地產財富會

A股42家房企預告2022業績虧損

虧損總額超1600億

2023年內房企到期債務近萬億

地產債權人又被愁壞了

2023-2-3

卯兔新年開市第一周，房企們終于陸續把2022業績預告擺到了股東面前。

意料之中，不太好看。

根據wind數據，截至目前，66家上市房企公布了2022年報業績預告，超過六成、總計41家房企預計虧損。

排在預虧前列的，大多數為暴雷房企。其中虧損最高的榮盛發展，預告虧損上限甚至高達250億元。

數據顯示，預虧超過百億的上市公司達到7家，包括榮盛發展、藍光發展、華僑城A、泛海控股等。這7家公司的虧損上限就達到1118億元，而目前已發布預虧公告的房企總計虧損金額更是超過了1600億。

唯一出乎意料的是，2022年完成超過千億債務重組的華夏幸福扭虧為盈，全年盈利超過10億。雖然公告顯示，華夏幸福本期收益主要來源于債務重組帶來非經常性損益，不具有可持續性。但公司債務重組取得進展，也表明其企業經營困難正在化解。

回顧2022，在一系列地產紓困行動支持下，化債的春風在吹，但債務的大山仍沉重。

中指研究院數據顯示，2023年房企償債壓力較大——年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

在房企連發預虧預告的2023，今年上萬億的到期信用債還能不能如期還上？

地產債權人們，正心急如焚。

最近，地產財富會和部分債權人聊了聊，他們向我們傾訴了當下的困境。

當債務問題積重難返，債權人們面臨的，只剩下虧多或虧少的選擇。

原因有三：

首先，地產債是可以通過二級市場進行交易的，債權人先要面對價格下跌造成的浮動盈虧；

其次，無論是展期還是重組，即使最終債務圓滿償清，往往都需要債權人進行實質性”讓利“；

最后，漫長的債務處理過程會帶來極大的時間、人力成本，許多債主自身可能也急需優質債券帶來的固定現金流，極端情況下甚至造成債務沒還完、債主先倒閉的結果。

回顧這一年債權人和地產企業的愛恨情仇，一位債市從業者對我們表示：

這一年，地產債問題的后續市場表現不僅與資金相關，更與債權人企業關系、心理預期息息相關。

對債權人來說，他們的標準曾經非常嚴苛。但當地產債展期成為無奈中的常態，盡快解決問題才是關鍵。根據不同環境下的不同問題，不同預期，他們把展期企業分為不同權重的四類：

主動型、盡力型、沖突型、無奈型。

主動型：

世道艱難，但我一定會還

典型案例：金科、寶龍、融創等

面對債務問題，在可能違約前就和債權人做好預期溝通，表現出能力和責任，積極主動解決部分問題的企業，在債權人心中排位最靠前。

這部分主動性企業，在出現問題時也給出相對可以接受的方案，主動溝通，最終也成為了債權人相對更愿意達成展期協議的企業。

例如“PR融創01”，根據東方財富數據庫的公開數據，在融創整體債務重組方案通過之前，該債券累計展期三次。

其中，一展方案為在2023年9月30日前分7期償還本金，二展調整了每期還款比例，三展不僅將剩余還本日推后至2024年3月31日，并且調整了還款分期。

分期還本，或分期還本付息是2022年常見的房企展期方案。

如“20榮盛地產MTN001”一展計劃15個月分7期還本，利隨本清等。

分期償付式展期也衍生出多種變體，如“20金科03“一展選擇在回售日一次性支付利息，此后本金分6期在一年內兌付完畢，并進行質押增信；“16融創07”一展計劃在2年內分4期兌付本金，利隨本清，本期應計利息分2期于2022年內償還等。

