隨著北京第三批集中供地的結(jié)束，“第四批集中供地”已經(jīng)迫在眉睫了，根據(jù)最新的“網(wǎng)傳消息”，北京2022年最后一批集中供地又拿出了“27宗”。

最重要的是，根據(jù)目前的“部分用地指導(dǎo)價(jià)”來看，北京部分板塊的房價(jià)又要上漲了。

根據(jù)“網(wǎng)傳版的第四批集中供地”信息看，27宗地中有兩個(gè)板塊尤其值得關(guān)注：一個(gè)是“朝陽的平房鄉(xiāng)板塊”，另外一個(gè)是“豐臺(tái)的槐新板塊”。

這兩個(gè)板塊有兩個(gè)共同的特征：

第一個(gè)“共同的特征”是位置都在北京五環(huán)邊上，其中“朝陽平房鄉(xiāng)-常營”的位置已經(jīng)在東五環(huán)外了，“豐臺(tái)槐新-新宮”則在南四環(huán)和南五環(huán)之間。

第二個(gè)“共同特征”是市場指導(dǎo)價(jià)都有了明顯提升，均實(shí)現(xiàn)了“8萬+”的房價(jià)水平，確實(shí)有點(diǎn)嚇人。

最關(guān)鍵的是，這是在北五環(huán)、西五環(huán)陸續(xù)突破“8萬+”房價(jià)之后，東五環(huán)和南五環(huán)也即將突破“8萬”房價(jià)的基本趨勢。

很顯然，北京“五環(huán)”要“全面爆發(fā)”了。

按照這個(gè)趨勢發(fā)展，未來北京五環(huán)邊的“房價(jià)”極有可能都要突破“8萬+”的房價(jià)水平了。

一說到這里，很多人自然就會(huì)想到：如果北京五環(huán)的房價(jià)都要“突破8萬+”，那么未來北京四環(huán)里的房價(jià)“那不是要突破10萬+”了，甚至可能都要達(dá)到“15萬+”了？

這種思維仍然停留在北京傳統(tǒng)的“房價(jià)環(huán)線”邏輯中：二環(huán)比三環(huán)貴，三環(huán)比四環(huán)貴，四環(huán)自然就一定比五環(huán)貴。

但事實(shí)可能“并非如此”！

北京的房價(jià)早就已經(jīng)打破了“環(huán)線邏輯”，而進(jìn)入了新的“房價(jià)邏輯”，北京新的房價(jià)邏輯中，“產(chǎn)業(yè)和品質(zhì)”占了更重要的位置。

尤其是“產(chǎn)品品質(zhì)”，在北京的房價(jià)上漲邏輯中，分量越來越大。

自從2020年以來，北京部分“品質(zhì)次新板塊”的房價(jià)出現(xiàn)了連續(xù)性的暴漲行情：從“朝陽的新北苑板塊”到“朝青板塊”，再到“石景山的魯谷板塊”。

房價(jià)可以說是連續(xù)突破“8萬+”，甚至是“9萬+”和“10萬+”，房價(jià)漲的讓人完全“摸不著頭腦”，完全打破了“舊的環(huán)線房價(jià)邏輯”。

而這些板塊無一不是“五環(huán)邊，甚至是五環(huán)外”的板塊，但品質(zhì)次新項(xiàng)目相對集中，配套發(fā)展成熟，從而迎來房價(jià)的“一輪又一輪暴漲”。

當(dāng)然這些板塊還要另外一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是“強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的輻射區(qū)”：望京輻射下的“新北苑板塊”，“金融街”輻射下的“魯谷板塊”，“國貿(mào)CBD”輻射下的“朝青板塊”。

所以如果未來在北京買房，還死守在“環(huán)線邏輯”，那你將錯(cuò)過一輪又一輪的“房價(jià)上漲紅利”。

那么，為什么北京五環(huán)邊的“次新成熟板塊”的房價(jià)在這幾年會(huì)出現(xiàn)“明顯的房價(jià)上漲行情”呢？

原因就在于北京確定了“老城不再拆”的城市發(fā)展原則。

隨著北京城市中心區(qū)的“老房子”不再拆遷，尤其是四環(huán)內(nèi)的房子不再實(shí)施“大拆大建”之后，老破小的房子比例越來越高。

根據(jù)我們從綠中介上看到的數(shù)據(jù)：北京東西城的“二手房存量”大概有8000套左右，但是20年房齡以上的二手房就占了接近6000套。

這就說明北京老城區(qū)二手房存量中，“老破小”至少占了75%以上。

這個(gè)比例，我們估計(jì)在北京四環(huán)內(nèi)，應(yīng)該在60%以上。

這些“老破小”一旦失去了“拆遷”的機(jī)會(huì)，就意味著會(huì)“越來越破”，而且將長期霸占北京老城區(qū)的土地資源。

必將迫使北京大量的改善需求，從而“外遷”北京五環(huán)外。

而這些大量的“外遷改善需求”，首選的板塊就是“次新品質(zhì)房集中”，“配套相對成熟”，“軌道交通方便”，“距離工作地不遠(yuǎn)”的板塊。

從而推動(dòng)了“新北苑”，“朝青”和“魯谷”等五環(huán)“次新成熟板塊”的快速爆發(fā)。

“老城不再拆”，意味著北京改善人群“重回四環(huán)內(nèi)”，已經(jīng)基本失去了機(jī)會(huì)，未來只有不斷的，持續(xù)的，向五環(huán)外“疏解”。

北京五環(huán)邊和五環(huán)外的“品質(zhì)次新和新房”板塊，只要生活配套能夠發(fā)展快速建設(shè)和成熟起來，房價(jià)必將持續(xù)上漲。

比如我們比較看好的“常營板塊”，“新宮板塊”，“長陽板塊”等次新品質(zhì)板塊，未來的房價(jià)有望持續(xù)攀升。

而對于“五環(huán)外新房板塊”還需要一段時(shí)間來培育，但假以時(shí)日房價(jià)也會(huì)持續(xù)上升，比如“海淀永豐板塊”，“亦莊臺(tái)湖板塊”，“昌平南的生命科學(xué)園”板塊等，產(chǎn)品+配套+品質(zhì)，只要到位，房價(jià)還會(huì)持續(xù)上升。

綜上所述，隨著北京確定“老城不再拆”的發(fā)展原則后，北京中心地區(qū)的“老破小”占比越來越高，北京大量的“改善需求”已經(jīng)很難在中心城區(qū)“買到合適的房子了”。

從而迫使北京大量的“改善需求”不得不持續(xù)“疏解外遷”。

結(jié)果就是推動(dòng)了北京五環(huán)房價(jià)的“全面爆發(fā)”。

這是北京未來發(fā)展的基本趨勢，北京“房價(jià)環(huán)線邏輯”依然全面崩塌，哪里產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好，哪里配套成熟度最快，哪里房子的品質(zhì)最強(qiáng)。

北京未來的房價(jià)就在哪里！

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