2022年的9月9日，也就是中秋節(jié)的前一天，央行公布了2022年8月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：8月末社融存量規(guī)模為337.21萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)10.5%。

　　而8月份的新增社融僅有2.43萬(wàn)億，同比減少了5571億。

　　很顯然，錢還在銀行里打轉(zhuǎn)，市場(chǎng)需求依然偏弱，貸款需求偏弱。

　　但是這樣的數(shù)據(jù)，依然被一部分媒體解讀為“傳遞了一些暖意”，但是其實(shí)7月份的社融也僅僅同比減少了3191億，而8月份同比卻下降了5571億。

　　可以說，8月份的數(shù)據(jù)目前看，市場(chǎng)需求端依然沒有起色。

　　為什么8月份的社融規(guī)模下降了這么多？

　　原因非常簡(jiǎn)單：政府債券發(fā)行量已經(jīng)接近尾聲。

　　8月份政府專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模僅有3000億，同比減少了6693億，也就是說隨著政府專項(xiàng)債規(guī)模的發(fā)行完畢，中國(guó)社融規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。

　　第二個(gè)原因是企業(yè)債券也發(fā)生了“大規(guī)模減少”，8月份同比下降了3500億，主要是因?yàn)樨?cái)政部不允許“城投公司”違規(guī)發(fā)債了，各地城投公司的發(fā)債受到了很大的約束。

　　所以“政府專項(xiàng)債+地方城投公司”這兩個(gè)大項(xiàng)目一共就減少了接近1萬(wàn)億的社融，所以8月份的社融必然出現(xiàn)下降。

　　也就是說，目前貸款融資的大頭，主要還是在政府端，包括政府專項(xiàng)債和地方城投公司，已經(jīng)成了目前融資的主要需求端。

　　而民間融資幾乎全部都在“下降”，政府融資和投資已經(jīng)成了現(xiàn)階段“推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的最核心力量。

　　一旦政府發(fā)債出現(xiàn)“不行”，那么整個(gè)融資規(guī)模立刻大規(guī)模萎縮，經(jīng)濟(jì)增速有可能會(huì)受到非常嚴(yán)重的影響。

　　所以8月份以后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)究竟依靠誰(shuí)來推動(dòng)，是目前最核心的問題。

　　8月份之前依靠政府專項(xiàng)債和地方城投公司買地，可以拉動(dòng)一波經(jīng)濟(jì)增速，但是8月份以后，2022年的政府債券規(guī)模已經(jīng)發(fā)行基本結(jié)束。

　　后面怎么辦？

　　8月份以后，能不能依靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？

　　目前看，樓市還比較萎靡，還很難起到“經(jīng)濟(jì)壓艙石”的作用。

　　8月份人民幣新增貸款大概是1.25萬(wàn)億，其中企業(yè)新增貸款8750億，同比多增3000多個(gè)億，說明企業(yè)主已經(jīng)開始大規(guī)模借債融資，尤其是今年的“經(jīng)營(yíng)貸”確實(shí)利率非常低，還非常好辦。

　　所以很多“企業(yè)主”開始從8月份大規(guī)模借債，增加借債，畢竟貸款利率已經(jīng)非常低了，很多貸款相比通脹膨脹率，幾乎相當(dāng)于“白送”。

　　當(dāng)然，這里面有多少會(huì)陸續(xù)流入“樓市”，目前還不知道。

　　在居民貸款端出現(xiàn)了“兩極分化”：居民短期貸款同比多增了426億，所謂短期貸款主要是特指5年之內(nèi)的貸款。

　　8月份居民短期貸款出現(xiàn)增加，主要是因?yàn)椤?strong>車貸”的大規(guī)模增加，由于目前國(guó)家鼓勵(lì)買車的政策非常利好，推動(dòng)了很多人開始換車。

　　目前的各家金融公司對(duì)“車貸”不僅沒有手續(xù)費(fèi)，而且金融貸款利率居然達(dá)到了3%以下，3年汽車貸款利率僅需要不到1萬(wàn)元。

　　目前買車市場(chǎng)，幾乎60%以上都是“貸款買車”：錢這么便宜，為什么不用？

　　最關(guān)鍵還有30萬(wàn)總價(jià)以下的“汽車購(gòu)置稅”減半征收。

　　在“超低利率+購(gòu)置稅減半”的刺激下，國(guó)內(nèi)汽車市場(chǎng)首先回暖了。

　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)的初步統(tǒng)計(jì)，2022年8月國(guó)內(nèi)乘用車市場(chǎng)零售銷量187.9萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)29%，環(huán)比增長(zhǎng)3%。

　　中國(guó)的“汽車市場(chǎng)”已經(jīng)爆發(fā)了。

　　但是居民的“中長(zhǎng)期貸款”，也就是房貸規(guī)模已經(jīng)“是負(fù)增長(zhǎng)”。

　　8月份“居民房貸”的中長(zhǎng)期貸款2658億，同比減少了1601億，可見居民總體買房的意愿依然不高，中國(guó)樓市依舊在“底部徘徊”。

　　為什么中國(guó)的汽車市場(chǎng)已經(jīng)回暖，樓市還如此萎靡不振？

　　我們認(rèn)為主要是以下幾個(gè)方面的原因：

　　第一個(gè)是房貸利率依然太高，居民還貸壓力大。

　　雖然2022年央行進(jìn)行了4次降息，目前的首套房貸利率已經(jīng)最低做到了4.1%，但是依然高于大多數(shù)“理財(cái)收益”。

　　導(dǎo)致很多城市的居民出現(xiàn)了“提前還貸潮”。

　　中國(guó)樓市要想有明顯“啟動(dòng)跡象”，央行還需要進(jìn)行“多次降息”，一直把房貸利率降到了4%以下。

　　我們判斷：2023年中國(guó)房貸利率將會(huì)降到3.5%左右。

　　一旦房貸利率再次出現(xiàn)大規(guī)模下降，那么市場(chǎng)重啟的可能性將會(huì)大大增加。

　　第二是首付比例依然太高，尤其是“二套首付比例”，現(xiàn)階段由于“經(jīng)濟(jì)下行壓力”大，居民還是想“留點(diǎn)現(xiàn)金”在手里，不愿意首付比例太高。

