當人腦接收一個新信息的時候，總是先假設它是真的，這也是為什么謠言那么容易傳播。

一兩個月之前，王健林還被重新盛贊為穿越周期的首富，但因為租金造假指控，使得子公司IPO延宕，可能觸發近400億元的股權回購。

債券下跌，高管進京，王健林似乎又變成了賣文旅酒店業務時的王健林。

是虛假指控造成了恐慌，還是信息不對稱點燃了隱雷，無論是投資還是觀察市場走向，應該試著去接近真相。

實話說在前面，很難知道萬達的租金收入是否造假。

萬達集團旗下主要旗艦公司為“大連萬達商管”、“萬達地產”，以及目前正在IPO的“珠海萬達”，后者是大連萬達商管并表的子公司。

港股萬達商業退市后，剝離了萬達地產，賣掉了文旅以及大部分酒店業務，就變成了如今的大連萬達商管，一家純粹的商業投資經營公司。

珠海萬達更加輕資產，不持有商場，而是幫助大連萬達商管經營和管理商場，是一家商業管理物業公司，IPO之前估值1800億元。

2021年向碧桂園物業、螞蟻、騰訊、中信資本等機構投資者釋放了21.19%的股份，由于簽有回購協議，這近400億元投資款，至今在大連萬達商管資產負債表上，還列示為“其他非流動負債”。

2月底的時候，一個自稱在萬達工作了2年多的在職人士，突然在知乎上發長文，指控大連萬達商管數據造假，其中涉及租金收繳率、招商率，以及強迫商戶、員工借錢補租金收入的缺口。

長文主要指控的是大連萬達商管的內部管理問題，但租金造假的關鍵指控，讓市場聯想到珠海萬達IPO的延宕。

大連萬達商管雖已不是上市公司，但其還在銀行間、交易所發債，所以財報仍然經過審計，審計師是大華，珠海萬達的審計師是安永。

經過雙重審計的財報，你說他造假，加上沒有任何實質證據，很難得到萬達租金造假的結論。

當然，不確切是否造假，但我們可以追尋造假的邏輯。

正如指控長文里稱，萬達商戶、員工被迫用自己的錢，甚至去借錢，來維持租金穩定增長的幻象。

這里首先是管理層不誠實，提供了造假數據給了審計師，現金流沒有問題，資產負債表也就沒有問題，審計師肯定也早已撇清責任。

只是這么干，對資產負債表會造成兩個影響，一個是這部分假收入不是真實價值，大連萬達商管的利潤率將下降；其次是造假不可持續，數據要么越滾越大，要么一次性下跌洗白。

大連萬達商管、珠海萬達2022年的財報，將成為很好的觀察窗口。

近五年以來，大連萬達商管的商場經營毛利率下降了8個點，租金回報率從5%提高到10%左右，其中隱隱透露出一些不安。

自稱內部人士的長文指控，在當時并未引起太大波瀾。直到4月底，珠海萬達IPO文件將再次失效，以及萬達地產信托貸款展期曝光，萬達的償債能力遭普遍質疑。

萬達地產業務目前規模不明，想必同樣受大環境劇烈影響，但其與大連萬達商管是平行關系，關聯交易余額不多。

如果是萬達地產的負面輿情，引發對大連萬達商管償債能力，以及珠海萬達IPO前景的擔憂，那有過度反應嫌疑。

珠海萬達IPO三次遞表后仍未能上市，以及可能的觸發股權回購，才是市場真正擔憂所在。

實在是不可思議，如果說當年賣掉文旅和酒店業務，第一次拯救了萬達，那么前年珠海萬達引入戰略投資者，則是再次拯救了萬達。

如今對于上市失敗和股權回購還沒有預案，那么萬達死不足惜。

高達近400億元的股權回購款，是目前大連萬達商管所不能承受，目前行情下融資渠道有限，資產杠桿也已放到極限。

還有半年多的時間，王健林需要再次施展當年魄力，要么解決問題繼續推進IPO，或者繼續延期股權回購節點。

也可以學許家印，與戰略投資者談判，回購股權轉為普通股，也可以再現2017年的賣賣賣，打骨折出售一部分資產。

這樣來看，萬達地產板塊的潛在出售，似乎也是一個選項。