（亞晨/文）作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一，不動產“帶押過戶”模式得到全面推進。

3月30日，自然資源部、中國銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下稱《通知》）提出，各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。

據悉，“帶押過戶”是指依據《民法典》有關規定，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產。在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

2021年出臺的《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號）曾明確“保障抵押不動產依法轉讓，完善不動產登記簿”，在登記制度層面做好了與《民法典》的銜接。自然資源部部長王廣華在2023年全國自然資源工作會議上也明確表示，要總結推廣“帶押過戶”等改革創新舉措，不斷提升不動產登記規范化便利化水平。

按照《民法典》的有關要求，不動產“帶押過戶”的政策最終落地。“帶押過戶”的實施將改變“先還后賣”的傳統模式，簡化了不動產交易時間與流程，有效降低了交易成本與風險。

鼓勵各地引入預告登記，防止“一房二賣”

據了解，此前各地積極探索開展不動產“帶押過戶”服務，優化辦理流程，積累了比較成熟的經驗做法。目前，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產“帶押過戶”。其中，天津、浙江、山東、山西、江蘇、福建和湖北等省份已經全面開展。

通過這些城市的實踐，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

一是，新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

二是，新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

三是，抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

《通知》要求，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

推動“帶押過戶”服務常態化

根據《通知》，要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

《通知》強調，各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。

不動產登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務端口，實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動產登記”等方式，全面應用電子不動產登記證明，支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。

銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業務流程改造，完善風險管控機制，確保資金安全高效。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款，確保資金按時到賬。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，“帶押過戶”政策要從當前改革和經濟穩發展的大框架下進行，其對于房地產領域和宏觀經濟發展等都具有非常積極的刺激作用。過去各地試點和案例已獲認可，具備了推廣的可能。從實際推進情況看，“帶押過戶”使得二手房交易明顯加快，成本明顯降低。該政策對于后續盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易都具有積極作用。