近日，東莞開了一個關(guān)于“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的會議。

有幾個關(guān)鍵信息分享，例如404宗的舊改前期服務(wù)商、282萬人住商品房、人均住房面積約49平和大力建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

一起來看看，會議內(nèi)容的關(guān)鍵信息。

售租比812:1，20%的人住商品房

根據(jù)會議內(nèi)容傳遞的消息，東莞租金回本年限達80年，商品房售租比812:1，租金回本周期長。

其中，租金回本年限東莞排在全國各大城市中第一位，超過深圳和廣州。

東莞人均住房建面約49平，高于全國的41平，廣東37平的平均水平。

全市自建房，商品住房，配套宿舍比例結(jié)構(gòu)為5:3:2。

各類住房居住人口結(jié)構(gòu)比例為7:2:1，意味著東莞大約20%的人口住在商品房，大約有282萬人。

如此看來，東莞潛在的商品房需求還有可觀的增量空間。

全市廠區(qū)宿舍空置率81%，8個鎮(zhèn)街廠區(qū)宿舍空置率超90%。

如此看來，東莞土地開發(fā)強度高，但是綜合利用率不高，需要大力推進舊改盤活存量建設(shè)用地的價值。

404宗舊改，轉(zhuǎn)化不足1%

2018年以來，共招引404宗前期服務(wù)商，進入掛牌階段的不足5%，進入實施方案階段的不足1%。

近5年東莞年均改造約0.32萬畝，與佛山的1.12萬畝和深圳的0.54萬畝仍有差距。

值得注意的是2019年至2021年，年均改造2000畝。2022年至2023年，年均6500畝。

過去一年半，居商類改造了5629畝，產(chǎn)業(yè)類改造4124畝。

東莞舊改還需要大力推進落地，結(jié)合近期的舊改新政，東莞的舊改大有可為。

舊改重點在于破解東莞土地開發(fā)強度高(54%)的難題，以及建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園等。

工業(yè)上樓，建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園

松湖智谷是東莞第一個“工業(yè)上樓”項目，也是大灣區(qū)“工業(yè)上樓”樣板項目之一。項目采用PPP模式，政府在土地出讓價格、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）分割銷售政策、招商引資等方面給予充足的護航支持。

松湖智谷效果圖

項目總規(guī)劃用地1524畝，可建設(shè)用地735畝，園區(qū)總投資預(yù)計200億元，總建筑面積約180萬平，項目共分三期開發(fā)。

值得注意的是一期已交付運營中，二期為產(chǎn)業(yè)用地，主要以商業(yè)金融屬性為主，占地220畝，尚未動工；三期為配套服務(wù)區(qū)，以住宅為主，配套公寓、學(xué)校、體育設(shè)施等，占地177畝。

項目有兩個關(guān)鍵點，一是依托產(chǎn)品高去化的“滾動開發(fā)、租售結(jié)合”模式；二是工業(yè)上樓，“智能廠房”到“智慧辦公”靈活切換。

基于東莞產(chǎn)業(yè)升級需要和松湖智谷的成功案例等。

東莞將大力建設(shè)東莞現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，構(gòu)建“1+2+7”的總體工作方案。

現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園拆遷涉及到的賠償標(biāo)準(zhǔn)，綜合建安成本一般處于2500-3000元/平；其中物業(yè)置換比例有兩種，國有土地1:0.6，集體土地1:0.65。

政府收儲重點考慮使用價值和收儲成本，產(chǎn)業(yè)園涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)按一定價格有償使用，原則上不可騰挪到園區(qū)外。