近日，在深圳市政府門戶網站--深圳政府在線網站出現一則留言，內容如下；

看到這份留言，鵬城樓哥認為，這則留言，反映了很多深圳購房者的心聲，慢慢分析：

真正懂深圳樓市的人知道一個道理

深圳樓市的基礎邏輯：短期看政策，中期看人口，長期看金融。

自從2021年深圳出臺指導價以來，深圳樓市一路下行，最近半年平均月二手成交量基本上都維持在2000套左右甚至不到2000套。

原因很簡單，208指導價政策對深圳樓市來說打擊是致命的，不光是心態，最主要的還是首付變高了，買房門檻也是直接提高了不少，早推個五六年、七八年，深圳買房還有很多方法可以實現兩成首付、一成首付甚至0首付就可以買房。

后面三價合一，直到208指導價政策，深圳購房的門檻也是越來越高，深圳的房價也是一路螺旋式的上升。

為什么這么多政策的限制，這么多次調控，深圳的房價還是能夠一路上漲，主要原因還是因為

深圳城市發展的各種紅利，不管是深圳先行示范區，還是深圳GDP高速增長的一路凱歌，或者是深圳經濟社會、民生、基建的快速發展，歸根結底還是來源于深圳對于人才的招攬和引進，給這座城市注入的源源不斷的新鮮血液和大量的高素質人才；

高素質人才的背后是高收入，高收入的背后是高的購買力，再結合深圳可開發土地的稀缺性，深圳樓市一直以來的供小于求的供應量，深圳房價也能持續不斷的上漲，雖然每次大的房地產調控的政策出臺，都能給深圳火熱的樓市潑上幾卡車冰冷的水，但是這些都只是起到了在短期遏制深圳房價快速上漲、階段性降低深圳樓市熱度的作用。

長期來說，只要深圳的社會經濟基本面保持不變，深圳的人口（人才）持續輸入，深圳的土地長期稀缺，那么從供需關系的角度，深圳的樓市永遠都是供小于求的。

再來看一個數據：

深圳人均銀行凈存款為-4.18萬元。

這個數據是怎么算出來的呢？

據統計公報顯示，年末深圳住戶存款余額為2.08萬億，住戶貸款余額為2.82萬億。如果用住戶貸款除以住戶存款，計算出的深圳居民杠桿率為136%。更科學的居民杠桿率計算方式是：“住戶貸款+公積金貸款”÷當年GDP，這樣可以算出深圳的居民杠桿率為：73.5%。深圳凈存款為-7394億元。這意味著，深圳人均銀行凈存款為-4.18萬元。

一直以來，深圳都是一個金融屬性很強的城市，高杠桿，高負債，都知道深圳人喜歡搞錢，但本質上是深圳人敢于投資，敢于用手中少量的資金撬動大的資產，撬動大的項目。

這也使得深圳早年那些膽子大的、利用杠桿投資的，利用杠桿買房的，很大一批人嘗到了深圳城市發展紅利下的房產增值的甜頭。

也正因如此

才造就了獨一無二的深圳樓市：

深圳買房人是全國最懂房地產投資的一群人！

深圳樓市也是全國樓市的風向標！

深圳地產人也是全國最專業的地產人！

再回到當前的深圳樓市

去年

大學區政策，讓深圳很多學區房遭遇了大地震

208二手房指導價政策，讓深圳二手房市場交易量降到歷史之最

再看看今年

深圳信貸政策逐漸寬松；目前深圳住宅首套利率普遍為4.9%，二套為5.2%。目前銀行放款周期為1個月左右。

五一假期，深圳三個項目開盤；

其中南山鴻榮源尚璟公館，首批推售441套住宅，均價約8.9萬/㎡，共入圍551批客戶，5月1日線上選房，去化接近70%，60㎡戶型悉數售罄。

龍崗的合正方州泓園推出289套住宅，5月2日開盤，據項目發出的信息，當天銷空了7成。

5月13日，龍華鴻榮源和亦府開盤，入圍283人，成交226套，去化率80%

這個成績放在現在來看，去化率較可觀。從案場反饋的看房到訪、認籌人數等側面來看，市場信心正在逐步恢復。

雖然深圳二手房四月份的真實數據沒有看到，但是據相關消息推算，保守估計應該在3000+套。

最近一個月，全國各地，比如長沙、蘇州、南京，或者珠三角的佛山、東莞、中山、惠州，全部都出臺相關的限購、限貸政策。

而市場也是迅速給出了強力的反饋！

例如：五一前夕，中山出臺放開限購的相關政策，五一中山樓市成交量猛漲。多個樓盤都創下了開盤后的成交紀錄。

于是，關于深圳出新政的各種流言四起：

相信很多人都看到過這則假消息；消息是假，但樓哥認為，深圳出臺政策是今年之內遲早的事，不管是指導價調整，還是限購限貸政策，我們不信謠，不傳謠。但同時我們也要做好，政策后，深圳樓市瘋狂反撲的準備。

最后說一句吧：

你可能永遠都不能預測什么時候是最低點，但是你可以把控好那個相對低點！

如果你資金到位、名額到位，你是剛需，這時候，可以擇機入市了，但是不要盲目，一定要清楚明白自己想要買的是什么樣的房子。

以上內容，純屬個人觀點，原創作品。

我不是什么大V，我就是一個十年的樓市觀察者。