通州，在北京樓市格局中，“爭議非常大”。

因為通州是北京限購“最嚴格”的板塊，不僅需要“北京60個月社保資格”，同時要具備“通州36個月社保資格”，兩者缺一不可。

所以要在通州買房，“實在有點難”。

有些人認為“通州非常值得買”，原因在于“通州每年有上千億的投資”，未來的發展將成為北京“新的城市中心區”。

而有些人則認為“通州完全不值得買”，甚至認為通州是“北京最大的房價巨坑”，“產業導入慢，雙限資格，缺乏品質樓盤，二手房存量巨大”讓通州難以“吸引北京有錢人”入住。

那么，通州到底“值不值得買”呢？

根據2018年北京市印發的《北京城市副中心控規》，通州區的面積一共有906平方公里，其中“北京城市副中心”僅有155平方公里。

也就是說“北京城市副中心≠通州區”，所以千萬不要把通州區等同于北京城市副中心，以為自己買房在通州區，就可以享受副中心待遇，這是兩個概念，是不對的。

根據2018年的“北京城市副中心控規”，通州區一共分成了三大“主要板塊”：

第一“大板塊”：155平方公里的“北京城市副中心”。

這個板塊是通州區的“核心區域”，所謂的“每年上千億投資”主要是砸在了這個片區，生活配套非常優質。

這個片區又分成了三大板塊：分別是北京市政府板塊的行政中心區，通州運河商務區和環球影城為主的北京度假區。

“北京城市副中心”實施嚴格的“雙限政策”，未來幾年幾乎看不到“松綁”的可能，甚至可以說也沒有“松綁”的可能。

由于北京城市副中心實施“高質量發展標準”，所以產業準入的門檻非常高，普通企業是很難入駐北京城市副中心的。

這也導致了通州GDP規模和增速比較慢：2021年通州GDP規模僅有不到1200億，僅有亦莊的50%。

盡管產業發展速度慢，但從長期來看，這個155平方公里的“北京城市副中心”依然非常有前景。

這個片區的第二個問題就是“去房地產化”：供地太少，老房子太多，優質樓盤少得可憐，也導致片區房價無法上漲。

所以“155平方公里的北京城市副中心”雖然發展前景不錯，但是投資周期長，買在這里需要“極好的耐心”。

第二“大板塊”：亦莊新城的“通州部分”，主要包括京津高速的“臺湖西片區”和“馬駒橋地區”。

這兩個片區目前屬于“通州和亦莊經開區共管共建”，經濟權應該屬于“亦莊管理”，行政權屬于“通州管理”。

根據亦莊官方透露出來的消息，通州的“臺馬地區”應該會逐漸“亦莊化”，將來更多的管理權可能會讓渡給亦莊經開區。

值得注意的是，這里的“通州臺馬地區”僅僅特指京津高速往西部分，不包括“臺湖演藝小鎮”地區。

由于這個地區已經屬于“亦莊新城板塊”的一部分，所以“臺馬地區”本質上和通州產業的關系不大。

這個地區未來大概率將會迎來三重利好：首先是“雙限政策”會松阪，臺馬地區要想發展，就應該適當松綁。

其次是有望并入“亦莊學籍區”，既然通州臺馬地區未來主要是和亦莊經開區一體化，那么加入亦莊學籍區概率極大。

最后是“產業和建設”都亦莊化，不管是產業導入，還是生活配套建設，都將由亦莊經開區來主導。

也正是因為“臺馬地區”逐漸脫離通州區，而正在加速融入“亦莊經開區”，所以“通州臺馬地區”反而成為通州最值得購買的片區。

所以要在通州買房投資，“臺馬地區”當然是首選之地。

通明湖信創園、小米汽車總部、北京小學、北京八中、北京芯片產業園等等，未來的“臺馬地區”一旦雙限松綁，前途不可限量。

第三“大板塊”：既不屬于“北京城市副中心”，同時也不歸屬“亦莊經開區”的通州其他“兩不靠”片區。

這些片區的話，基本上就沒有太大的發展空間了。

比如通州南部的“于家務”，“永樂店”，“西集小鎮”，“漷縣”“，潞城”，“張家灣”等各大小鎮，既遠離北京城市副中心，同時又跟亦莊經開區無法產生聯系。

這些地方就不要再去買房投資了，發展會比較緩慢的。

而北部的“宋莊”和東部的“臺湖演藝小鎮”由于距離北京城市副中心和亦莊經開區比較近，可能還要“喝點湯”。

但總體上也不會有“太大的發展”。

以上就是北京通州區目前存在的“三大板塊格局”：155平方公里的北京城市副中心板塊+亦莊臺馬地區板塊+其他板塊。

如果你一定要去通州買房投資，我們的建議是：首選亦莊臺馬板塊，其次是155平方公里的北京城市副中心板塊，最后是其他“兩不靠”板塊。

綜上所述，我們認為通州是一個“高度被撕裂”的區域：155平方公里的“北京城市副中心”其實是“市直管”，決策權在“北京城市副中心管委會”。

而臺馬地區則是“亦莊經開區共管”，可能亦莊經開區的決策權要更大一點，通州區的權限可能會越來越小。

剩余的其他板塊，才是通州區直接獨立管理的板塊，但發展確實需要時間和機遇。

所以盡管通州的發展當然會越來越好，但樓市投資的選擇卻需要高度謹慎，高度撕裂意味著高度分化，買不對板塊就是北京最大的坑。

【直播預告10月7日下午3點】

【主題：15城市如何買房】

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