　　但是目前很多城市依然實(shí)施“二套首付”要達(dá)到50%以上，甚至很多城市都實(shí)施“二套首付比例”高達(dá)60%-80%。

　　這在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，“非常不合理”，也不符合當(dāng)下居民的“意愿”。

　　2022年年底到2023年，全國(guó)大多數(shù)城市的“二套首付”大概率將會(huì)降到50%以下，首套20%首付，二套30%-40%首付，是目前最合理的設(shè)置。

　　目前市場(chǎng)就傳聞：天津有可能將實(shí)施二套房首付40%的政策。

　　但官方還沒有確認(rèn)這個(gè)消息。

　　只要能把“首付比例”降下來，居民首付完了，手里還能留有一部分現(xiàn)金，那么整個(gè)樓市需求才有“快速?gòu)?fù)蘇”的機(jī)會(huì)。

　　如果能有“零首付”，那就太完美了！

　　首付越低，居民買房的意愿就越強(qiáng)。

　　第三是“限購(gòu)政策”還普遍存在，限制了“富人買房”的機(jī)會(huì)。

　　限購(gòu)政策的本意是“限制有錢人”擁有過多的樓市資產(chǎn)，推高了房?jī)r(jià)，讓普通人失去了買房的機(jī)會(huì)。

　　但是從目前看，“大多數(shù)普通人”已經(jīng)決定“躺平了”。

　　在這種背景下，還保持“限購(gòu)”其實(shí)對(duì)樓市回暖非常不利。

　　因?yàn)闃鞘邢拶?gòu)政策最想“保護(hù)”的那些“普通人”，他們已經(jīng)決定“躺平了”，這個(gè)時(shí)候還實(shí)施“限購(gòu)”，只會(huì)讓樓市陷入“需求嚴(yán)重不足”的困境。

　　所以在這個(gè)時(shí)候，唯一的辦法就是“陸續(xù)全部取消限購(gòu)”，刺激富人“進(jìn)場(chǎng)買房”，只要你有錢，你就可以買。

　　讓先富起來的人，帶動(dòng)普通人，最后共同買房，推動(dòng)樓市回暖。

　　這可能是下一步“最有可能實(shí)施”的政策。

　　比如近期市場(chǎng)就傳聞：新一線城市“寧波已經(jīng)全面取消限購(gòu)”，而且是“只做不說”，意味著“新一線城市長(zhǎng)達(dá)6年的限購(gòu)”已經(jīng)到了全面終結(jié)的時(shí)候了。

　　
甚至在市場(chǎng)當(dāng)中還“盛傳”：除了一線城市的北京、上海、深圳外，其次城市將全面放開限購(gòu)，同時(shí)還將有“稅費(fèi)減免”等政策將會(huì)實(shí)施。

　　這個(gè)“重磅傳聞”目前還沒有得到證實(shí)。

　　但是我們認(rèn)為，這個(gè)政策已經(jīng)已經(jīng)驗(yàn)證了未來的市場(chǎng)政策趨勢(shì)：限購(gòu)，確實(shí)已經(jīng)到了應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候了。

　　現(xiàn)在已經(jīng)到了最需要鼓勵(lì)“富人買房”的時(shí)候了，因?yàn)椤?strong>普通人”已經(jīng)躺平了。

　　綜上所述，我們認(rèn)為中國(guó)樓市政策已經(jīng)到了真正要“拿出大招”的時(shí)候了，汽車市場(chǎng)的“大幅度回暖”，證明市場(chǎng)需求依然“存在”。

　　關(guān)鍵是要拿出“政策的誠(chéng)意”來！

　　中國(guó)樓市在歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)6年的“宏觀調(diào)控”后，還有一大堆“政策手段”沒有拿出來，什么“限購(gòu)”，“降息”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“降低首付”，“減免稅費(fèi)”，“離婚三年不讓買房”等等，太多太多了。

　　只要把以前“加上去”的政策，全部“陸續(xù)取消”，尤其是給一個(gè)“超級(jí)優(yōu)惠房貸利息”，那么中國(guó)一二線城市的房子依然是“最有價(jià)值”的資產(chǎn)。

　　鼓勵(lì)中國(guó)富人“進(jìn)擊投資”的時(shí)候到了，政策到了最應(yīng)該拿出誠(chéng)意的時(shí)候了，“全國(guó)性限購(gòu)取消”確實(shí)已經(jīng)到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　因?yàn)椤?strong>殺跌追高”是普遍人性，還不如先“取消限購(gòu)”鼓勵(lì)“富人投資抄底”，再引導(dǎo)剛需改善“進(jìn)場(chǎng)買房”，最終才能真正扭轉(zhuǎn)“預(yù)期”。