近期根據通州相關信息透露：已有六家市屬國企總部通過土地市場方式成功落地北京城市副中心。

而且最為關鍵的是，北京通州目前在談的“儲備項目”高達474個，預計投資總額將超過1800億。

而這些項目中，最引人關注的就是“央企二三級企業、市屬國企總部”：

三峽集團二三級總部已有23家落戶通州；

中石油已落戶的二三級公司有華北新能源、慧普時代等；

中國電力二級公司進駐通州的有新源勁吾、新源協合等；

中國鈾業二級公司中核華創、中核科技、中核大地等落戶通州；

中建集團的方程投資運營公司、中建一局三公司等落戶通州。

還在加快推進中國信通院國家ICT技術產業創新基地、中航建設總部以及中科院科技創新發展中心等項目落地。

值得我們關心的是，為什么如此多的“央企二三級企業、市屬國企總部”會如此熱衷于“落戶通州，落戶北京城市副中心”呢？

這個答案還要在“政策”里面找。

2021年11月，國務院發布了《關于支持北京城市副中心高質量發展的意見》，在這個“意見”中，有一條政策非常醒目：

符合城市副中心發展定位的國有企事業單位，在疏解至城市副中心時，允許其新建或購買辦公場所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應土地。

答案已經非常清楚：疏解到北京城市副中心的“央企國企”，可以“新建或購買辦公樓”，甚至可以“低價拿到土地”。

自從2013年以來，對于“黨政機關和國企央企”是嚴格禁止“購置新建辦公用房”的，如果確實需要，必須上報“最高層審批”。

更別說，國企央企“可以購置土地”，用來建設“企業總部”了，可以說基本“不可能”，審批難度極大。

但是對于“央企國企”來說，如果能夠購置“新的辦公樓”，甚至如果可以“購置土地”，那就可以做大“企業資產”，尤其是在大城市的“核心地段”。

所以，“低價的土地資源”對于國企央企來說，“吸引力非常大”。

很顯然，國務院給“北京城市副中心”開了一個“大口子”：允許國企央企在北京城市副中心“購置辦公樓”，甚至是“劃撥用地”。

擁有這種“優惠政策”的地方還有兩個：一個是“河北雄安新區”，另外一個是未來的國家級新區“武漢長江新區”。

所以，北京城市副中心雖然名義上不是“國家級新區”，但卻擁有“國家級新區”的政策待遇，而且等級還不低。

利用“廉價的土地資源”，吸引“國企央企”搶灘通州，是目前北京城市副中心最大的“產業優惠政策之一”。

這可能就是大量“國企央企”入駐通州的主要原因之一，不管如何，先把“土地占了再說”，能在北京城市副中心“拿到一塊地”，未來的價值無限。

這在北京其他地方，“根本不可能”，“想都不要想”。

所以可以這么說，“155平方公里的北京城市副中心”，大量的“戰略用地”，“留白用地”，可能都是為了“吸引國企央企”來入駐使用的。

在北京城市副中心，大規模開發“房地產”基本不可能了。

第一是“沒有那么多用地可以用來開發住宅”，第二是“就業人口數量可能會急劇上升”，隨著央企國企的入駐，就業人口規模可能會迅速上升。

那么，這些“國企央企+行政事業機關”的員工，未來去哪里居住？

唯一的答案，只有“北三縣”！

2022年10月17日，北京城市副中心管委會發布了《“北三縣住房一體化促進職住平衡實施路徑研究”成交公告》。

很顯然，北京城市副中心管委會要提前“布局跨區域的職住平衡問題”了。

在這個“公告”中，北京城市副中心管委會明確提出“兩個目標”：

第一，挖掘北三縣存量住房潛力，收購或租賃一批房源：

選擇部分交通便利、區位距離副中心較近、規模較大、配套服務設施相對完善的房源，進行統一收購或租賃，為非首都疏解單位從業人員、引進人才提供適宜的住房。

第二，探索利用北三縣建設用地，新建一批住房：

參考副中心職工周轉房、住房項目模式，選擇區位條件較好、交通便利的地塊集中新建部分住房，引入北京市優質教育、醫療等配套資源，對當地城市建設有引領示范作用。

這就充分證明：北京城市副中心真的要在北三縣給“副中心員工”建設“生活區”了，模式可能是“租賃一部分”“新建一部分”，“租購并舉”。

有錢買的員工，可以買。沒錢買的，可以租。

最關鍵的是，要在北三縣地區，再次引入“北京優質教育和醫療資源”，一大批“北京好學校，好醫院”可能又要在北三縣開“分校和分院”了。

那么，究竟會“選址”在哪里呢？

這是一個“非常關鍵的問題”：副中心生活區選址在哪里，可能就意味著哪里的房價會有明顯利好。

北京交通軌道、優質教育資源、好醫院，一定會圍繞“副中心生活區”來進行布局，對周邊的住宅項目肯定有重大利好。

我們認為，“三個地方”的可能性最大：

第一，“燕郊南城”的優勢最明顯。

燕郊南城擁有地鐵站和高鐵站，向南可以直通廠通橋，距離副中心又“非常近”，同時擁有大量的“土地儲備”。

如果未來能夠打通“運河東大街”和“南外環”的貫通，燕郊南城的價值“不可限量”。

目前22號線的“燕郊站”還沒有動工，選址有可能“還會再變”。

如果“副中心生活區”選址燕郊南城，這個地方將會成為整個北三縣地區“價值最高”的片區。

第二，“北部的燕郊科學城”可能性也比較大。

北部的燕郊科學城擁有22號線的“高樓站”，同時擁有“巨大的土地儲備”，如果能夠圍繞“高樓站”設置“副中心生活區”，也是一個不錯的選擇。

但缺點是“有點遠”，同時“配套太不成熟”，發展周期慢。

第三，“大廠潮白新城”也是一個可能的選址。

目前廠通橋已經在建，京唐城際即將開通，副中心市郊鐵路也要進入北三縣了，如果未來再加速“M101號線”向東延伸。

那么“大廠潮白新城”的交通優勢也非常明顯。

關鍵是“大廠人大附中”已經在大廠潮白建起來了，未來如果再引入“中日友好醫院”，就基本齊活了。

所以“副中心生活區”選址大廠潮白的可能性也非常大。

而且最關鍵的是，一旦“副中心生活區”在北三縣地區“選址建設”，那么“檢查站外遷”的速度將會明顯加快。

否則“生活區”和“職場區”分離，中間再加一個“檢查站”，那么“職住平衡”就無從說起了。

綜上所述，通州北京城市副中心的發展，國家的政策支持力度還是非常大的，大量央企二級企業和國企總部“搶灘”北京城市副中心，已經定局。

這也就意味“通州雙限取消，已經基本不可能”了，通州距離“房地產”越來越遠了，通州房價將會長期“平穩”。

而對于一河之隔的“北三縣”來說，隨著“副中心生活區”的進入，有可能會帶來一系列的“重大利好”。

“腰斬的北三縣”，房價有望逐漸“企穩回升”！

【直播預告10月25日下午6.30點】

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