發，就不難理清上述。

此時的劉建忠，跳出了買賣商鋪的視野，把目光轉向了商業地產開發。

他的眼光依舊有其獨到之處，他篤定：相對節節攀升的房價，地價還處于價值洼地。

需要補充說明的是，福建省萬錦投資有限公司與福建紅星美凱龍置業有限公司、福州紅星商業管理有限公司有著千絲萬縷的關系。

而福建華浦房地產開發有限公司旗下最知名的項目即華浦·華爾街。

這塊地，即金融街D6地塊，其實才是劉建忠人生的第一塊地，于2009年底以個人名義5.6億元拿下。比他邁上贏家之路的第二塊地足足早了半年之久。

尷尬的是，說其最知名，是因“壞事”傳千里。華浦·華爾街因破產拍賣、流拍新近再度刷屏福州人的朋友圈。

據阿里法拍網站信息顯示，至結束時間2022年4月22日上午10：00，位于福州市臺江區鰲峰街道江濱中大道363號華班大廈商業房地產（華浦·華爾街）項目因無人出價，宣告流拍。

這棟總投資10億，占地面積7785平方米的金融街頂級寫字樓，項目評估超過10.24億，在“虧本甩賣”的前提下（起拍價為9.5829億），二度上架阿里法拍。后續是否能找到合適買家，依然成謎。

2021年4月29日，福建華浦房地產開發有限公司以資不抵債，無法清償債務為由，向法院申請破產清算。

根據福建省福州市中級人民法院發布的決定書，2021年5月28日，福州市中院根據RUO PING WANG、陳福恩、陳賀、陳嘉的申請，裁定受理福建華浦房地產開發有限公司破產清算。

劉建忠即為福建華浦房地產開發有限公司董事長。

雖然，根據最新的股權架構，他并非最大股東。

NO.4｜風頭正勁的福州愛琴海

家庭全客層與吃貨

也曾是小透明的愛琴海，日漸強勢，不啻是對倉山萬達的狠狠打臉。倉山萬達亟需自省？

劉建忠的福州“神話”還在繼續。如上述，TA，正因為人生中拿下的第一塊地，也曾親自全權操盤，傾注大量心血的華浦·華爾街項目，備受煎熬。

而我們的故事，則要回歸劉建忠真正意義上開啟人生贏家之路的第二塊地，宗地2010-22號。這個名曰紅星國際的項目，是中國家居龍頭紅星美凱龍集團與福建華班聯合開發，集娛樂、休閑、購物、餐飲、商務、辦公等為一體的大型商業綜合體。

近7年的時間積淀，福州愛琴海購物公園愈發成熟，已然是福州城當仁不讓的人氣場，搶走素來強勢的倉山萬達不少風頭。

若要總結福州愛琴海購物公園的獨家秘籍，“說商道市”首推“全客層”。

2020年底，福州商業軍團迎來了新力量——全球家居巨頭宜家（IKEA）。在正式落地前，宜家按慣例先行開出了快閃店，其帶有的預告性質，既是第一站，也是第一戰。

快閃店的意義何在？無非是宜家希望通過限時快閃店，吸引福州人的眼球，拉新，提前篩選鎖定潛在客戶群體。

若是你，會把這類似的大型路演，有限的預算落地到哪？

宜家給到的答案是：第一站毗鄰自身項目的世歐廣場，第二站愛琴海購物公園。

一眾業內似乎能窺見宜家的意圖，愛琴海購物公園確實在“親子”上更勝一籌，而“家庭型全客層”正是宜家所看重的。

這不啻是對倉山萬達的狠狠打臉。

愛琴海購物公園，還有什么值得一書？

2020年底，愛琴海購物公園憑借一只貓出圈，開出福州首家沉浸式美食主題街區——奇喵小鎮。

電梯上到4樓，就迎面“撞”上了一只戴著墨鏡聽著歌的白色巨貓，強烈的設計風格讓它成為了福州當紅的拍照打卡吉祥物。

這個改造自也曾冷清至極的真冰場的“奇喵小鎮”，是福州倉山愛琴海針對其高樓層“冷區”冰場和整體空間進行的一次“煥顏手術”，整體設計從美陳、軟裝、燈光智能系統等方面為此次的調改煥新注入了創意和活力。以“用餐＋社交＋場景”的新型模式，帶給福州消費者在盒子MALL中不一樣的沉浸式體驗。

妥妥的，愛琴海靠吃出圈了——從網紅餐飲到知名品牌，從特色小吃到商務正餐，從地域風情到全球美味，致力打造全城最受矚目的饕餮盛宴聚集地。

NO.5｜弱爆了的福州愛琴海

室外街、影城真不行，還沒地鐵加持

愛琴海更似虛胖？

福州愛琴海購物公園也曾是個小透明，但今時今日，浦上大道萬愛商圈“競合”之勢已成。

“說商道市”覺得，首先，倉山萬達亟需自省，自己究竟如何坐視了也曾弱勢的愛琴海購物公園的壯大？

但，愛琴海更似虛胖。

這，自非虛言。

數度實探倉山萬達金街、愛琴海玫瑰天街，你會發現，同是室外街，二者人氣天差地別。

倉山萬達金街的人氣絲毫不遜色于室內街，與室內購物中心產生1+1>2的疊加效果，但愛琴海天街路人稀少，即便開業已近7載，依舊處于遙遠的初級階段，難以望其項背。

▲同為5·1中午飯點時分，下有零星小雨，愛琴海玫瑰天街（圖左）人跡罕至，倉山萬達金街（圖右）則不乏熱鬧。高下立判

讀懂福州的商圈競爭格局，尤其是核心商圈，不妨從影城票房開始。

“說商道市”依據貓眼電影數據統計了下，最近6年（2016年-2021年）福州影城票房，位處浦上商圈愛琴海購物公園的紅星太平洋影城僅徘徊于第7-9位。在東街口商圈、蘇萬寶商圈、浦上商圈三大強勢核心商圈所有影城中，票房排位最為靠后，觀影人次也是最低的。

這，是否為福州愛琴海購物公園的短板作了一番特別且不失生動的注腳？

豈止于此！福州人被新近開通的地鐵5號線刷屏，倉山萬達迎來咫尺加持，但愛琴海距浦上大道站直線距離超過了1公里，步行的話則要20分鐘。

何其尷尬的距離？！

參地鐵房概念——距離地鐵站點步行5分種內的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內稱為“準地鐵房”；15分鐘內“近地鐵房”。愛琴海可謂與地鐵不沾邊購物中心。

隨著福州地鐵條數的日漸增加，這種尷尬將持續被放大！愛琴海購物公園或許將成為唯一無地鐵加持的核心商圈購物中心。

不得不提的還有，一個商業體，尤其需要關注商管運營。如前述，福州宜家快閃店，把第二站定在了愛琴海購物公園。卻正值愛琴海一樓的絕大多數商鋪圍擋裝修。

彼時，身處愛琴海一樓，宜家快閃店猶如商業孤島，空蕩的人氣頗有些“遺世而獨立”的凄冷感覺。

▲被圍擋包圍的宜家愛琴海快閃店

被坑慘了！似是福州愛琴海購物公園商管的坑？

如此這般，只會，失道寡助。

說商道市，有一說一

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