2022年8月15日，中國(guó)央行終于年內(nèi)“第三次降息”了。

　　根據(jù)8月15日央行的《公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告》顯示，8月份央行的MLF和逆回購(gòu)的中標(biāo)市場(chǎng)利率都比7月份都降低了“10個(gè)基點(diǎn)”。

　　MLF中標(biāo)利率是“LPR市場(chǎng)利率”的風(fēng)向標(biāo)。

　　只要8月份的MLF中標(biāo)利率出現(xiàn)下降，那么8月份的LPR利率就必然下降，這就意味著在“矜持了兩個(gè)月”之后，央行被迫年內(nèi)“第三次降息”。

　　這甚至意味著“中國(guó)的降息潮”終于來(lái)了：2023年我們可能就會(huì)看到第四次降息，4%以下的房貸利率很快就會(huì)到來(lái)。

　　央行的這一波“操作”可能“打了很多人的臉”。

　　為什么在“全球通脹”和“美元加息”的背景下，中國(guó)居然敢“降息”？這不是要會(huì)讓通脹壓力更大嗎？這不是要讓資金外流嗎？

　　其實(shí)這些人對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的理解只是“半桶水”。

　　下面三點(diǎn)就足以說(shuō)明中國(guó)具備“持續(xù)降息”的能力：

　　第一，中國(guó)目前雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力大，但全球其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更差，這是一個(gè)“比爛的時(shí)代”。

　　歐美日韓等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都在“水深火熱”之中。

　　所以資金留在中國(guó)，總比去其他國(guó)家“接盤(pán)”更好。

　　第二，中國(guó)是一個(gè)實(shí)施“外匯管制”的國(guó)家，所謂的“資本外流”很難形成規(guī)模。

　　第三，中國(guó)是一個(gè)“全球制造業(yè)超級(jí)大國(guó)”，是“世界工廠”，在消費(fèi)萎靡不振的情況下，壓根就沒(méi)有持續(xù)性的“通脹壓力”。

　　商品現(xiàn)在都“賣(mài)不出去”，誰(shuí)敢漲價(jià)？誰(shuí)漲價(jià)誰(shuí)死。

　　所以在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，我們認(rèn)為只有“持續(xù)不斷的降息”，將“資金成本”大幅度下降，讓錢(qián)變得越來(lái)越便宜，才是唯一的解決辦法。

　　銀行和金融業(yè)“反哺”實(shí)體時(shí)機(jī)的時(shí)刻已經(jīng)到了！

　　在經(jīng)過(guò)1月份的“首次降息”和5月份的“二次降息”后，目前中國(guó)的“5年期LPR利率”已經(jīng)整體逼近4%的重要關(guān)口：

　　一年期“LPR利率”=3.70%

　　五年期“LPR利率”=4.45%

　　為了“挽救樓市”，央行同時(shí)還規(guī)定：房貸利率最低可以做到“五年期LPR利率減去0.2%”，也就是各地的最低首套房貸利率可以做到4.25%。

　　于是從5月份開(kāi)始，各地陸續(xù)“大幅降低房貸利率”。

　　廊坊、武漢、蘇州、南京等城市，目前的首套房貸利率都按照最低限的4.25%來(lái)實(shí)施，而北京目前的首套房貸利率依然是5%。

　　如果8月份的“LPR利率”如期出現(xiàn)“第三次下降10個(gè)基點(diǎn)”，那么就意味著中國(guó)的首套房貸利率將最低可以做到4.15%。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，9月份各地將會(huì)再次掀起“房貸降息潮”。

　　對(duì)于“已經(jīng)貸款買(mǎi)房的買(mǎi)房人”來(lái)說(shuō)，隨著LPR利率的下降，這部分人的房貸利率會(huì)在2023年也會(huì)隨之下降10個(gè)基點(diǎn)。

　　所以如果你是在5月份之前“買(mǎi)房”，那么到了2023年，你的房貸利率也將會(huì)下降30個(gè)基點(diǎn)左右，對(duì)于“存量房貸”也有重大利好。

　　對(duì)于即將買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，首套房貸利率4.15%那是非常“香”的了，未來(lái)甚至還可能會(huì)降到4%以下。

　　很顯然，“富人們”瘋狂“加杠桿”的時(shí)代又要來(lái)了。

　　錢(qián)越來(lái)越便宜的時(shí)代，已經(jīng)來(lái)了。

　　對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，這一次也要“降房貸利率”了。

　　北京的“房貸利率”確實(shí)有點(diǎn)偏高，目前的首套房貸利率還在5%，二套房貸利率居然達(dá)到了5.5%。

　　北京買(mǎi)房投資，相當(dāng)于給銀行打工了。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的顯示，2017年以來(lái)的5年時(shí)間內(nèi)，北京房?jī)r(jià)上漲了10%-15%左右，但是房貸利率支出依然占到了總房?jī)r(jià)的30%。

