成立才4個多月的四川中蓋建設工程有限公司，拿到龍泉驛一塊20多畝的住宅用地，目前沒有看出這個公司具有房地產項目開發和銷售的經驗，他們該怎么開發這塊地啊？

成都龍泉驛一在建樓盤實景/鐵拐李攝

今天上午，成都拍地，青羊區金沙街道35.47畝地塊、天府新區萬安街道44.44畝地塊、龍泉驛區龍泉街道21.60畝地塊，皆找到買家。

關于這三個買家的故事，拿下青羊地塊的中建壹品投資發展有限公司、拿下天新地塊的成都市誠諾泰貿易有限公司，雖然他們的背景啊、做過哪些項目啊、老板是誰啊等等情況，《樓究院》十分清楚，但本文暫不表。

現在來說說拿下龍泉地塊的這個四川中蓋建設工程有限公司。

龍泉這塊21.60畝的地，是個純住宅用地，雖然位于龍泉老城區，但也靠近現在成都東很火熱的片區東安新城，而且周邊路網、地鐵、公園等城市配套還是較為成熟的。

按規劃1.5的容積率，在這塊地上只能修建2.2萬方的房子，而且清水房限價沒有超過2萬/平，最多只能買19500元/平。

按成交樓面地價8000元/平來算，這塊地上的房子賣清水的話，每平有11500元的毛利。除掉建安、施工、人力、營銷、稅務、管理等成本，“可能做得出來4000-5000元左右的凈利。”一個跟《樓究院》較為熟悉的業界朋友如是說道。

就算只有4000元/平的凈利，那么，這塊地可修建2.2萬方的房子，整體凈利就有8800萬。如果成本控制得好，做到5000元/平的凈利，那么，這塊地開發建設銷售完畢后，就可賺1個多億了。

“這種20多畝的小地塊，規劃設計、建筑施工、銷售回款，速度可以很快的。”上面這個業界朋友繼續分析，“如果是一個開發經驗相對豐富的團隊來做，可能最多一年半載就可去化完。那樣，個把億就到手了。這就是一些開發商開發小地塊的利好之處。”

只是，只是現在拿到這塊地的公司，四川中蓋建設工程有限公司，從目前《樓究院》獲悉的信息來說，沒見到這個公司有什么房地產開發經驗。

截止本文發布之日的企業信息顯示，四川中蓋建設工程有限公司才成立4個多月，是在2022年12月12日注冊于成都市青羊區提督街58號25樓8號的，注冊資本只有500萬元，實繳資本為0萬元，法定代表人為何春奕。

這個公司的經營范圍包括建設工程施工、建設工程勘察、建設工程監理、建設工程設計、住宅室內裝飾裝修、房地產開發經營、測繪服務、建筑勞務分包、施工專業作業、工程管理服務、五金產品零售、建筑材料銷售、軟件開發、工程造價咨詢業務、房地產評估、房地產經紀、房地產咨詢等。

看得出來，這是一個主要搞建筑工程、建筑材料的公司，不過也可搞房地產開發經營，是可以去拿一塊地來修房子賣的。

按股權結構，這個公司有兩個自然人股東，一個是其法定代表人何春奕，占其股49%，認繳出資額245萬元；另一個是占其股51%的劉增凱，認繳出資額255萬元。

關于何春奕，除了擔任四川中蓋建設工程有限公司的法定代表人外，還擔任成華區錦奕商貿部的法定代表人，這是一個何春奕獨資的注冊資金只有1萬元的、批發零售服裝的市場主體。另外，何春奕還擔任杜勝龍做法人并獨資的成都龍杰盛商務信息咨詢有限公司的高管，但何春奕沒有在這個公司占股份。

而劉增凱名下，只有四川中蓋建設工程有限公司這一個市場主體。

那么，現在問題來了：

如果這個才成立4個多月的四川中蓋建設工程有限公司以前沒有做過房地產項目，兩個自然人股東也不知道到底有沒有房地產開發經驗，他們拿到龍泉的這塊地后，雖然只有20畝出頭，但也要繳納1.7個億還要多的土地款，而且拿到地后按規定是要在6個月內完成土地備案、審批程序和開工等手續的，這個時候，他們是不是急需組建一個具備開發房地產項目經驗的操盤團隊啊？或者，他們是不是有可能通過股權合作引入一家做過不少房地產項目的開發商來共同開發這個小地塊呢？

（作者：鐵拐李）

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