這是路數(shù)的第五十六篇原創(chuàng)文章

雖然碧桂園(02007.HK)一再強(qiáng)調(diào)是在一線至五線城市的均衡布局，不過，它拿地行動上的表現(xiàn)很有意思：

區(qū)域上轉(zhuǎn)向一二線；方式上著眼一二級聯(lián)動。

有數(shù)據(jù)可以說話。今年上半年，碧桂園60.9億的拿地權(quán)益金額中，一二線城市占約70%，三四線城市僅為30%。地塊分布于廣東佛山、河南鄭州、甘肅蘭州等地。

另外，今年新獲取的9宗地中，有7宗來自一二級聯(lián)動，2宗為收并購。

正因為這半年拿地不多，也使得碧桂園拿地的改變更為直觀。要知道，2021年上半年，碧桂園884億元的權(quán)益拿地金額中，約60%為三四線城市。

“三四線城市之王”——碧桂園(02007.HK)，是要拋棄三四線城市了？還是要重啟2014年那樣“擁抱一二線城市”，成立一線事業(yè)部？

目前看，說拋棄為時尚早。

對比還是比較強(qiáng)烈的，其他開發(fā)商是完全和三四線城市切割，碧桂園還處在從部分三四線城市選擇性撤退的過程中。

去年年底開始的區(qū)域大合并已是征兆（見《》）。需要推貨擴(kuò)張的地方，組織架構(gòu)自然會擴(kuò)大，反之亦然。

短期內(nèi)也看不到碧桂園會重倉一二線。

且不論它在三四線的底盤擺在那。截止今年630，已簽約或已摘牌項目分布在298個地級行政區(qū)，覆蓋1412個縣級行政區(qū)。

要去重倉一二線，能力上不允許，更別說楊老板也不太喜歡這么干。

但很肯定的一點，碧桂園接下來拿地會向有人口流入、城市能極較高、市場較厚的方向調(diào)節(jié)。這是它今年上半年的總體拿地策略，也是諸多房企在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)的。

碧桂園今年上半年參與過上海、杭州等熱點一二線城市的招拍掛拿地。因為它判斷：

一、這些城市出現(xiàn)拿地機(jī)會點。陸續(xù)有房企同行出險，一改往日僧多粥少的激烈搶地盛況，土地供需關(guān)系有所改善。地，變便宜了。

二、這些城市未來確定性強(qiáng)，風(fēng)險可控。

不過，碧桂園沒明說，它有幾個一二級聯(lián)動地塊其實是被動拿的。

路數(shù)了解到，因為一級開發(fā)上已經(jīng)投入不少，放棄二級開發(fā)有些可惜。但土地市場轉(zhuǎn)冷后，招拍掛市場的地也凸顯出性價比，二級開發(fā)拿地優(yōu)勢變?nèi)酢?/p>

這也是碧桂園上半年拿地保守的一小部分原因。正常年份，投資可以占當(dāng)期銷售的至少30%，而今年上半年掉至3%。

換成中國金茂(00817.HK)的角度看一二級聯(lián)動拿地，是以小博大，雖然時間長，但可以跨越幾個地產(chǎn)周期，不必過于擔(dān)心害怕。

好在碧桂園截至目前還有約1.2萬億權(quán)益可售土儲。當(dāng)中96%位于常駐人口50萬以上的區(qū)域，77%位于人口流入?yún)^(qū)域，75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海等五大都市圈。用公司的話來說，可以讓經(jīng)營保持彈性。

2015年開始的棚改貨幣化浪潮，讓碧桂園從三四線城市殺出，成為地產(chǎn)界的一匹黑馬。很難說還會不會有下一個棚改貨幣化浪潮、下一個“碧桂園”出現(xiàn)。

15世紀(jì)的航海家達(dá)伽馬，從葡萄牙的里斯本出發(fā)，到達(dá)印度，開啟大航海時代。在他出發(fā)地附近的羅卡角上立著一塊石碑，上面刻著：

陸止于此，海始于斯。

碑上的刻字告訴世人——求變，能走得遠(yuǎn)。但可能最遠(yuǎn)，也是到“印度”。

聽聽“三四線之王”對市場和三四線的看法吧：

宏觀上，當(dāng)前市場呈現(xiàn)以下幾種特征。

首先、從整體市場看，最糟糕的時間過去。但市場還是很嚴(yán)峻、很寒冷，在底部盤整，底部盤整的時間會相對比較長。

第二、市場當(dāng)前的特征是嚴(yán)重分化，不分一二線還是三四線城市。一線城市上海、北京相對好一些，廣州、深圳一般。

廣大二線城市跟三四線的特征非常相近。好的二線城市比如杭州，西安、成都、合肥市場，尤其是在主城區(qū)的一些熱點板塊。但東北、西南、華北一些二線城市依然有壓力。到了三四線城市就更加明顯，情況更加分化。

第三、市場偏向自住、改善。消費者關(guān)注品牌，關(guān)注交付。一二三四線城市都表現(xiàn)出這樣的均一特征。

具體到三四線城市上，雖然整體規(guī)模在下降但分化也比較明顯。當(dāng)然它的復(fù)蘇確實是慢于高能級市場。

三四線城市內(nèi)部，相對高能級的地方復(fù)蘇快，低能級的復(fù)蘇慢一些。所以公司推貨整體跟大市場同步。預(yù)計今年三四線市場依然可以占45%—55%的份額，基本上從2016、2017年之后都是這樣上下波動。

三四線城市以封閉市場為主，除了少量度假或者承接外溢需求外，絕大部分三四線市場都是封閉市場。碧桂園在封閉市場以當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系為主導(dǎo)來推貨。

單獨看三四線城市今年7、8月份的表現(xiàn)，有季節(jié)性下探的因素，也有整個大市場周期的因素。

不過，現(xiàn)在的情況跟2014年不太一樣，現(xiàn)在是大的宏觀房地產(chǎn)市場在下臺階，一二三四線城市都在下臺階。

所以，可能需要到今年年底甚至是明年上半年，才能有相對較好的復(fù)蘇出現(xiàn)。

宏觀上看，因為有一線城市的拉臺，尤其是在價格上的拉臺，會刺激三四線城市。現(xiàn)在已經(jīng)是在底部糾纏的過程。相信不會比現(xiàn)在更糟了，三四線城市可能還需要一點點時間。

相較一二線城市，三四線城市在復(fù)蘇但節(jié)奏慢一點，因為供求關(guān)系比一二線城市要差。大概還有20個月左右的去化周期。

不過，需求是長期存在的。三四線城市會長期在中國房地產(chǎn)大盤里占一定份額，這是肯定的。從碧桂園的角度，會長期耕耘市場，也會階段性調(diào)節(jié)在一二三四線城市的布局。

相信這一輪市場出清之后，一定會變成健康的市場。誰有競爭力，誰就更有機(jī)會。中國房地產(chǎn)市場超過10萬億的體量最少能有十年時間。所以市場空間還非常大。

通過這一次市場下行的洗禮，所有的地產(chǎn)企業(yè)都會檢討和反思，提升自己競爭力的同時讓自己更有質(zhì)量的發(fā)展。