地產(chǎn)財富會

地產(chǎn)周期輪動中

給行業(yè)一些特寫

2023-1-10

58歲的邵明曉也退休了！

今天傍晚，邵明曉宣布退休辭任龍湖集團非執(zhí)行董事及董事會副主席，未來僅任公司顧問。

2022年至今，我們正看到越來越多高管甚至地產(chǎn)大佬，開始不同程度的“激流勇退”式調(diào)整：

高管們包括引退的融創(chuàng)遲訊，辭職的陽光城前董事長朱榮斌等……

老板們包括“清倉離場”的SOHO潘石屹張欣，辭任龍湖董事會主席、只擔(dān)任顧問的龍湖創(chuàng)始人吳亞軍，卸任董事會執(zhí)行官的禹洲集團創(chuàng)始人林龍安……

公司在變、大佬和老將們也在變，一個時代已經(jīng)離我們而去。

新舊周期輪換中的2022因此對我們來說格外有意義。

為此，昨天，我們帶著疑問與思考聚焦“地產(chǎn)十問”中的前5問。「戳鏈接可查看」

1、房企財報都去哪兒了？

2、房子竟然還能這么賣？

3、為什么他也能倒？

4、土地都賣給了城投？

5、2022的瓜為何這么多？

今天，我們繼續(xù)追問2022，希望能從以下幾個問題中深思過去，尋找未來：

6、房子也會變成負資產(chǎn)嗎？

7、地產(chǎn)人的簡歷能繞地球一周嗎 ？

8、地產(chǎn)大佬們究竟有多少被捕風(fēng)險？

9、地產(chǎn)大佬們到底潤沒潤？

10、我們該如何重建信任？

六問

房子也會變成負資產(chǎn)嗎？

“腰斬”的房價，洶涌的“斷供潮”，暴增60倍的“法拍房”，各種怪象背后，房產(chǎn)“負資產(chǎn)時代”要來臨了？

過去20多年間，由于房價呈單邊上漲的行情，強大的升值和變現(xiàn)能力，讓很多人把樓市當(dāng)成“存錢罐” ，不斷加杠桿買房。

但如今，隨著調(diào)控的深入和市場供需關(guān)系的變化，人們發(fā)現(xiàn)——

杠桿會失靈，房價也會下跌，恒產(chǎn)也會變成負資產(chǎn)。

隨著一些城市房價下滑、二手房流通性變差，房東稅和其他費用支出增加，以及房產(chǎn)稅征收訊號等影響，一些較差的資產(chǎn)會出現(xiàn)主動斷供收益大于斷供成本的“負資產(chǎn)”情況。

根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市名單共有38個。其中二線城市13個，三四線城市多達25個。過去一年，一些城市房價甚至出現(xiàn)腰斬。

于是，有房主降價，血虧200多萬，也鐵了心要賣4套房的真實案例。

還有人即便白送房子，也要無條件贈予房產(chǎn)，不過有個前提——按時還貸。

天上不會掉餡餅，真相是，按該房產(chǎn)目前房價和房貸利率來算，接盤二手房按時還貸的總成本比買一套新房還要高。

“以前是贈人玫瑰手留余香，現(xiàn)在是贈人房產(chǎn)其心可誅?！?/strong>

無人接盤，強制停貸成了一些房產(chǎn)持有者的無奈選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國18個省份已有超100個樓盤項目出現(xiàn)業(yè)主“強制停貸”問題。

“停貸潮”的背后，一些房產(chǎn)變成“負資產(chǎn)”是其中的誘因之一。

與“停貸潮”并行的是法拍房數(shù)量暴增。

數(shù)據(jù)顯示，目前阿里房產(chǎn)上的法拍房數(shù)量已達118萬套，而在2018年底，這一數(shù)據(jù)才2萬套。

短短兩年，暴增60倍！

歷史總是驚人的相似。

房子變成負資產(chǎn)，同樣的劇本其實在英美、日本以及我國香港等地都曾真實地上演過。

1997至2003年間，香港房價整體跌幅高達70%。香港負資產(chǎn)問題最嚴重的時期為2003年6月，當(dāng)時共有超過10萬宗負資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額高達1650億港元。

在經(jīng)濟低迷、慘遭裁員的背景下，很多人被銀行要求補繳本金，拿不出就只能眼睜睜看著房子走法拍流程。還有人頂不住壓力跳樓，死后還欠銀行幾百萬……

這或許也是香港中產(chǎn)誓死要保衛(wèi)房價的原因。

所以，大家曾經(jīng)以為內(nèi)地的房產(chǎn)不會走香港的路，會一直上漲而非周期更迭。但沒想到，2022買房一直漲的共識徹底消失了，取而代之的是現(xiàn)在對負資產(chǎn)的擔(dān)憂。

