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昨天（4月20日），深圳樓市一則重磅消息瞬間引爆地產圈。

“銀行房貸不與二手房參考價掛鉤，可按照備案價/評估價執行。”

有的銀行開始執行了，正式發文還得等消息。

有中介店鋪接到通知：即日起，銀行將按評估價貸款，抓緊時間逼客，市場即將啟動！

這對于深圳目前低迷的二手房市場來說，無疑是利好消息，提振市場信心。

在文君看來，官宣文件還未看到，大家切勿放松。

不過，從這一動作我們能感受到，深圳提振樓市愈發明顯，這項政策一旦塵埃落定，改善群體首先會“聞風而動”，畢竟樓市每次放水，改善/高端樓盤，成交價最先反彈，這波想入市的改善置業者也一定不會錯過良機上車。

一邊支持改善群體買房，一邊鼓勵人才留下來，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，創新提出“四跟”（跟著產業園區走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走）保障策略，加大保障性住房建設籌集力度，努力實現保障性住房高品質、多戶型、便捷化、可持續。

深圳想要“兩條腿”走路，在實踐過程中會不可避免會產生沖突，因為優質的資源有限，誰都想來分一杯羹，必然會有一些爭執。

最近鬧得沸沸揚揚的光明“深中”學位風波事件，終于塵埃落定了。

官方發布公告顯示，長圳保障性住房片區學校（暫定名）由原來的84班擴建到138班，同時招生范圍擴大到甲子塘、塘尾、塘家三個社區。

長圳保障性住房片區學?，F狀位于甲子塘社區，為84班九年一貫制學校，擬擴大辦學規模，擴建為138班九年一貫制學校（小學84班，初中54班）。

擴建部分位于塘尾社區，規劃54班，計劃2024年建成投入使用。擴建完成后，甲子塘校區為小學部，塘尾校區為初中部，其中：面向長圳保障性住房一期（鳳凰英薈城）、二期（安居鳴鹿苑）招生小學48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三個社區（除鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑外）招生小學36班、初中18班。學校擴建完成前，具體招生班數根據實際情況確定。

說白了，就是對光明深中進行擴建，原校區作為小學部，新擴建校區作為中學部，保障房和商品房分別招生，解決了這個學位爭議。

這樣一來，買了商品房的業主，也可以正常上學了。

不過從這件事，我們也能從中看出這是深圳名校優先配套保障房的嘗試，在如今大力推行保障性住房的當下，保障性住房所享有的城市資源一定會有所傾斜，不能再用老眼光去看待商品房和保障房了。

而且類似這樣的事情在深圳并不是第一例。

在2023年2月，深圳中學大鵬學校，也出現過優先保障房業主子女入讀的情況。

當時，大鵬新區教育和衛生健康局發布《大鵬中心區08-13地塊學校招生地段范圍（征求意見稿）》。

當中表示，學校將為安居鵬灣府、安居龍灣府的獨享學區。

當時，對于這樣的學區劃分，當時也有很大爭議，但最終也是作出部分修改：

1、將“獨享學區”修改為“單享學區”。

2. 如果還有空余學位，再與大鵬辦事處其他公辦學校組成共享學區，采取積分高低方式排序入學。

由此看出，在教育資源到底優先商品房業主，還是保障性住房業主的問題上，一方面會考慮就近入學原則，另一方面也會考慮學校是否為保障性住房所建。

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如果說保障房也能享有同等教育配套，是不是大家買房的邏輯要發生變化了呢？是不是就不用買商品房直接申請保障房了呢？直接躺平了呢？

個人覺得深圳是一個奮斗之城，只有通過拼搏奮斗改變命運，買房邏輯還是要首選商品房，為什么會這么說？

一是，在房地產進入分化時代，一線城市及一些二線城市的商品房具有保值增值的功能，還能抗通貨膨漲，普通人實現財富保值增值一個比較好的方式還是買商品房。

縱觀中國房地產改革歷史以來，時間維度拉長一點，配置房產都能享受時代發展的紅利，說到這里不是讓大家炒房，國家大基調還是房住不炒，炒房群體可以洗洗睡了。

二是，普遍來講，商品房比保障房的居住品質要高一些，住起來更加舒服，圈層相對純粹些。

總而言之，來了就是深圳人，深圳開放的心還是不變！深圳增加保障房供應也是響應國家政策，實現年輕人來深圳有房可住，并享有同等配套，更好的吸引人才來深圳并留在深圳，暫時沒有經濟條件的可以先住保障房，等具備一定經濟實力了就可以購買商品房，提升居住品質，好好犒勞一下自己及家人。

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通過深圳對于學區劃分新動作來看，無疑對于深圳商品房業主的沖擊是巨大的。

4月15日，位于龍崗大運的新盤——星龍園線下開盤，推售372套建面約75-144㎡2-4房住宅，備案單價4.86萬/㎡起，均價5.5萬/㎡，總價363萬起。

當天現場到訪的購房者基本座無虛席，一看數據，星龍園竟然只賣了4成。

（圖片來源：網絡）

這樣的銷售數據著實讓業內有點意想不到，畢竟星龍園身處龍崗外國語學區內，基本可以確定能讀上龍崗外國語學校。（備注：具體學區劃分以教育局最終確定為準）

而龍崗外國語學區內的四個二手小區（綠景大公館、中森雙子座、陽光天健城、奧林華府），被稱作大運四大神盤，過去不僅是大運房價的天花板，甚至還是龍崗房價天花板，目前市場成交單價在6-7萬/㎡左右，掛牌單價普遍保持在7-8萬/㎡。

與周邊的高價二手房相比，星龍園的均價只要5.5萬/㎡，總價400多萬就能買到龍崗外國語名校附近的房子，簡直是上車學區房的福利盤。

但是就是這樣一個自帶名校光環的新盤，最后還是滑鐵盧了。

其中關鍵的一點就是學區貶值，在如今市場環境下，學區房的價值越來越被弱化，單純只有學區的房子，越來越不吃香。

最直接的例證，就是在同一個片區內，頂級學區房的跌幅已經要超過同片區的次新盤了。

就拿大運來說，次新盤頤安都會中央大概跌了15%，而龍崗外國語的學區房跌幅超過了20%。

以前大家看好學區房，很重要一個因素就是能漲。

現在不僅價格漲不起來了，甚至跌得還比普通住宅多，大家開始意識到學區已經不能讓房子溢價了。

再加上星龍園體量很小，只有兩棟超高層，居住舒適度不高，周邊無大型商業，只有底商和臨街商鋪，還有不少農民房在附近，整體居住環境雜亂。

除了學位賣點，其他的配套真的不值得一提了！

所以，此次星龍園開盤戰績不好，也是正常不過了！

最后，文君要提醒購房者，深圳的學位規則越來越不確定，學區政策的可預期性越來越低，購房者切勿盲目入手所謂的“學區房”，要考慮其中的風險，最好上車已經板上釘釘的學校配套的房子才最穩妥。

部分素材來源：大胡子看深圳、網絡等。