　　也就是說(shuō)，如果2017年你在北京買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)也上漲了，但是利息支付更高，相當(dāng)于自從2017年在北京買(mǎi)房，已經(jīng)“虧了總房?jī)r(jià)的20%”。

　　北京房?jī)r(jià)上漲的紅利，全部被銀行“吃掉”了，個(gè)人不僅沒(méi)有盈利，反而還要虧掉“20%”左右，成了“冤大頭”。

　　所以在北京買(mǎi)房純投資，就是給銀行做“貢獻(xiàn)”，做“福利”。

　　2017年以來(lái)，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”和“高房貸利率”的雙重壓力下，北京樓市基本上“無(wú)投資客”，變成了一個(gè)純“自住型市場(chǎng)”。

　　北京房?jī)r(jià)雖然還在漲，但絕大多數(shù)人其實(shí)根本掙不到房?jī)r(jià)上漲的錢(qián)。

　　北京大量的買(mǎi)房投資客，不是去了“環(huán)京”，就是“南下”，北京樓市的“房住不炒”政策從此成為了全國(guó)標(biāo)桿。

　　但是隨著2021年“集中供地制度”開(kāi)始實(shí)施，北京樓市的供應(yīng)量也開(kāi)始“爆發(fā)”，大量的項(xiàng)目入市，也讓北京樓市進(jìn)入了“競(jìng)爭(zhēng)紅海”。

　　2022年全國(guó)樓市開(kāi)始進(jìn)入“深度低迷”，北京也不“輕松”，尤其是供應(yīng)量集中爆發(fā)的“地區(qū)”，比如朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)等。

　　很多樓盤(pán)其實(shí)已經(jīng)“賣(mài)不動(dòng)了”。

　　房?jī)r(jià)高，房貸利率更高，月供壓力超級(jí)大，而隨著疫情不間斷的爆發(fā)，收入預(yù)期開(kāi)始下降，北京絕大多數(shù)樓盤(pán)其實(shí)都沒(méi)有賣(mài)到“政府指導(dǎo)價(jià)”。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，其實(shí)北京大多數(shù)樓盤(pán)其實(shí)都在“降價(jià)促銷(xiāo)”。

　　比如朝陽(yáng)區(qū)的“崔各莊板塊”，政府指導(dǎo)價(jià)是8.8萬(wàn)，但其實(shí)真正的銷(xiāo)售價(jià)都不到8.5萬(wàn)，部分樓盤(pán)甚至已經(jīng)賣(mài)到8萬(wàn)以下。

　　在比如朝陽(yáng)區(qū)的“奶西板塊”，政府指導(dǎo)價(jià)是8.9萬(wàn)，但項(xiàng)目真正的銷(xiāo)售價(jià)不到8.5萬(wàn)，還要加精裝才可以。

　　在這種背景下，北京2022年第三批集中供地又要來(lái)了！

　　北京樓市的“超級(jí)內(nèi)卷時(shí)代”就要來(lái)了，在這種情況下是非常容易引發(fā)“區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)”和“貼身肉搏戰(zhàn)”的。

　　比如2018年的“亦莊地區(qū)”就曾經(jīng)同時(shí)有10個(gè)項(xiàng)目在售，導(dǎo)致亦莊房?jī)r(jià)曾經(jīng)一度從5萬(wàn)出頭跌到4萬(wàn)出頭，房?jī)r(jià)被“卷掉20%以上”。

　　目前的昌平南地區(qū)、西紅門(mén)地區(qū)、崔各莊地區(qū)、豐田河西地區(qū)等，項(xiàng)目云集，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格恐怕還要“長(zhǎng)期震蕩”。

　　在這種局勢(shì)下，北京樓市政策其實(shí)也已經(jīng)到了“非調(diào)不可”的地步了。

　　2022年8月4日，北京首次推出“全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)”，專門(mén)針對(duì)“北京戶籍的東西城老人”實(shí)施“降首付”政策調(diào)整。

　　在2022年下半年，還有可能會(huì)針對(duì)“多孩家庭”和“職住平衡家庭”也實(shí)施“降首付”的優(yōu)惠政策，只要從“主城區(qū)”外遷到“新城”，有望得到政策加持。

　　
而在9月份，北京的首套房貸利率將會(huì)從5%下降到4.9%，這將是北京近五年以來(lái)，房貸利率首次回到5%以下。

　　北京這樣的“一線城市”，也不得不松了！

　　綜上所述，我們認(rèn)為“中國(guó)的房貸降息潮”已經(jīng)正式啟動(dòng)了，而且這一次的降息幅度將會(huì)非常深，首套房貸利率大概率會(huì)到4%以下。