七問

地產(chǎn)人簡歷能繞地球一周嗎 ？

一覺醒來，公司沒了，自己也被待業(yè)或裁員了；一場會議，高管帶頭下沉或降薪。

2022年，不少地產(chǎn)人因此陷入了無盡的“精神內(nèi)耗”。

除了調(diào)崗，降薪的，就是轉(zhuǎn)行和投身乙方懷抱的。

“2022年一定是地產(chǎn)乙方最內(nèi)卷的一年，因為所有的甲方都來了?！?/strong>

有人一年被裁4次，平均一個季度換次工作，自嘲簡稱季工，比小時工高級點的那種。

這一年，地產(chǎn)人的簡歷像蝗蟲過境般聲勢浩大、漫天飛舞，浮夸點說，怕是能繞地球一周了。

2022年第四季度，獵聘大數(shù)據(jù)研究院進行了一場關(guān)于離職率的調(diào)研，結(jié)論是——

房地產(chǎn)等行業(yè)會出現(xiàn)更多的流動情況，需要HR給予更多關(guān)注。

2022前三季度，有跨行跳槽意愿的求職者占比為69.19%，其中，房地產(chǎn)行業(yè)想要跨行跳槽的人最多，占比為21.12%。

當(dāng)前，房企債務(wù)危機仍未過去，不少房企回款艱難，流動性壓力未得到有效緩解，且仍有企業(yè)陸續(xù)暴雷出清，地產(chǎn)行業(yè)收縮已成共識。

這意味著短時間內(nèi)行業(yè)新增的崗位有限，存量崗位被留下的人牢牢占據(jù)；外面的人拼命爭奪有限的崗位，里面的人拼命想保住工作。

行業(yè)變化帶來的影響也引發(fā)了“蝴蝶效應(yīng)”，就連曾經(jīng)的高校大熱門——土木類專業(yè)，都不那么吃香了……

同濟大學(xué)土木工程錄取分數(shù)線今年大降了103分。

東南大學(xué)建筑系因招不滿人，需要接收從其它專業(yè)調(diào)劑過來的考生。

跟誰過不去，讓他學(xué)土木。

畢業(yè)就失業(yè)，傷害性極高，侮辱性極強。

八問

地產(chǎn)大佬們究竟有多少被捕風(fēng)險 ？

2022年，對于地產(chǎn)大佬而言是多事之秋的一年。

這一年，地產(chǎn)大佬們被捕風(fēng)險系數(shù)仿佛直線上升。

甚至出現(xiàn)了一天之內(nèi)3家房企的4名地產(chǎn)高層被帶走調(diào)查的行業(yè)巨震。

涉及企業(yè)包括央企華潤集團旗下的華潤置地、廈門最大國企廈門建發(fā)集團，以及深圳最大公共住房企業(yè)深圳市人才安居集團有限公司。四位地產(chǎn)大佬同一天被調(diào)查，屬實罕見。

深陷借款違約困境中的富力集團董事長、總裁張力也在這一年遭遇麻煩。

2022年11月30日，消息報道稱，張力在英國倫敦被當(dāng)?shù)鼐酱叮钡?2月12日，其在向當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц读?500萬英鎊的保釋金后才暫獲釋放。

1500萬英鎊的保釋金輕松創(chuàng)下了英國記錄。

英國人再一次見識到了中國地產(chǎn)商人的強大購買力。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)有SOHO中國、泰禾集團、寶能集團、建發(fā)集團、華潤置地、富力集團等多家知名房企高管涉嫌違法違紀被審查，并且近半年地產(chǎn)高管層人事變動也頻繁發(fā)生。

以前是喊你過來喝茶，現(xiàn)在是喊你進去吃飯。

2023年，大佬們可得悠著點。

九問

地產(chǎn)大佬們到底潤沒潤 ？

隨風(fēng)潛入夜，潤物細無聲。2022年，各種“潤”攻略爆紅網(wǎng)絡(luò)，（意為逃離攻略，潤即為“RUN”）“開潤”話題成為社會焦點。

財力雄厚的地產(chǎn)大佬們自然成為猜測的重點對象。

2022年9月7號，人們發(fā)現(xiàn)潘石屹和老婆張欣，卸任了SOHO中國的職務(wù)。隨后，潘石屹夫妻多次在美國活動的圖片被發(fā)布出來。

“到底還是跑了？”

在網(wǎng)友的疑惑中，人民日報寫了條耐人尋味的評論——

一個企業(yè)家即便能夠把企業(yè)發(fā)展得再大，如果沒有社會使命感不愿意承擔(dān)社會責(zé)任，那么他就不是我們所需要的。

潘石屹之后，大家敏感的神經(jīng)被徹底撥動了，只要發(fā)現(xiàn)房企高層辭任或職務(wù)變動，就認定其有潤的重大嫌疑。

頭頂“中國女首富”光環(huán)的龍湖集團創(chuàng)始人吳亞軍也不例外，在辭任龍湖集團執(zhí)行董事、董事會主席職務(wù)后，吳亞軍自然也被很多人認為是潤了。

