放松限購、降首付、降利率、補貼稅費……最近好像到處都是樓市政策放松的消息，但具體來看，主要還是集中在二三線城市，北京還是不動如山。

但近期關于“北京將以房山作為試點放松調控，認房不認貸”的消息，越來越多，尤其是中介們的朋友圈里傳得那是有鼻子有眼睛的，據說兩會后會公布。

瓜保熟么？瞭望君覺得在政策正式對外公布之前都不好說，還是以官宣為準。那么，對房山樓市的影響大么？房山的房子值得買么？咱們來具體說說。

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政策的風聲從哪來？

眾所周知，北京現行的限購政策，總結來看最重要的一點就集中在首套認定上，“認北京的房，全國的貸”。簡單點說，只有在京無房，且全國都沒有房貸記錄（已還完的也不行），才能擁有北京的首套資格，即首付3.5成或4成買房。

單這一條，就將一大批曾在老家貸款買房的人，或者“賣一買一”、“賣舊換新”的改善一族攔在了門外。二套首付門檻達6成或8成，結合北京房價，首付得多掏個上百萬，只能嘆一聲，要不起！

而從成交來看，受房地產市場整體持續調整的影響，北京樓市也沒能獨善其身，去年北京新房成交規模下降幅度約三成。中原地產數據顯示，2022年北京新房成交4.3萬套/545萬㎡，套數同比下降29%，總金額3269億元，同比下降19%，但絕對規模仍處于近十年中上水平。

對于銷售下滑的原因，瞭望君的朋友這么總結：“限購不放松、首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒資格進場。”歸根結底，除了市場影響買房信心之外，“認房又認貸”的政策疊加二套房的高首付比例，一定程度上限制了購房需求的釋放。

好消息是，近日“一區一策”被寫入北京市政府工作報告，可以說給樓市調控開了個口子。

2023年1月31日，北京市人民政府印發《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中第232條提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。籌建保障性租賃住房8萬套，竣工各類保障性住房9萬套，保持住宅用地穩定供應，保障房地產市場平穩發展。

尤其是聯想到此前通州臺湖、馬駒橋區域解除雙限，以及更早之前發布的北京老人購房特殊支持政策，試點推出地三個“全齡友好住宅”項目。“一區一策”，試點先行的可能性極大。

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為什么是房山？

從新房成交來看，房山成交量幾近腰斬，房山2022年全年僅網簽了約3000套房，銷售金額僅約105億，同比2021年銷量下跌近50%。整個區域年銷售額，還比不上2022年銷冠北京城建天壇府（超120億）一個盤的銷售額。

從成交均價來看，過去三年房山新房的成交均價分別是：2022年33766元/平，2021年33965/平，2020年33251元/平。也就是說，房山房價三年沒漲。

作為承接主城區剛需外溢的的主戰場之一，房山新房的市場的頹勢，某種程度上代表了北京剛需購房者信心的下降，及持續觀望的情緒。

傳導到土地市場，據瞭望君統計，自去年起，房山區僅供應了4宗宅地，且全部為底價成交。可見，房山新房市場的買賣雙方，信心都在降低。

而與市場頹勢相對的是，房山新房庫存量并不低，不包含限競房時代遺留的大量庫存，僅純商品房，保守估計就至少超5000套。按照2022年的去化速度粗略估算，房山純商品房的去化周期至少也要2年左右。

這種趨勢下，疊加后續持續供應，供大于求影響下，房山樓市無疑會更差。也就是說，2023年，房山樓市確實亟需針對性的政策提振。

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那么于買房人而言，什么樣的人，還適合在房山置業呢？

出于自住需求，在房山及周邊，比如豐臺總部基地等片區上班的剛需一族，可以買。畢竟既能自住，買房壓力也不大，而且房山內部已經發展形成了相對完善的生活配套體系，適合居住。房山本地人置換同理。

但投資，需慎重。畢竟相比其它區域，目前房山是價格洼地，但也是價值洼地，從三年沒漲的房價就可見一斑。

分片區來看，長陽＞良鄉大學城＞良鄉、青龍湖。

良鄉和青龍湖都還有大量的限競房庫存，但兩個板塊目前都存在配套有待發展，交通不便的問題。尤其是青龍湖，現在已經成為各大開發商避之無恐不及的位置，去年青龍湖地塊數次上架數次流拍，根本沒人敢買。

房山近兩年新入市純商品房項目

長陽和良鄉大學城附近的新項目，相對距城區更近，在進城距離上更有優勢。且同樣位于五環邊，成交均價僅在4萬/㎡左右，價格洼地優勢明顯。

從產品上看也以小戶型為主，低總價首付100萬左右，生活配套齊全，交通上還有一定的優勢，尤其適合剛需買房者上車。且目前市場上庫存充足，留給購房者優中選優的機會還很多。

當然，從規劃上看，房山是真正的價格洼地，但并非一直是價值洼地，只是還需要時間。根據“十四五”規劃和房山分區規劃，房山區的目標除了建成生態宜居示范區和還要成為創新驅動、文旅融合、產業現代的科技金融創新城。且在教育、醫療等方面，目前也有包含三甲醫院宣武醫院房山院區建設，北京理工大學、北京市十一學校合作辦學等一系列實質性的利好。

反應到土拍上，雖然頻頻底價成交，但也能看到仍有房企看好房山，選擇持續深耕，這就是中建智地。在近3年時間里，先后5次重金拿地，押注房山，先后推出了中建·京西印玥、中建·學府印悅、中建學府印悅二期、春和印象等項目，加上待入市的新項目，已經在區域形成了較強的影響力。其中，中建·京西印玥還以1051套成交量、近33億的銷售額成為2021年房山區銷冠。

除了接地氣的低總價，五環邊的5-6層低密純洋房社區，再加上高得房率，產品設計上通透方正、大陽臺、大飄窗、三面寬朝南等，以及較高的精裝標準，帶來的超高的產品性價比，才是其備受追捧的原因。同時在激烈的市場競爭環境下，也會推動競品在產品上持續發力。

綜上，房山還是有好產品的，如果的出于自住需求的剛需上車族，不妨考慮一下~