當然，由于大部分房企的分期償還方案往往將本金大頭拖到末期償還，尾款比例就成為債權債務雙方拉扯的焦點。

有的企業展期方案因“尾款占比過高”而未被債權人會議通過，但也存在能夠擊穿債權人心理“下限“的奇葩。

比如“19滬世茂MTN001”計劃在12個月內分3期還本，利隨本清，其中尾款占比高達90%；又如“16富力04”二展罕見地下調了首期兌付比例，并上調了尾款比例等。

部分房企在展期方案未通過時，仍有辦法籌得資金，在寬限期屆滿前堪堪過關。

如寶龍地產曾公告稱公司擬尋求“20寶龍MTN001”和“20寶龍04”兩筆債券的展期，但或許是進展不順，此后又宣布將“20寶龍MTN001”應付利息按時轉入監管賬戶。

盡力型：

連續展期，盡力解決，等待重組

典型案例：富力、融信、中梁等

財務狀況尚可的房企或能通過展期博得一線生機，但是并不是所有房企都能有這份實力和運氣。

回顧暴雷房企一年的債務軌跡，不難發現許多企業在債務危機出現前或多或少都曾經成功展期過，但奈何違約來得太快，最終只能暫停兌付或整體重組。

最典型的例子當屬融信中國，該公司曾在年初回購小部分永續債，但在“19融信02“、”10融信01“成功展期后，該公司陸續公告2023年6月票據、2023年12月票據等違約事件。

再比如此前地產財富會曾寫過的中梁控股，早在上半年，該公司就曾謀求過5月到期、利率為8.5%的優先票據，以及7月到期、利率為9.5%的優先票據兩筆債券的展期事宜，并成功展期一年以上，但在年底仍不得不暫停了所有離岸債券的兌付工作，并引入第三方進行整體債務重組。

事件發生后，無論是企業公告還是市場反應，惋惜之情都溢于言表。

比起中梁控股，寶龍地產就幸運得多。

該公司同樣在債務危機之初就開始行動，包括債券展期，處置資產回血等，且該公司還屬于2021年報延期、頻繁更換核數師的房企之一，延期刊發的年報賬面現金仍不足以覆蓋短債。

然而奇跡般地，寶龍地產不僅熬到了政策落地，還于12月獲得了上海農商銀行50億元意向授信額度。

這些問題重重的連續展期企業，雖然暫時沒有能力解決所有問題，但是態度好，長遠有希望通過債務重組解決部分問題，總好過什么錢都拿不回了。

因此他們也能在妥協中獲得債權人無奈中的理解，達成展期或者繼續展期，并且有希望通過后續的重組“闖關成功”。

除獲得政策救濟的寶龍地產，也有許多較為積極推動債務重組工作的房企也在年內通過了債務重組方案，為自己博得了一絲喘息的機會。

如率先完成境內境外兩項債務重組工作的富力地產，大手筆甩賣了一年資產富力，不僅能讓債權人在展期時接受上調尾款，最終還將債務整體打包延期了3-4年并附有豁免條款。

近期，隨著政策的調整，政府對房企化債問題的關注，主動型房企也率先迎來重組的新進展。例如，不斷調整方案的融創中國，最終不僅境內債成功整體展期3-4年，且境外債的重組方案也有望在2023上半年落地。

沖突型：

沖突型：違約來得太快就像龍卷風

典型案例：榮盛發展、佳源國際、禹洲集團、佳兆業等

并不是所有房企都能提前為即將到來的危機做準備，也有房企或自我感覺良好，或來不及展期，最終造成連續違約。

如榮盛發展，該公司董事長在年初堅稱企業不會暴雷，4月還曾成功借舊還新，但隨著時間推移，商票拒付、理財違約等事實逐漸浮出水面，最終在2023年初股價跌破每股凈資產。

又如祥生控股2月股價閃崩時堅稱不會違約但被光速打臉，此后一年內陸續有違約事件發生，其高層在接受媒體采訪時曾坦言“來不及準備“。

由于預期落差，這些企業的債權債務矛盾更為劇烈，在推進債務工作的同時往往伴隨著高層換血、清盤呈請等負面事件。

如佳源國際控股在股價閃崩后曾接到清盤呈請，雖然此次呈請最終被駁回，但此后該公司又經歷了股價二次閃崩以及二次被提請清盤。直到今年年末，最新一次清盤聆訊仍在延期之中。