此番消息一出，龍湖集團港股當(dāng)日跌去24%，一度暴跌44%。

遙想2022年龍湖暴雷等傳言，龍湖怕是要忍不住哭訴——

為什么受傷的總是我？

十問

我們該如何重建信任？

2022年，一些房地產(chǎn)唱空論調(diào)，以及各種暴雷、交付以及房地產(chǎn)股債等問題，讓購房人對房企和市場的信任降到了低點。

很多人不再篤定房價會永遠漲，也不再相信那些跌成仙股停牌的地產(chǎn)股能夠絕地反擊。

這是一個惡性死循環(huán)，信任的缺失引發(fā)了連鎖反應(yīng)——

購房者越是缺少信任，房企越難以用穩(wěn)定的銷售回款改善財務(wù)，市場越疲軟，購房者置業(yè)風(fēng)險就越高。

信任是根本，信心是黃金。

盡管這一年困難重重，但房企并沒有放棄，政策制定的高層也沒有放棄，試圖努力扭轉(zhuǎn)局勢，重建信心。

政策端在“房住不炒”和促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策主基調(diào)下，監(jiān)管層多管齊下，多地因城施策穩(wěn)樓市，通過保竣工、保交付來保障房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，通過各項財政金融政策提振房企和市場信心。

房企們則積極自救、主動化債、不斷優(yōu)化各項財務(wù)指標(biāo)，同時積極響應(yīng)國家保交樓等號召，用交付力和產(chǎn)品力取得市場信任，用回購和頻繁的投資人會議與投資者建立信任。

可以看到，進入2023年，政策還不斷加碼，1月5日，央行、住建部、銀保監(jiān)會三大部委集中發(fā)聲，簡單來說就是——

降首付、降利率、降門檻！大力支持居民的首套房購買！

中央終于對需求端松綁，并確定房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)。

只是，今非昔比。

在疫情和周期變革雙重打擊的經(jīng)濟環(huán)境中，當(dāng)人們失去“經(jīng)濟上行、房價提升”的共識，當(dāng)剛需的錢包也不再充盈，一切預(yù)期改善和需求刺激都變得更難。

如何在需求端重建信任，將是2023甚至未來幾年的重要課題。

最后，總結(jié)一下：

第六個問題——房子變成負資產(chǎn)的情況確實存在，但畢竟是少數(shù)。核心一二線城市，包括有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市依舊有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以買入，中國城鎮(zhèn)化依舊還有長路要走。

2023年，投資需警慎，買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，選好城市和地段才是王道。

第七個問題——短期來看房企收縮會造成地產(chǎn)人求職難。

但長期來看，打鐵還需自身硬，地產(chǎn)人擺正心態(tài)，積蓄力量才能安全過冬迎來春天。

第八個問題——地產(chǎn)大佬被捕等風(fēng)險事件，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展過程中必須解決好的問題。

集中的整治不是壞事，會進一步肅清行業(yè)環(huán)境，讓行業(yè)迎來更多生機。

第九個問題——地產(chǎn)大佬們到底真潤還是假潤，或許答案并不重要。

因為，要來的始終會來,要走的留不住，真要走，就隨他去，但我們也別冤枉一個好人。

第十個問題——2023年重建信任任重道遠，顯然，這不是單方面能憑一己之力解決的問題。

而是需要政府、房企、購房者、投資人等多方共同理解、包容、改善、進步才能化解的難題。

希望是什么?

悲觀者說:是地平線,就算看見,也永遠走不到。

樂觀者說:是啟明星,能告訴人們曙光就在前方。

悲觀者正確，樂觀者前行。

2022年，我們說是穿過行業(yè)的至暗時刻也不為過。

2023，留給我們的問題依舊很多，未來可能仍有困頓，但我們必須前行。

地產(chǎn)財富會也將與你一起繼續(xù)觀察、思考。敬請期待明日即將發(fā)布的《2022地產(chǎn)沉浮：誰在爬升，誰在跌落？》。

Ps.地產(chǎn)財富會“2023，問中求變”系列專題正在進行中。

目前已發(fā)布：

• 
  

• 2、“地產(chǎn)十問篇”：（下）

敬請期待以下好文：

• 3、地產(chǎn)沉浮篇：誰在爬升，誰在跌落？

• 4、政策洞察篇：2023的天，是什么樣的天？

• 5、債務(wù)觀察篇：留給展期房企的問題們

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