還記得《上海大虹橋地產圈里故事多》這篇文章嗎？年初，路數小馬甲本來是要一家家展開寫的。

結果，上海FC結束，竟然這么多出險了。

當年，它們抱團把總部搬到虹橋，當下，它們抱著團不開業績會回避外界。

上海大虹橋一條街的房企們里，中駿(01966.HK)是為數不多沒出險的。

你可以說這算幸存者偏差，但不得不承認，只有活下來才能更有生命力，更有機會去改善信用資質。

和各類債務危機一樣，點燃炸藥包的導火索都是流動性問題。但外界對房企之前的擔憂無非是，是不是還隱藏了什么旁氏問題。

但不同一般的龐氏騙局，房企的財技大多符合會計準則。

路數小馬甲去年只是拆解了下新力地產(02103.HK)的財報。

• 新力地產財報疑云待解
• 新力地產一筆“蹊蹺”的美元債背后
• 新力地產的Margin Call時刻
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相比較看報表，今年更關注房企一家家怎么說的了。

因為時間會印證一家家做到了沒有。

這一次是中駿。

中駿的黃老板，在業績會上也不太多說，但他強調了對一體兩翼戰略的堅持。

其實就是住宅+商業+長租。但商業部分會在布局上做微調。長租會做一些資管計劃，方向是和基金合作。

路數小馬甲了解到，對于自己的長租品牌方隅，中駿有在跟機構談，其中一家是中東主權基金。方向就是把部分長租項目放到基金平臺里，做成資管計劃，中駿成為GP。

目前看這家大虹橋幸存房企，也不太會考慮買地了，除非有政策面的重大改變。

【以下為會議整理】

（未經當事人審核）

會不會做戰略調整，一體兩翼會否微調？

Q：一體兩翼戰略未來會堅持。公司能走到現在，是因為對戰略的堅持。

如果沒有一體兩翼，過去在上海、杭州、蘇州、合肥、北京等城市，不可能拿到項目。

未來一體兩翼里的兩翼會有些調整。

購物中心，會聚焦在一線和核心二線，做微調。速度會適當控制。

長租，本來就是在一線和核心二線，二線的布局都很少。這一步走得非常正確。變現上有資管的商業模式。今年基金和長租繼續合作。

組織架構會不會繼續調整？

Q：中駿對這一波危機，有洞察。

2020年，行業非常好的事后，公司從15家城市公司變成11家。2021年一季度，房地產火熱的時候，公司從11家城市公司壓縮到6家。現在壓縮到4家。

當時認為，土地紅利消失后，房地產作為帶有投資屬性的行業，前期發展有問題。因為到處開城市公司，意味著要投資。新設立公司就要去投資。

但土地紅利消失后，房地產會面臨一些項目不賺錢甚至虧錢，所以公司提前收縮。中駿在經歷人員優化后，目前壓力比較小。

應該說，公司這幾年組織架構調整比較大，但建立了靠譜團隊和人，才能確保不出錯設置少出錯。

信用危機下民企還有空間嗎？

Q：這次房企整體出現信用危機，影響比較大。現在能夠穩健經營很少。但對行業，我沒那么悲觀。

客觀來講，銀行大部分還是國有銀行，不愿意續貸還是客觀存在的。

我個人覺得，不讓民企發債不可能。

未來前30強格局很可能是：央企國企15家；混合類的比如萬科、綠城、遠洋、金地這些占據7、8家；民營7、8家。大概率這樣組成。

債務安排，下半年還款的到期情況？

Q：下半年主要債務是10月到期的境內公司債20億元；12月到期12.8億元銷售尾款ABS。

明年4月，有筆5億美元優先票據。有考慮銀團借款以及內部資源，來償還債務。內部資源取決于整個銷售情況。

集團會不會有出售資產的計劃？增收的方法？

Q：現在公司資產處置計劃主要是有一些自持的公寓，這部分有的還沒有跟基金合作。

公寓本來戰略就是資管方向，自持公寓有考慮這部分拿出來和基金合作。有一些談的比較深入，有一些資產能成交。

中債登擔保發債的計劃？

Q：有在做這方面工作。不過第一批里面沒有中駿。爭取看看接下來有沒有機會，也在關注。

公司是否有項目停工，情況如何？

Q：中駿停工的項目非常少，階段性有個別項目，但影響可控。

整個大環境下，施工單位對房企有擔心。

債券價格比較低，是否有回購的計劃？

Q：暫時沒有回購計劃。

去年4季度開始沒買地，什么時候買地？公司目前可售資源足夠嗎？

Q：沒有重大政策改變的前提下，不會考慮買地。現在首要任務是保留充足的流動性。

公司土儲貨值3900億，未來2-3年的銷售可以保障。

半年度現金流情況？

Q：流入：銷售收入326億元，其中并表201億元，所以回款185億元，租金管理費收入10億元。

流出：買地5億元，建安成本109億元，管理及銷售費11億元，財務費用18億元，稅項10億元、支付少數股東31億元，其他方面19億元。

算下來，凈現金流出8億元。

現金回款率92%，并表的已售未結736億元，JV491億元，未付土地款30億元。6月底的供應鏈abn4.9億元（2022年8月償還），abs 12.8億元（大部分在12月還）。

合聯營公司現金86億元，貸款93億元，中駿應占貸款42億元。

一年內到期的債務136億元。主要包括銀行貸款58億元，信托15億元，境外優先票據33億元（明年4月的5億美元），境內公司債30億元（今年7月償還回售部分的9.5億元）。