放松限購、降首付、降利率、補(bǔ)貼稅費(fèi)……最近好像到處都是樓市政策放松的消息，但具體來看，主要還是集中在二三線城市，北京還是不動(dòng)如山。

但近期關(guān)于“北京將以房山作為試點(diǎn)放松調(diào)控，認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息，越來越多，尤其是中介們的朋友圈里傳得那是有鼻子有眼睛的，據(jù)說兩會(huì)后會(huì)公布。

瓜保熟么？瞭望君覺得在政策正式對外公布之前都不好說，還是以官宣為準(zhǔn)。那么，對房山樓市的影響大么？房山的房子值得買么？咱們來具體說說。

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政策的風(fēng)聲從哪來？

眾所周知，北京現(xiàn)行的限購政策，總結(jié)來看最重要的一點(diǎn)就集中在首套認(rèn)定上，“認(rèn)北京的房，全國的貸”。簡單點(diǎn)說，只有在京無房，且全國都沒有房貸記錄（已還完的也不行），才能擁有北京的首套資格，即首付3.5成或4成買房。

單這一條，就將一大批曾在老家貸款買房的人，或者“賣一買一”、“賣舊換新”的改善一族攔在了門外。二套首付門檻達(dá)6成或8成，結(jié)合北京房價(jià)，首付得多掏個(gè)上百萬，只能嘆一聲，要不起！

而從成交來看，受房地產(chǎn)市場整體持續(xù)調(diào)整的影響，北京樓市也沒能獨(dú)善其身，去年北京新房成交規(guī)模下降幅度約三成。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京新房成交4.3萬套/545萬㎡，套數(shù)同比下降29%，總金額3269億元，同比下降19%，但絕對規(guī)模仍處于近十年中上水平。

對于銷售下滑的原因，瞭望君的朋友這么總結(jié)：“限購不放松、首付不降低，有資格的人不敢加杠桿，不用杠桿的人沒資格進(jìn)場。”歸根結(jié)底，除了市場影響買房信心之外，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策疊加二套房的高首付比例，一定程度上限制了購房需求的釋放。

好消息是，近日“一區(qū)一策”被寫入北京市政府工作報(bào)告，可以說給樓市調(diào)控開了個(gè)口子。

2023年1月31日，北京市人民政府印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。籌建保障性租賃住房8萬套，竣工各類保障性住房9萬套，保持住宅用地穩(wěn)定供應(yīng)，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

尤其是聯(lián)想到此前通州臺(tái)湖、馬駒橋區(qū)域解除雙限，以及更早之前發(fā)布的北京老人購房特殊支持政策，試點(diǎn)推出地三個(gè)“全齡友好住宅”項(xiàng)目。“一區(qū)一策”，試點(diǎn)先行的可能性極大。

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為什么是房山？

從新房成交來看，房山成交量幾近腰斬，房山2022年全年僅網(wǎng)簽了約3000套房，銷售金額僅約105億，同比2021年銷量下跌近50%。整個(gè)區(qū)域年銷售額，還比不上2022年銷冠北京城建天壇府（超120億）一個(gè)盤的銷售額。

從成交均價(jià)來看，過去三年房山新房的成交均價(jià)分別是：2022年33766元/平，2021年33965/平，2020年33251元/平。也就是說，房山房價(jià)三年沒漲。

作為承接主城區(qū)剛需外溢的的主戰(zhàn)場之一，房山新房的市場的頹勢，某種程度上代表了北京剛需購房者信心的下降，及持續(xù)觀望的情緒。

傳導(dǎo)到土地市場，據(jù)瞭望君統(tǒng)計(jì)，自去年起，房山區(qū)僅供應(yīng)了4宗宅地，且全部為底價(jià)成交。可見，房山新房市場的買賣雙方，信心都在降低。

而與市場頹勢相對的是，房山新房庫存量并不低，不包含限競房時(shí)代遺留的大量庫存，僅純商品房，保守估計(jì)就至少超5000套。按照2022年的去化速度粗略估算，房山純商品房的去化周期至少也要2年左右。