又如禹洲集團在3月暴雷后曾被指“安內攘外”，區別對待美元債，創始人不愿為債務提供個人擔保等。該公司的債務工作在6月由創始人的妻子郭英蘭接棒掌門人后才得以繼續推進。

此類房企的債權債務人往往各執一詞，意見難以統一，如佳兆業仍在難產中的債務重組工作。

目前最新消息是，境外債權人計劃以20億美元收購已停工住宅項目，并提供23億美元本金減免，注入5.5-7億美元的新股本；但佳兆業方面傳出的消息卻是擬將境外債務轉換為上市公司或項目公司股權。

通過佳兆業的案例我們不難看出，此類房企在債權人心中的形象已經完全破裂，債權人基本不會考慮企業的存續問題，并且急于從中挽回損失。

而暴雷企業常以未來恢復正常經營狀態為談判前提，因此與債權人產生預期上的根本沖突，可以想見后期工作推進仍困難重重。

無奈型：

他們真的沒錢，也沒人能讓他們還錢

典型案例：恒大、花樣年、藍光、泰禾等

最后，重重債務問題中，還有一類最讓債權人無奈的企業。

對這些企業而言，如何還債已經是法院才需要考慮的問題了。

比如一年內開庭374次的藍光發展：

截至2022年12月底，藍光發展已發行尚未兌付的公司債共8支，存續本金55.54億元，包含6支公募公司債券以及2支私募公司債券，累計違約本金55.54億元。此外，由于司法拍賣或強制執行等被動減持事件，母公司藍光集團持有藍光發展的股份比例已經從年初的50.13%降低至目前的13.90%。

與此相似的還有ST泰禾、陽光城等。

上述兩家企業截至2022年底未償還債務數額均為約500億元，但目前泰禾投資所持ST泰禾股份大部分已被司法凍結，而陽光城經過多次被執行后，第三方估測凈資產僅余約181億元。

一位債權人對我們表示，這些企業在他們心里已“名存實亡”。比起通過清盤呈請“暗示”企業盡早還債，強制執行就是真正無奈的割肉止損，只能全方位與暴雷企業“劃清界限”。

通過企業預警通查閱上述公司全年動態，正面消息寥寥無幾，負面消息大多是司法公告、拍賣情況、經營虧損循環發布。除了還沒有退市、還沒有破產清算外，幾乎沒有企業仍然“活著”的實感。

甚至部分債務過重、債權人大排長龍的企業，成為了2022年的“吃瓜流量擔當”，只要一有相關企業的花邊新聞，馬上引來一系列吐槽和追債的債權人。

典型如中國恒大，萬億負債中，他的債主確實太多，部分債權人甚至告訴我們，“感覺自己已經完全失去了收回錢的希望，還能怎么辦呢？”

雖然2022對房企來說是艱難的一年，但對于債權人而言也同樣殘酷。

“持續受傷”的一位債權人對我們說：“還能怎么辦呢？還好新的一年政策端已經改變了，等待2023的重組進展吧。”

無論是主動型、盡力型、沖突型還是無奈型企業，面對出險房企，這位債權人現在都只有一個期盼——

那就是希望銀行資金進入國央企后，并推動他們啟動對出險房企的項目收并購和債務重組。

“但重組的路也并不好走。”

他表示，唯物主義的他甚至也想禱告，“只希望兔年能多一些好運氣。”

新舊交替總伴隨著浮沉變幻。

對過去一年的拷問和審視，是為了更好地看清未來的路。

2023年已經向我們走來，這一年房地產將是怎樣的光景？地產財富會與你一起「開年問勢」，提前鎖定乘勢而上的機遇和路徑。

歡迎關注地產財富會“2023，問中求變”系列專題，。

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