2023年4月10日，北京住建委在官方網站網站掛出了《2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況》，在這個“情況”中，明確提出了北京兩個樓市重磅政策：

第一，“全齡友好購房支持政策相關部門正在會簽，已有3個部門簽回，還有1個部門未簽回，經與人行營管部溝通，同意在正式發文前就3個試點項目窗口指導銀行辦理全齡友好購房信貸業務”。

這意味著“北京全齡有好購房支持政策”即將正式亮相。

什么是“全齡友好購房支持政策”？

其實就是對北京城區老年家庭（60周歲及以上）購房，并把戶口遷至項目所在地的，給予一定的支持政策：

其中：

老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買普通住房執行首付比例35%、非普住房首付比例40%，并享受相應貸款優惠利率。

購買140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行。

其子女可作為共同借款人申請貸款。

這就相當于北京樓市其實放開了三大限制：

其一是認貸款紀錄已經接近取消，因為老年家庭只要無房+無在還貸款就可以按照首套貸款；

其二是二套首付可以從80%降低到60%，老年家庭就算是二套房貸，也可以從80%降低到60%。

其三是正式支持“接力貸”，子女可以作為共同借款人一起貸款。

這樣一來，北京老人的“購房資格”就非常重要了。

這個政策北京其實已經“試點過”，主要的試點項目在昌平，這一次如果正式公布的話，可以會普及北京五大新城的所有項目。

其中會包括房山、昌平、順義、亦莊和大興，這五個區域是北京未來主要人口的承載地。

這一次通過全齡友好購房支持政策，可以有效的推動北京城區人口的疏解，尤其是向北京五大新城疏解，大大緩解主城區的人口密度。

尤其是北京主城區的老年家庭，是非常需要改善居住環境的，畢竟之前居住的房子過于破舊了，這一次的全齡友好購房支持對于他們來說，是一次住房改善的最好機會。

最關鍵的是，這一次還明確提出了支持“接力貸”，這其實也相當于給與了北京戶口家庭一次“降低二套首付”的最好改善時機。

很多北京戶口家庭可以借此機會實施“改善”，北京改善需求必定大爆發，尤其是北京五大新城的樓市迎來超級重大利好。

第二，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

這個信息的公開，意味著房山試點“多子女家庭+職住平衡家庭購房支持政策”已經基本確定。

房山樓市在本輪樓市政策中，已經率先搶跑了。

其實在年初北京市政府印發的“2023年市政府工作報告重點任務清單”，里面的“第232條”就明確提出：完善‘一區一策’調控措施”的說法。

什么叫做“一區一策”？

意思就是北京不會進行樓市政策的總體放松，而是根據各區的樓市情況，各區各自實施不同的“限購限貸政策”。

北京目前一共有16個行政區+1個經濟開發區，分成三個“檔次”：

第一是“中心城區”，包括東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，還有未來的通州北京城市副中心。

第二是“近郊新城區”，包括昌平、亦莊、順義、房山、大興。

第三是“遠郊生態涵養區”，包括懷柔、密云、延慶、平谷、門頭溝等偏遠郊區。

如果按照北京要實施“完善一區一策的調控措施”的說法，那就是“各區都可以實施不同的樓市政策”，肯定是“有松有緊”。

再結合目前北京即將啟動“新一輪人口疏解”的基本背景，我們基本可以判斷：

北京中心城區的樓市政策幾乎不可能放松。

也就是說，對于目前的東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山和通州來說，樓市政策應該不會有太大變化，基本保持不變。

而作為北京的“生態保護區”的“遠郊涵養區”也不會放松樓市政策：包括平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝等也不會實施“一區一策”。

因為這些“生態涵養區”也不允許常住人口聚集和大規模房地產開發。

因此最有可能實施“一區一策松綁政策”的區域一定是在“近郊新城區”：房山、亦莊、大興、順義、豐臺。

因為在北京新版城市規劃中，只有“近郊新城區”才允許常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城區人口疏解的核心板塊。

未來北京各大近郊新城都至少要承接主城區常住人口轉移規模在10-20萬以上，因此近郊新城才是北京樓市發力的重點。

那么，哪個“近郊新城”會第一個試點“一區一策的樓市松綁政策”呢？

目前看，房山區首先“搶跑”已經基本確定了。

原因非常簡單：房山區的經濟水平和房價水平，目前在整個“近郊新城”中都是墊底的。

目前房山區的“住宅可售存量”已經超過1萬套，按照2022年房山的去量化大概是4000套來估算，房山區的去化周期已經達到了2-3年。

而且從過去一年的樓市走勢來看，房山樓市隱隱有持續“走低”的趨勢：市場成交量和成交價格都在持續“走低”。

因此房山樓市盡快實施“一區一策”，首先對樓市進行松綁，對于支持房山樓市，吸引城區人口加大規模流入房山，是有明顯利好的。

那么什么是“ “多子女家庭+職住平衡家庭購房支持政策”？

我們判斷大概率就是兩點：

第一，多孩子家庭應該可以取消認房不認貸，降低二套首付，這是給多生孩子家庭的一個支持。

第二，所謂的職住平衡，應該就是如果把城里的房子賣掉，在房山地區買房，屬于北京唯一住房，也可以認房不認貸，降低二套首付。

這是疏解城區人口的“重要手段”。

如果房山實施“樓市新政”，房價會怎么變？

我們認為一旦實施“樓市新政”，房山房價有望上漲20%以上。

原因主要有三點：

第一點，房山的發展基本面是在不斷提升的，尤其是隨著“樂高樂園”，“宣武醫院”，“清華附中”，“人大附中”等項目的逐漸清晰落地，房山的配套短板已經逐漸被填平。

第二點，隨著麗金線的建設，房山地鐵將直通麗澤商務區和西城金融街，房山未來的房價妥妥向石景山看齊。

第三點，一旦樓市新政實施，城區剛需和改善人群將首先涌向房山購房，畢竟取消了認房不認貸，購房門檻忽然就降低了。

這對于大量的城區改善客戶來說，是最好的改善機會。

綜上所述，我們認為在北京即將啟動“新一輪人口疏解”的關鍵時間節點，在北京“近郊新城”完善“一區一策”是完全應該的。

這不僅可以推動北京主城區常住人口加快向近郊疏解，同時還可以幫助北京近郊樓市“去庫存”，最關鍵還有可以讓北京“賣地更順暢”。

這是“一箭三雕”的政策趨勢。

最關鍵的是，北京這一次的政策松綁，非常具有“樓市風向標”的意義，這說明中國樓市再次重啟的機會已經基本確定了。

連北京都松了，還有什么可以考慮的呢？說明房地產的大力支持已經成為新一輪經濟的核心發動機。

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