這種趨勢下，疊加后續(xù)持續(xù)供應(yīng)，供大于求影響下，房山樓市無疑會(huì)更差。也就是說，2023年，房山樓市確實(shí)亟需針對性的政策提振。

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那么于買房人而言，什么樣的人，還適合在房山置業(yè)呢？

出于自住需求，在房山及周邊，比如豐臺(tái)總部基地等片區(qū)上班的剛需一族，可以買。畢竟既能自住，買房壓力也不大，而且房山內(nèi)部已經(jīng)發(fā)展形成了相對完善的生活配套體系，適合居住。房山本地人置換同理。

但投資，需慎重。畢竟相比其它區(qū)域，目前房山是價(jià)格洼地，但也是價(jià)值洼地，從三年沒漲的房價(jià)就可見一斑。

分片區(qū)來看，長陽＞良鄉(xiāng)大學(xué)城＞良鄉(xiāng)、青龍湖。

良鄉(xiāng)和青龍湖都還有大量的限競房庫存，但兩個(gè)板塊目前都存在配套有待發(fā)展，交通不便的問題。尤其是青龍湖，現(xiàn)在已經(jīng)成為各大開發(fā)商避之無恐不及的位置，去年青龍湖地塊數(shù)次上架數(shù)次流拍，根本沒人敢買。

房山近兩年新入市純商品房項(xiàng)目

長陽和良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的新項(xiàng)目，相對距城區(qū)更近，在進(jìn)城距離上更有優(yōu)勢。且同樣位于五環(huán)邊，成交均價(jià)僅在4萬/㎡左右，價(jià)格洼地優(yōu)勢明顯。

從產(chǎn)品上看也以小戶型為主，低總價(jià)首付100萬左右，生活配套齊全，交通上還有一定的優(yōu)勢，尤其適合剛需買房者上車。且目前市場上庫存充足，留給購房者優(yōu)中選優(yōu)的機(jī)會(huì)還很多。

當(dāng)然，從規(guī)劃上看，房山是真正的價(jià)格洼地，但并非一直是價(jià)值洼地，只是還需要時(shí)間。根據(jù)“十四五”規(guī)劃和房山分區(qū)規(guī)劃，房山區(qū)的目標(biāo)除了建成生態(tài)宜居示范區(qū)和還要成為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、文旅融合、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代的科技金融創(chuàng)新城。且在教育、醫(yī)療等方面，目前也有包含三甲醫(yī)院宣武醫(yī)院房山院區(qū)建設(shè)，北京理工大學(xué)、北京市十一學(xué)校合作辦學(xué)等一系列實(shí)質(zhì)性的利好。

反應(yīng)到土拍上，雖然頻頻底價(jià)成交，但也能看到仍有房企看好房山，選擇持續(xù)深耕，這就是中建智地。在近3年時(shí)間里，先后5次重金拿地，押注房山，先后推出了中建·京西印玥、中建·學(xué)府印悅、中建學(xué)府印悅二期、春和印象等項(xiàng)目，加上待入市的新項(xiàng)目，已經(jīng)在區(qū)域形成了較強(qiáng)的影響力。其中，中建·京西印玥還以1051套成交量、近33億的銷售額成為2021年房山區(qū)銷冠。

除了接地氣的低總價(jià)，五環(huán)邊的5-6層低密純洋房社區(qū)，再加上高得房率，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上通透方正、大陽臺(tái)、大飄窗、三面寬朝南等，以及較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)，帶來的超高的產(chǎn)品性價(jià)比，才是其備受追捧的原因。同時(shí)在激烈的市場競爭環(huán)境下，也會(huì)推動(dòng)競品在產(chǎn)品上持續(xù)發(fā)力。

綜上，房山還是有好產(chǎn)品的，如果的出于自住需求的剛需上車族，不妨考慮一下~